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Economie : inquiétude autour d’un manque d’augmentation des salaires

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle de l’économie française et européenne.

Comme vous pouvez l’entendre dans la plupart des médias ou le lire dans de nombreux journaux, la croissance est de retour ! On constate une baisse du chômage depuis le début du quinquennat Macron même si les chiffres demeurent à un niveau relativement élevé.

Différentes mesures telles que la loi Travail, le renforcement du contrôle des chômeurs, disparition de l’ISF et création de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) afin que les plus riches de ce pays investissent dans l’économie nationale… Tout est fait pour que la France se remette sur de bons rails.

Mais alors que la croissance est de retour et que les profits des entreprises vont principalement aux actionnaires des sociétés, une question se pose dans l’esprit de nombreuses personnes : à quand vont-ils augmenter nos salaires ?

L’OCDE (Organisation de coopération et de développement économique) s’inquiète de cette stagnation du niveau des salaires et pense que cela peut avoir un impact négatif sur la croissance en Europe. C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Un niveau d’emploi d’avant crise retrouvé

C’est un constat indéniable, l’emploi va mieux dans la zone OCDE. On remarque même qu’on a retrouvé un niveau d’avant crise de 2008. Toutefois, dans le même temps, on constate que la croissance de la rémunération de la force de travail, elle n’augmente quasiment pas. C’est un constat encore plus visible pour les salariés les moins bien rémunérés.

A croire que la croissance et la création de richesse au niveau national ne sert qu’aux entreprises et aux actionnaires.

De nombreux économistes et politiques s’inquiètent de ce phénomène. Selon le Secrétaire général de l’OCDE, « si les pays ne parviennent pas à rompre avec cette tendance, la confiance à l’égard de la reprise économique sera compromise et les inégalités se creuseront sur le marché du travail ».

Car d’un point de vue purement économique, augmenter les salaires signifient plus de pouvoir d’achat. Ce même surplus de pouvoir d’achat permet d’augmenter l’épargne des ménages, ainsi que la consommation. Les entreprises devront donc produire plus, investir plus et créer plus d’emploi pour faire face à la demande. On parle donc d’un cercle vertueux selon l’économiste Keynes.

Une stagnation qui concerne encore plus les plus bas salaires

Un des constats alarmants de ce phénomène est que le manque de hausse de salaires touche principalement les travailleurs les plus précaires et les moins bien rémunérés. Cela touche que très peu les agents de maitrises, et encore moins les cadres ou salariés dirigeants d’entreprises.

D’autant plus que ces dernières années, les revenus du travail réels du 1% des salariés les mieux rémunérés ont beaucoup augmenté et surtout très rapidement. Ce qui n’est pas du tout le cas des employés à temps plein et aux fonctions moins importantes (employés et agents de maitrise).

Il y a donc une tendance à la recherche d’une reprise de l’emploi mais sans progression des salaires. Cela démontre bien les changements structurels apparus et aggravés depuis la crise de 2008 dans les différentes économies des pays « développés ». Il faut accompagner l’augmentation de salaires de tous et encore plus des personnes les moins qualifiés car souvent en surnombre.

Plusieurs raisons à cette stagnation du niveau des salaires : faible niveau de l’inflation en France et dans de nombreux pays européens, un ralentissement prononcé de la productivité, augmentation de la part d’emplois précaires (CDD / intérim / alternance / stages / contrats aidés…), volonté des grosses entreprises de conserver leurs marges ou de verser des dividendes à leurs actionnaires…

La France ne fait pas exception

Concernant le cas de la France, on constate une baisse légère du chômage. Selon l’OCDE, la reprise française est à mi – parcours et que la hausse des salaires se limite depuis l’année 2012. On remarque aussi que le nombre de chômeurs est bien trop important par rapport à la moyenne des pays de l’OCDE. On parle même d’un « chômage structurel à la Française ».

L’OCDE relève que le taux d’emploi des groupes défavorisés comme les femmes ou encore les jeunes est bien trop élevé par rapport aux autres pays membres.

Vous l’aurez donc compris, la stagnation des salaires pose un problème encore plus visible pour de nombreux salariés : la création et la diversification des sources de revenus. EasyGP vous propose différentes formules afin de pouvoir obtenir d’autres sources de revenus que votre unique salaire.

N’hésitez pas à venir vous renseigner et prendre RDV avec un de nos conseillers ici: http://bit.ly/2JmGGKM et télécharger notre dossier spécial « stratégies patrimoniales » ici:http://bit.ly/2v2EWio.

Votre conseiller EasyGP

Immobilier : comment réussir son investissement dans une résidence senior

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment celle du marché de l’immobilier.

Comme vous le savez, la période actuelle et ce depuis quelques années, est propice à l’investissement immobilier. De nombreux investisseurs français ont profité de cette occasion pour devenir propriétaire de leur résidence principale ou encore placer leur argent dans des biens locatifs afin d’obtenir de nouvelles sources de revenus.

Avec ce que l’on nomme depuis quelques années comme étant le fameux « Papy-Boom », les investisseurs particuliers et les professionnels de la construction essayent de surfer sur cette vague afin d’allier besoin de logements équipés pour les personnes âgées, rendement et diversification des placements.

Nous allons vous donner quelques conseils pour réussir votre investissement dans un EHPAD.

L’EHPAD, l’investissement immobilier par excellence de la « Silver Economy »

On dit que la France comptera d’ici 2050 / 2060, entre 2 et 3 millions de personnes âgées (plus de 80 ans). Soit le double par rapport à ce jour. Ainsi, investir dans une résidence médicalisée ou un EHPAD peut s’avérer être une excellente idée, tant que vous investissez de manière intelligente et rigoureuse.

Investir dans un EHPAD correspond à placer son argent dans un logement meublé dont la gestion appartient à la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble du lotissement. Cela peut vous permettre donc d’obtenir un rendement intéressant sans avoir à gérer le bien, de profiter d’avantages fiscaux et d’effectuer une « action sociale » en permettant à nos anciens de pouvoir obtenir une résidence adaptée à leur vie et parfois problèmes de santé.

Le marché des résidences médicalisées ou EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) repose sur une tendance inévitable au vu de la conjoncture démographique actuelle : la population française vieillit.

On évoque même le chiffre important d’environ 2 – 3 millions de personnes de plus de 80 ans en 2060, soit environ 10% de la population française. Selon l’INSEE, il est actuellement de 4.5%. Le nombre de personnes âgées dépendantes devrait aussi être autour de 2 – 3 millions de personnes. On peut donc dire que le « Baby – Boom » qui caractérisait les 30 Glorieuses se transforme peu à peu en « Papy – Boom » grâce aux progrès de la médecine.

Toutefois, malgré un nombre important d’avantages fiscaux pour l’acquéreur de la résidence médicalisée (récupération de la TVA, baisse de l’impôt sur le revenu via la loi Censi – Bouvard ou l’amortissement, possibilité d’obtenir le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel), il faut toujours faire attention au prix qui peut parfois être assez important.

Bien étudier le projet avant de se lancer

Investir dans un EHPAD n’est pas un placement immobilier lambda. Vous achetez une chambre et une salle de bain qui ont été équipées d’un mobilier particulier et utilisables par des personnes âgées et dépendantes. La résidence comporte aussi des lieux de convivialité afin que les résidents puissent bénéficier d’un suivi de santé mais aussi administratif.

Il est donc important de demander des renseignements sur le personnel encadrant les séniors de la résidence (nombre de personnel de santé, leur qualifications professionnels, le rythme d’une journée…) car malheureusement certains exploitants font des économies sur les couts de personnel. Si vous souhaitez obtenir un rendement important et de qualité, il faut que la résidence soit de qualité afin que le taux de remplissage soit le plus grand possible.

Bien vérifier la solidité financière de l’exploitant de l’EHPAD

Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD, le promoteur du projet confie la gestion de cette résidence à un exploitant. De ce fait, vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui lui, s’engage à vous verser des loyers.

Pour ouvrir et exploiter un EHPAD, il faut qu’une convention soit signée pour 5 ans entre l’exploitant, le conseil général et l’agence régionale de santé.

Il vaut donc mieux travailler avec un exploitant dont c’est la spécialité, qui a l’habitude de travailler sur ce genre de marché et qui gère déjà plusieurs résidences avec des tailles raisonnables (90 chambres minimum).

La gestion des plus petits établissements (entre 40 et 50 chambres) coute plus cher en termes de charges fixes. Ce qui pourrait diminuer votre rendement locatif à terme.

Faire attention à bien lire le bail commercial.

Comme nous vous le disions, pour bien réussir votre investissement sur un EHPAD, il faut un exploitant solide avec un bail commercial allant de 9 à 12 ans, que vous allez signer.

Les nouveaux baux commerciaux sont régis par la loi Alur, qui dispose que vous êtes propriétaire de la chambre médicalisée + quelques m² de parties communes, ce qui correspond à une nouveauté.

Faites attention à savoir qui est propriétaire du mobilier car en principe, l’exploitant prend à sa charge l’entretien mais pas le remplacement. Cela pourrait donc impacter votre rendement à un certain moment.

Pour ce qui est de la rémunération, pensez à privilégier un versement de loyer mensuel ou trimestriel. Et surtout, faire attention au mode de revalorisation des loyers (indice de référence). Il faut donc bien prendre le temps de lire votre futur bail qui vous lie à l’exploitant pour une longue durée car on peut parfois trouver des surprises telles que par exemple, la période de franchise avant de verser les premiers loyers.

Payer la chambre au juste prix

En moyenne, une chambre en EHPAD d’environ 20m² coute en 100.000€ et 200.000€, soit un prix au m² bien supérieur au marché immobilier traditionnel.

Alors, il est vrai que vous investissez votre argent dans un appartement comprenant des services qui doivent répondre à des normes de sécurité particulières et des équipements spéciaux. Mais tout de même, il ne faut pas que le prix soit trop élevé, malgré ce soit une construction neuve.

Les EHPAD demande une mise en conformité régulière de la résidence et de ses équipements, il est donc fréquent de voir des couts supplémentaires se greffer et donc diminuer le rendement des copropriétaires. On parle d’une reconstruction – rénovation toutes les 25 ou 30 ans.

Des avantages fiscaux à obtenir

L’investissement en EHPAD permet de bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé, le régime fiscal locatif le plus avantageux, si on le compare avec celui des revenus fonciers (50% d’abattement pour le micro – BIC contre 30% pour le micro – foncier). Si vous avez déjà investi dans un bien meublé et que vos recettes dépassent les 70.000€, alors vous devrez recourir au régime réel du BIC.

Vous pourrez déduire vos déficits, s’il y en a, pendant 10 ans sur les revenus de même nature (autres revenus BIC). Dans ce genre de cas, l’amortissement peut être une excellente idée.

Vous pouvez aussi bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Censi – Bouvard qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans, dans la limite de 300.000€ / an. A savoir, il n’est pas possible de cumuler l’avantage de l’amortissement du bien et la réduction d’impôt via Censi – Bouvard.

Comme vous avez pu le voir, investir dans un EHPAD peut être une bonne solution pour diversifier votre patrimoine et bénéficier d’un investissement rentable sur le long terme, au vu du vieillissement de la population.

EasyGP vous propose des programmes d’investissement dans des résidences médicalisées triées sur le volet, pouvant être combinées parfaitement à votre stratégie d’investissement. N’hésitez pas à prendre rdv avec un de nos conseillers EasyGP et à télécharger notre dossier spécial « immobilier »

Will Behejohn

                                                                                                          Président du cabinet EasyGP

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Fiscalité : 4 solutions pour réduire votre imposition

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment un sujet qui énerve la plupart des Français, celui de la fiscalité.

Entre les différents impôts (IR, IFI, taxe d’habitation, taxe foncière…), de nombreux Français se sentent comme écrasés par la pression fiscale. Pourtant, il est relativement simple d’abaisser sa facture fiscale. Nous allons vous donner quelques conseils simples d’application afin de réduire votre note envoyée à Bercy.

La première des informations à intégrer est que le prélèvement à la source change clairement les règles du jeu en termes de réduction fiscale. Mais, il reste toutefois des solutions à mettre en place, et ce malgré l’année blanche. Vous pouvez par exemple améliorer votre logement, investir dans une PME ou encore investir dans les DOM-TOM.

Améliorez votre logement !

Cela veut pour faire gagner jusqu’à 4800€ d’avantages fiscaux ! il n’est donc pas trop tard pour faire des travaux d’amélioration de votre logement. Le projet de loi de finance 2019 prévoit d’augmenter le délai du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) jusqu’au 31/12/2019.

Ce dispositif fiscal s’adresse non seulement aux propriétaires mais aussi aux locataires qui décident de faire réaliser des travaux dans leur résidence principale. Les travaux qui seront éligibles, peuvent vous permettre d’économiser 30% du montant des travaux dans la limite de 8000€ pour une personne célibataire et 16.000€ pour un couple. Avec une économie d’impôt de 30% du montant des travaux, vous gagnez fiscalement 2400€ pour une personne seule et 4800€ pour un couple. Cela n’est pas à négliger ! On ajoute à cela 400€ / personne à charge. Ainsi, pour une famille de 4 personnes avec 2 enfants mineurs, le crédit d’impôt peut être de 5600€ pour des travaux d’un montant de 16.000€.

Il s’agit là d’un plafond qui s’étale sur 5 ans. La plupart des revenus qui auront été perçus en 2018 ne seront pas imposés grâce à l’année blanche mais le crédit d’impôt, lui n’est pas remis en cause. Ainsi, votre avantage fiscal vous sera attribué en septembre 2019, une fois que vous aurez déclaré vos revenus 2018.

Parmi les travaux à effectuer, il y a les dépenses d’isolation thermiques (combles, murs…), l’installation de régulateur de chauffage…

Investissez dans les PME françaises !

18% de votre investissement est déductible de l’impôt, voila un moyen simple d’allier défiscalisation et soutien de l’économie nationale ! Car cette année encore, vous pouvez investir au capital d’une PME et dans le même temps, économiser de l’impôt. Si vous lisez EasyBlog, vous avez surement vu que le taux de réduction était passé de 18 à 25% pour l’année 2018. Certaines organisations ont pressé le gouvernement afin que l’investissement des particuliers profitent beaucoup plus aux petites et moyennes entreprises, ce qui est une excellente idée ! Mais pour l’instant, le changement n’est pas encore applicable car le décret d’application n’a toujours pas été publié. Il va donc falloir patienter avant de bénéficier d’une réduction fiscale plus importante.

La réduction fiscale pour un investissement direct dans une PME sera donc limitée à 9000€ pour une personne seule (le plafond étant de 50.000€ pour une personne seule, 18% * 50.000 = 9000€), elle sera de 18.000€ pour un couple (le plafond étant de 100.000€ pour un couple, 18% * 100.000 = 18.000€). En passant par des FIP ou FCPI, vous aurez une réduction beaucoup moins importante !

Si vous êtes célibataire et que vous investissez dans un FIP ou FCPI, le montant d’investissement maximal est de 12.000€ et la réduction fiscale de 2160€ (18% * 12.000). Pour un couple, le plafond d’investissement est de 24.000€ et la réduction fiscale de 4320€ (18% * 24.000).

Le conseil EasyGP : si vous souhaitez investir en direct dans une PME, la fraction de votre placement qui dépasse le plafond annuel de 10.000€ d’économie d’impôt peut être reporté sur une période de 4 année supplémentaire. Vous pourrez donc investir et profiter sur le long terme d’un excellent avantage fiscal.

Placer votre argent dans les forêts de France

Jusqu’à 2052€ de réduction fiscale avec ce placement ! Vous pouvez diversifier votre patrimoine en investissant dans les forets de France, soit en direct soit via des parts de groupements fonciers forestiers (GFF). Diversification et réduction d’impôt, le cocktail idéal !

Vous pouvez économiser 18% du montant investi, avec une réduction fiscale plafonnée à 1026€ pour un célibataire et 2052€ pour un couple. Cette économie d’impôt est soumise à une condition très stricte : la conservation des parcelles de foret (en direct) ou des parts de GFF pendant une période de 8 ans. Il s’agit donc d’un investissement à long terme et il faut en avoir conscience !

Il est d’autant plus facile et moins et risqué d’acheter des parts de GFF plutôt que d’acheter une parcelle en direct. En effet, les parts de GFF sont accessibles à partir de 2000€ mais sont peu liquides car c’est un placement peu connu du grand public. Les parts peuvent être revendues sur le marché secondaire (de gré à gré) mais il ne faut pas être trop pressé, car le rendement n’est pas garanti !

Le potentiel versement d’un dividende est très aléatoire et dépend du groupement qui exploite la forêt. Mais aussi de l’âge des arbres, des conditions climatiques… Il ne vaut donc mieux pas compter sur ce placement pour se créer des revenus.

Mais l’investissement dans les forêts permet aussi de pouvoir bénéficier d’un cadre fiscal particulier en cas de transmission et pour les personnes soumises à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Conseil EasyGP : pour trouver des GFF disponibles, faites appel à un professionnel !

Direction les DOM-TOM !

L’année blanche n’a aucun impact sur le dispositif fiscal Girardin. Malgré une grande envie de Bercy de passer un coup de rabot dans la plupart des niches fiscales, le dispositif Girardin est lui protégé. Il a même été prorogé jusqu’en 2020.

Il s’agit d’un dispositif fiscal assez peu connu du grand public mais qui est très utile en cas de forte fiscalité, il peut s’appliquer à un couple de la classe moyenne, voire supérieure. Il offre une réduction d’impôt aux personnes qui investissent dans les DOM-TOM en finançant du matériel industriel neuf (on parle de Girardin industriel) ou dans les logements sociaux (on parle de Girardin social).

Toutefois, il faut faire attention car il s’agit un dispositif quasiment unique en son genre : vous investissez votre capital à fonds perdu. Vous ne gagnerez donc pas d’argent (capital supplémentaire ou revenus) via cette opération. Le but est de placer sur ce dispositif l’économie d’impôt dont vous avez besoin, moyennant une décote qui correspond à la rentabilité de votre opération.

L’organisme financier qui crée le produit vous annonce à l’avance la somme qu’il va falloir investir afin d’obtenir votre réduction fiscale. La réduction fiscale rentre dans le plafonnement annuel des niches fiscales (10.000€). Mais étant donné que vous soutenez l’activité dans les DOM-TOM, Bercy vous offre un plafond supplémentaire de 8000€, portant votre plafond maximal à 18.000€.

Conseil EasyGP : renseignez-vous auprès d’un organisme financier avec de l’ancienneté avant de vous mettre en tête ce type de montage

Vous l’aurez donc compris, il est facile de réduire votre fiscalité avec des investissements adaptés à toutes les situations. Pour bénéficier de l’expertise fiscale EasyGP, contactez un conseiller ici : easygestiondepatrimoine.com/contact

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Retraites : les salariés français devront travailler de plus en plus !

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment le sujet de la retraite, qui correspond à une des préoccupations les plus importantes pour de nombreux Français.

Comme vous le savez, depuis de nombreuses années, l’âge de départ légal de la retraite a été prolongé. Aujourd’hui, il faut partir à l’âge de 62 ans pour avoir une retraite à taux plein. En 2019, le gouvernement du président Macron va mettre sur la table un sujet des plus épineux, la réforme des retraites. Avec une CSG augmentée pour un grand nombre de retraités, et malgré l’annonce d’une hausse annulée pour les retraités touchant moins de 2000€ / mois, à laquelle il faut ajouter un contexte social des plus troubles et violents (violence sociale, économique et matérielle avec les incidents de certains Gilets Jaunes et / ou casseurs), cette réforme des retraites risque d’être encore un épisode compliqué pour le gouvernement actuel.

D’autant plus que l’on vient d’apprendre que certains organismes de retraite vont mettre en œuvre un nouveau dispositif incitant fortement les personnes à travailler encore plus longtemps. Nous allons vous en parler dans cet article.

La nouveauté proposée par les caisses de retraite

L’Agirc et l’Arrco, qui sont les deux organismes de retraite principaux vont mettre en œuvre dès 2019 un dispositif correspondant à un bonus/malus. Cet outil temporaire va inciter les assurés à partir un an après l’âge de la retraite à taux plein, voir plus longtemps après. Cela aura donc un impact sur le pourcentage de surcote du régime général, qui va très probablement augmenter.

Cette innovation ne produira pas d’énormes économies sur le court terme, mais cela aura forcément un impact sur les départs à la retraite. Cette initiative a été décidée il y a 3 ans et s’appliquera dès l’année prochaine. Les personnes affiliées au régime complémentaire des salariés du privé qui liquideront leurs droits à la pension de retraite pourront se voir appliquer des « coefficients de solidarité et des coefficients majorants », à l’unique condition qu’ils ne soient pas nés avant 1957.

 

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On retrouve le MEDEF (syndicats des chefs d’entreprise) derrière ce dispositif. Il avait émis une condition à la signature de ce dispositif créé par l’Agirc-Arrco, que le bonus/malus soit instauré. Le but étant d’inciter fortement les salariés à partir après l’âge légal de départ à la retraite, permettant une économie sur les pensions. Ce dispositif inédit est aussi un moyen de donner un coup de pression en indiquant qu’il faut absolument faire en sorte que l’âge légal de départ à la retraite soit après les 62 ans.

Ainsi, pour l’Agirc-Arrco, le nouvel âge de référence sera de 63 ans. Car pour les personnes qui décideront de partir avant ce nouvel âge, ils se verront appliqués un abattement de 10% sur leur pension complémentaire pendant les 3 premières années de retraite. Et pour échapper à cet abattement, il faudrait cotiser une année de plus par rapport à l’âge du taux plein, que l’on connait actuellement dans le régime de base.

 

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Vous l’aurez donc compris, en utilisant ce processus, l’Agirc-Arrco cherche doucement à faire reculer l’âge légal de départ à la retraite. Mais dans le même temps, cela peut vous faire gagner quelques euros. Il tient donc à vous de vous poser les bonnes questions. Toutefois, pour éviter de se poser ce genre de questions, il vaut mieux commencer à investir afin d’obtenir des revenus complémentaires vous permettant de partir à la retraite bien plus tôt que prévu.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP et vous créer votre propre retraite, téléchargez notre dossier spécial « retraites » et contactez un conseiller ici : easygestiondepatrimoine.com/contact

Votre conseiller EasyGP

Immobilier: zoom sur la loi ELAN easygp

Immobilier: zoom sur la loi ELAN

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des Français.

Comme vous le savez, depuis près d’un an le gouvernement du Président Macron enchaîne les réformes (assurance chômage, loi travail, réforme de l’ISF en IFI…). Comme annoncé, il souhaite totalement réformer la France afin « de le remettre sur de bons rails pour les 50 prochaines années ».

Et naturellement, l’univers de la gestion de patrimoine se voit chamboulé avec de nombreux changements (fin de l’ISF et avènement de l’IFI, Flat Tax à 30%, réforme actuelle de l’assurance vie…). Et l’immobilier n’en est pas sans reste. Actuellement, le gouvernement est pleine rédaction d’une nouvelle loi (Loi ELAN -> évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui va concerner un bon nombre de propriétaire. Nous allons en parler dans cet article.

Présentation du projet de loi ELAN

Encadrement des loyers, création d’un « bail mobilité », débats à propos de la location courte durée… On parle de 66 article concernant ce projet de loi. De nombreuses propositions vont satisfaire les propriétaires, les bailleurs et les locataires. D’autres risquent d’agacer beaucoup d’autres acteurs du marché de l’immobilier.

Après la loi ALUR, la loi ELAN est actuellement en plein débat au Parlement. On voit bien la ligne politique du gouvernement à travers les prémices de ce texte de loi. Un grand nombre d’articles du projet est à destination des collectivités et aux acteurs du logement social. Une autre partie de cette loi vise clairement les particuliers (locataires et propriétaires).

Le retour de l’encadrement des loyers

On annonce un retour de l’encadrement des loyers dans les zones de « tension locative », c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre. On prévoit d’ailleurs des sanctions pour les propriétaires qui abuseraient de cet effet d’aubaine (remboursement du trop-perçu, amendes…). Il y a donc un changement radical avec la loi ALUR car il n’y avait pas de sanction dans la loi qui pour la première fois évoquait l’encadrement des loyers. Les amendes seraient applicables dans les métropoles qui accepteraient de le faire à titre expérimental, pendant une durée de 5 ans.

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Il devrait y avoir un contrôle plus sévère en ce qui concerne la LCD (location courte durée). En effet, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, les propriétaires devront déclarer à la demande de la commune dans laquelle ils vivent, le nombre de nuitées où ils auraient fait louer leur bien immobilier.

Et pour instaurer le respect de cette procédure, les sanctions deviendraient plus dures qu’elles ne le sont déjà actuellement. Les propriétaires qui ne respecteraient pas les obligations d’enregistrement et de déclaration pourraient avoir des amendes allant de 5.000€ à 10.000€. Et cela pourrait aller jusqu’à 50.000€ pour les plateformes de location courte durée.

Création du « bail mobilité »

Le gouvernement observe depuis un moment une nouvelle tendance, il n’y a plus que les familles et les personnes en CDI qui recherchent un logement. Ces personnes là ont souvent un dossier qui leur permet d’obtenir un logement plus facilement face aux bailleurs et aux agences immobilières.

Il a donc décidé de viser les « locataires précaires » à travers ce texte (travailleurs saisonniers / étudiants / personnes en stage ou en formation). Pour faire simple, toutes les personnes qui ont besoin d’un logement meublé pour une durée courte et précise.

Ainsi, les propriétaires auraient à leur disposition ce nouveau genre de bail pour une durée allant de 1 à 10 mois maximum. Il serait non renouvelable et sans dépôt de garantie pour le locataire. 

Toutefois, sans aucune garantie pour le propriétaire bailleur, il est sûr que beaucoup d’entre eux pourraient devenir frileux quant à la location de leur bien. Le gouvernement leur tend donc la main en faisant bénéficier les locataires de « Visale », la caution locative gratuit et financée dans le cadre du partenariat avec « Action logement ».

Vers un bail 2.0 ?

Ce futur bail dématérialisé inclurait de nombreuses nouveautés dont notamment la suppression des mentions manuscrites de la caution solidaire. Afin de tendre vers une simplification des procédures de location pour chaque partie (bailleur / locataire / garant), les mentions obligatoires d’engagement et de responsabilité de la personne qui se porte caution ne seront plus manuscrites. Cela pouvait induire un préjudice en cas d’oubli involontaire ou d’inexactitude. Ces fameuses mentions seront directement inscrites dans le modèle type du bail.

Pour les futures propriétaires qui achèteraient en VEFA (vente en état futur d’achèvement) : le futur acquéreur du bien sur plan pourrait se réserver une part des travaux (cuisines, sanitaires, sols…), si jamais cela est prévu entre les différentes parties dans le contrat.

Le projet de loi ALUR prévoit aussi la mise en œuvre d’une procédure « accélérée » afin de terminer les travaux, si jamais le vendeur se retrouve en cas de défaillance financière. Ainsi, les 66 articles de cette loi vont être discutés lors des prochaines semaines et le texte définitif devrait être promulgué d’ici cet été.

La transformation de bureaux en logements 

Le législateur a décidé de s’attaquer au problème de logements vacants, qui est un véritable souci en France du fait d’un manque sévère d’offre de logements. Les différentes normes que les propriétaires sont censés appliqués pour passer d’un bureau à un logement seront bien plus souples. L’Etat incitera aussi les propriétaires de bureaux à les rénover via des dispositifs fiscaux.

Le problème des squats 

Un des problèmes les plus connus par les propriétaires est le phénomène des squats. Ces locataires qui décident de ne plus payer de loyer, et en plus de rester au sein du logement. La loi protégeait fortement les personnes dans ce cas de figure, encore plus en période de trêve hivernale. Mais la donne a changé.

Une des dispositions du texte prévoit la facilitation de l’expulsion des squatter. Ils ne seront donc plus protégés par la trêve hivernale, qui commence le 01/11 et se termine le 31/03. Cette nouvelle règle s’appliquera donc aux occupants sans titre ni droit. De plus, toujours dans le cas d’un squat, le délai de 2 mois entre la notification de quitter le lieux et l’expulsion sera supprimé. Cela va donc raccourcir fortement la procédure de libération du logement.

On voit donc bien que cette nouvelle loi va prendre en compte les réalités actuelles du marché de l’immobilier en France. Si les locataires et propriétaires devraient être contents dans certains cas, les professionnels du bâtiment et les bailleurs sociaux devraient quand même légèrement « grogner ». Nous verrons d’ici s’il y aura des amendements maintenant que le texte a été voté.

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

PLACEMENTS _ COMMENT ÉPARGNER LORSQUE L’ON EST LOCATAIRE _

Placements : comment épargner lorsque l’on est locataire ?

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment vous donner quelques conseils sur la gestion de votre patrimoine mais aussi de votre budget.

Propriétaire ou locataire, voici un débat qui risque d’animer longtemps les discussions entre les partisans des deux concepts. En effet, chaque point de vue se vaut. Si vous souhaitez protéger votre famille ou vous-même d’un point de vue patrimonial, il vaut mieux être propriétaire de sa résidence principale. Toutefois, dans certaines villes, le prix de l’immobilier est tellement haut, qu’être locataire peut être une solution plus que bonne. Il faut aussi voir si vous n’avez pas l’occasion d’avoir un logement décent à un prix inférieur à la moyenne des prix classique (HLM, hébergement à titre gratuit, chez les parents ou la famille, 1% patronal…).

Si vous avez choisi d’être ou de rester locataire, une question alors se pose : comment faire pour investir au mieux. Faut – il acheter sa résidence principale quitte à payer plus cher, faut – il diversifier son épargne ? Nous allons vous donner quelques éléments de réponse dans cet article.

Locataires, devenez propriétaires de votre résidence principale !

Lorsque l’on regarde l’OAT française sur 10 ans, c’est-à-dire l’obligation de l’Etat français sur laquelle les taux immobiliers sont calqués, on remarque qu’il est relativement faible. Actuellement, l’obligation française sur 10 ans se négocie autour de 0.80%. Vous comprenez donc bien que les banques qui se calquent sur ce taux ne peuvent se permettre de proposer des taux immobiliers à des prix exorbitants. En conclusion, acheter un bien immobilier n’a jamais été une aussi bonne occasion que ces dernières années.

En effet, le différentiel entre le paiement d’un loyer et le remboursement d’un crédit n’a jamais été aussi fin. La seule exception est en ce qui concerne les grandes villes, notamment Paris, où les prix ont explosés ces dernières années. Mais il est peu probable que cette augmentation soit indéfinie.

Actuellement, on peut trouver des taux autour de 1.40% (hors assurance emprunteur) sur 10 ans, 1.60% sur 20 ans et 1.80% sur 25 ans. C’est donc le bon moment pour investir, car avec des taux faibles, votre capacité d’emprunt augmente mécaniquement.

Investissez sur les marchés financiers

Actuellement, les placements sécurisés type épargne bancaire (Livrets + PEL et comptes à terme) mais aussi la fameuse assurance vie en fonds euros ne rapportent quasiment plus rien. Conséquence, il n’y a plus assez de rendement dégagé pour un investisseur dont le but est la garantie de son capital mais surtout la valorisation sur le long terme.

Il suffit d’observer le rendement des assurances vie en fonds euros sur l’année 2017, avec un rendement net de frais moyen en dessous de 2%. Elle ne fait d’ailleurs que de baisser depuis quelques années et ne réussit pas à battre l’inflation une fois que l’on déduit les prélèvements sociaux (17.2% sur les intérêts générés) en cas de retrait partiel ou total. Lorsque l’on ajoute les frais d’entrée car frais d’entrée il y a, le rendement pourrait être autour de 1.30 – 1.50%.

La solution serait donc de dynamiser une partie de votre épargne long terme sur les marchés financiers. Que ce soit via les unités de compte de l’assurance vie, ou la souscription d’un compte titres / PEA, les marchés sont une bonne solution pour booster le rendement de votre épargne. Afin de le faire dans les meilleures conditions, il est important de comprendre qu’il s’agit d’un investissement sur le long terme (plus de 8 ans) et donc ne pas toucher ou peu à cette partie de votre épargne. Mais il ne faut pas oublier que ce boost peut inclure une part de risque sur le capital.

Une des solutions pour maîtriser votre risque serait de dynamiser votre épargne sur une fraction qui vous correspond (10%, 30%, 50% ou plus). Il faudra penser à mettre à jour votre profil de risque pour que votre prise de risque soit en accord avec le rendement attendu et surtout votre compréhension du risque encouru.

Si vous souhaitez allier sécurité, fiscalité et rendement, alors l’assurance vie est l’enveloppe fiscale qu’il vous faut. Vous pouvez allier la sécurité et la garantie en capital du fonds euros, tout en y ajoutant des parts d’OPC (organisme de placement collectif) sous forme d’unités de compte pour aller chercher du rendement sur les marchés européens et mondiaux. Il est même possible d’investir dans l’immobilier sur son contrat d’assurance vie via les SCPI (parts de sociétés civiles de placement immobilier).

Vous pouvez utiliser la formule suivante : épargne bancaire + épargne financière. Et dans ce cas, il serait intéressant de souscrire à un compte titre ou un PEA. Pour les personnes souhaitant bénéficier des marchés financiers à l’international, le compte titres est l’instrument qu’il vous faut. Si vous ne comptez investir que dans les marchés européens et français, alors il vous faut un PEA (plan épargne en actions).

Devenez propriétaire de votre résidence locative

Avec des taux immobiliers historiquement bas, il est facile de nos jours de devenir propriétaire d’une résidence immobilière. Et pourquoi ne pas acheter votre résidence locative ? Le marché locatif en France devient de plus en plus important et de plus en plus tendus dans certains endroits de France (villes moyennes et grandes agglomérations).

Il peut donc être très intéressant d’investir dans un bien immobilier et de le faire louer à d’autres. Cela vous permettrait d’obtenir un revenu complémentaire pour améliorer votre train de vie ou pour la retraite. C’est aussi l’assurance de voir grandir votre patrimoine privé, via un bien dont le financement ne dépend que de votre capacité de financement. Il est aussi possible de recommencer l’opération jusqu’à ce que la banque vous dise stop.

Il faudra faire attention à bien choisir votre type de gestion. A savoir si vous faites de la location nue, vous vous engagez sur des baux de longue durée (minimum 3 ans) et votre cœur de cible sera différents (familles, jeunes couples…). Tandis que si vous faites de la location meublée, vous toucherez plutôt des jeunes travailleurs, des étudiants, des touristes avec la location courte durée…

Vous comprenez donc assez facilement que le type de gestion vous permet de toucher une cible précise et de bénéficier d’une fiscalité plus ou moins avantageuse. Avec la location nue, vous obtenez un abattement de 30% en optant pour le régime micro foncier. Tandis qu’avec la location meublée, si vous optez pour le régime micro BIC, l’abattement est de 50% et peut aller jusqu’à 71% sur les loyers que vous percevez.

Vous l’aurez donc compris, même en étant locataire, il est possible de dynamiser votre épargne. L’important est de faire les bons choix et de mettre en place la stratégie patrimoniale qui vous ressemble.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller et téléchargez notre dossier spécial « stratégies patrimoniales ».

Will Behejohn

Directeur du cabinet EasyGP

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Immobilier: que choisir entre le Pinel et le LMNP ?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle du secteur de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des particuliers français. Comme vous avez pu le voir ces dernières années, la crise de 2008 a eu pour effet de déstabiliser fortement les économies mondiales, et dans notre cas celle de la France. L’Europe, sous l’impulsion du président du BCE, a décidé d’abaisser fortement les taux directeurs.

Pour quelles conséquences ? 

 
Cela a eu pour conséquence que les banques commerciales achetaient de l’argent peu cher à la BCE, et donc le prêtait aussi à des taux historiquement bas. Les taux long terme, notamment ceux de l’immobilier et des crédits aux entreprises ont donc vu leur taux baisser de manière drastique. 
 
Ne manquant pas cette opportunité, des milliers de particuliers français ont attaqué massivement le marché de l’immobilier, dopant au passage le marché de la construction. Que ce soit pour de l’investissement dans l’ancien ou dans le neuf, les transactions immobilières n’ont jamais connu un tel pique d’activité.
 
Certains particuliers ont décidé de gérer leurs biens immobiliers avec de la location nue, c’est-à-dire sans meuble, dans le neuf comme dans l’ancien. Ceux qui ont investi dans des biens immobiliers neuf ont la chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi Pinel, qui permet une économie d’impôt sur une période de maximum de 12 ans, en l’échange de la location d’un bien neuf à un locataire pendant une période minimale de 6 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.
 
D’autres ont préféré louer leur bien meublé, via la gestion LMNP (loueur meublé non professionnel). Les deux régimes ont des avantages comme des inconvénients, et beaucoup de personnes se posent la question duquel choisir. Nous allons donc tenter de voir ensemble les différents avantages de chacun.

Deux statuts bien distincts

 
Comme nous le disions précédemment, investir dans un logement neuf et obtenir une réduction fiscale grâce à la loi Pinel, vous permet de réduire vos impôts. C’est l’avantage principal de ce genre d’investissement. L’acheteur du bien doit donc bien comprendre que le but n’est pas d’obtenir un rendement important, surtout à cause du plafonnement du loyer qui dépend des différentes zones. Un bailleur en Pinel ne peut s’attendre à obtenir le même rendement qu’un autre investisseur, à bien et caractéristiques identiques. Le rendement est donc faible dans le cadre d’un bien Pinel.

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Le statut LMNP est différent du Pinel, car le bien est cette fois ci meublé. Vous pouvez très bien acheter un bien vide et le meubler vous-même en respectant le décret n°2015 – 981 concernant les meubles minimums à avoir pour qu’un bien soit considéré conforme en termes de location meublée, ou alors investir et acheter un bien neuf et déjà meublé dans une résidence de services type résidences étudiantes / séniors / EHPAD / tourisme).
 
En se faisant, vous pourrez aussi bénéficier d’une loi de réduction fiscale immobilière, la loi Censi – Bouvard. Celle-ci vous permet de réduire votre imposition de 11% en 9 ans (soit environ 1.23% / an), sur le montant du bien que vous avez acheté. Le plafond d’investissement est de 300.000€, tout comme pour le Pinel.
 
Avec les taux bancaires au plus bas, et une épargne bancaire ne rapportant quasiment rien, tous les ingrédients sont présents pour dynamiser le rendement de l’immobilier. Il suffit toutefois de choisir le type de gestion qui vous convient et qui vous permettra potentiellement de combiner rendement et optimisation fiscale.

Location nue et réduction fiscale, gloire au Pinel

 
 
 
L’investissement locatif via la loi Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, avec une réduction pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur de votre bien plafonné à 300.000€, sur une période de 12 ans. Vous pouvez donc effacer de votre impôt jusqu’à 63.000€ en 12 ans. Ce type d’investissement locatif s’adresse donc à des personnes avec un taux de fiscalité assez agressif.
 
Avec une aversion face à l’impôt que l’on peut voir chez de nombreux particuliers en France, les vendeurs et promoteurs de ce genre de bien ont travaillé leur communication afin de pouvoir toucher ce cœur de cible si particulier. Néanmoins, en termes de rendement locatif, on est loin de ce qu’un investisseur en location nue classique pourrait toucher.
 
En termes de chiffres, un « bon Pinel » peut vous offrir jusqu’à 4% de rendement brut, tout cela car les loyers sont réduits. Mais une fois que l’on déduit les différentes charges en lien avec la location du bien (copro, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, entretien, taxe foncière et surtout imposition sur les loyers), on se retrouve avec un rendement net d’impôt plus proche de 1% que des 4% de rendement brut.
 
Ainsi, l’investissement locatif en Pinel n’est donc pas là pour obtenir du rendement, le but premier est bien la réduction fiscale. Toutefois, l’investissement Pinel n’est pas forcément un mauvais deal. En effet, de nombreuses personnes ne voient que l’effet immédiat du Pinel et donc le manque de rendement de ce type d’investissement.
 
En revendant votre bien, en l’occupant à titre de résidence principale ou secondaire, ou en le mettant en location nue ou meublée cette fois ci, il est possible de doper le rendement de votre bien immobilier. La réussite de votre investissement Pinel dépend donc ce que vous comptez en faire à la fin de l’avantage fiscal (12 années maximales).
 
Lors de la revente de votre bien, si vous avez consommé tout l’avantage fiscal possible, le nouvel acheteur s’attendra forcément à un bien moins cher que vous l’avez payé. Pour limiter la marge de négociation et la chute de votre futur montant de revente, il est important d’investir dans des villes ou des endroits où les différents projets locaux laissent entrevoir un avenir radieux. Il est même possible d’effectuer une plus-value, il faut donc bien se renseigner avant d’acheter votre bien.

Location meublée et réduction d’impôt, vive le LMNP

 
Contrairement au Pinel, le LMNP et la loi Censi – Bouvard vous permet d’obtenir un bon rendement. Premièrement, grâce à des rendements initiaux supérieurs à ceux du Pinel. En effet, en investissant dans une résidence de services via le Censi – Bouvard, il n’y a pas de plafonnement des loyers et des ressources. Tout cela est géré selon le bon vouloir de l’offre, de la demande et surtout du gestionnaire de la résidence.

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Ensuite, les différentes charges sont largement moins importantes que pour un bien Pinel (frais de nettoyage, d’entretien…) car cela se fait à plus grande échelle, les frais sont donc mutualisés et réduits via l’économie d’échelle. Toutefois, attention à ces frais qui sont plus faibles que ceux d’un Pinel, mais en comparaison avec un bien meublé loué et géré soi-même, les frais sont tout de même très élevés.
 
D’où la différence de revenus et de rendements générés entre un bien dans une résidence de services et un autre géré soi-même. On constate aussi que dans une résidence de services, la taxe foncière est aussi moins importante que pour un bien Pinel ou meublé géré soi-même. Avec un rendement brut tournant autour de 4% aussi pour un bien dans une résidence, on arrive à un rendement net de frais autour de 3.5% en moyenne. A vous ensuite de déduire vos impôts afin d’avoir le rendement net d’impôt.
 
Pour ce qui est de la fiscalité, l’avantage principale de ce type d’investissement est que cela vous permet de garder la majorité de vos revenus, on parle donc là « d’un revenu non fiscalisé ». Car lorsque l’on déduit les différents amortissements, on obtient un rendement net d’impôt 3 fois plus important que celui du Pinel. Toutefois, en choisissant l’avantage fiscale lié à la loi Censi – Bouvard, on perd l’avantage correspondant aux amortissements et donc la non fiscalisation des revenus locatifs.
 
Et c’est ici que le LMNP sort du lot car lors de la revente du bien, le nouvel acheteur bénéficie d’un faible niveau de charges et l’amortissement fonctionne toujours. Il peut donc toujours profiter de la non fiscalisation des revenus.
 
Ainsi, comme vous l’aurez compris, les deux régimes permettent d’obtenir des rendements locatifs intéressants en plus d’un avantage fiscal indéniable dans les deux cas. Que ce soit dans un bien neuf loué nu ou meublé, vous pouvez profiter des avantages de chacun afin de vous créer un patrimoine de qualité.
Pour bénéficier de l’expertise fiscale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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