Immobilier : comment réussir son investissement dans une résidence senior

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment celle du marché de l’immobilier.

Comme vous le savez, la période actuelle et ce depuis quelques années, est propice à l’investissement immobilier. De nombreux investisseurs français ont profité de cette occasion pour devenir propriétaire de leur résidence principale ou encore placer leur argent dans des biens locatifs afin d’obtenir de nouvelles sources de revenus.

Avec ce que l’on nomme depuis quelques années comme étant le fameux « Papy-Boom », les investisseurs particuliers et les professionnels de la construction essayent de surfer sur cette vague afin d’allier besoin de logements équipés pour les personnes âgées, rendement et diversification des placements.

Nous allons vous donner quelques conseils pour réussir votre investissement dans un EHPAD.

L’EHPAD, l’investissement immobilier par excellence de la « Silver Economy »

On dit que la France comptera d’ici 2050 / 2060, entre 2 et 3 millions de personnes âgées (plus de 80 ans). Soit le double par rapport à ce jour. Ainsi, investir dans une résidence médicalisée ou un EHPAD peut s’avérer être une excellente idée, tant que vous investissez de manière intelligente et rigoureuse.

Investir dans un EHPAD correspond à placer son argent dans un logement meublé dont la gestion appartient à la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble du lotissement. Cela peut vous permettre donc d’obtenir un rendement intéressant sans avoir à gérer le bien, de profiter d’avantages fiscaux et d’effectuer une « action sociale » en permettant à nos anciens de pouvoir obtenir une résidence adaptée à leur vie et parfois problèmes de santé.

Le marché des résidences médicalisées ou EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) repose sur une tendance inévitable au vu de la conjoncture démographique actuelle : la population française vieillit.

On évoque même le chiffre important d’environ 2 – 3 millions de personnes de plus de 80 ans en 2060, soit environ 10% de la population française. Selon l’INSEE, il est actuellement de 4.5%. Le nombre de personnes âgées dépendantes devrait aussi être autour de 2 – 3 millions de personnes. On peut donc dire que le « Baby – Boom » qui caractérisait les 30 Glorieuses se transforme peu à peu en « Papy – Boom » grâce aux progrès de la médecine.

Toutefois, malgré un nombre important d’avantages fiscaux pour l’acquéreur de la résidence médicalisée (récupération de la TVA, baisse de l’impôt sur le revenu via la loi Censi – Bouvard ou l’amortissement, possibilité d’obtenir le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel), il faut toujours faire attention au prix qui peut parfois être assez important.

Bien étudier le projet avant de se lancer

Investir dans un EHPAD n’est pas un placement immobilier lambda. Vous achetez une chambre et une salle de bain qui ont été équipées d’un mobilier particulier et utilisables par des personnes âgées et dépendantes. La résidence comporte aussi des lieux de convivialité afin que les résidents puissent bénéficier d’un suivi de santé mais aussi administratif.

Il est donc important de demander des renseignements sur le personnel encadrant les séniors de la résidence (nombre de personnel de santé, leur qualifications professionnels, le rythme d’une journée…) car malheureusement certains exploitants font des économies sur les couts de personnel. Si vous souhaitez obtenir un rendement important et de qualité, il faut que la résidence soit de qualité afin que le taux de remplissage soit le plus grand possible.

Bien vérifier la solidité financière de l’exploitant de l’EHPAD

Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD, le promoteur du projet confie la gestion de cette résidence à un exploitant. De ce fait, vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui lui, s’engage à vous verser des loyers.

Pour ouvrir et exploiter un EHPAD, il faut qu’une convention soit signée pour 5 ans entre l’exploitant, le conseil général et l’agence régionale de santé.

Il vaut donc mieux travailler avec un exploitant dont c’est la spécialité, qui a l’habitude de travailler sur ce genre de marché et qui gère déjà plusieurs résidences avec des tailles raisonnables (90 chambres minimum).

La gestion des plus petits établissements (entre 40 et 50 chambres) coute plus cher en termes de charges fixes. Ce qui pourrait diminuer votre rendement locatif à terme.

Faire attention à bien lire le bail commercial.

Comme nous vous le disions, pour bien réussir votre investissement sur un EHPAD, il faut un exploitant solide avec un bail commercial allant de 9 à 12 ans, que vous allez signer.

Les nouveaux baux commerciaux sont régis par la loi Alur, qui dispose que vous êtes propriétaire de la chambre médicalisée + quelques m² de parties communes, ce qui correspond à une nouveauté.

Faites attention à savoir qui est propriétaire du mobilier car en principe, l’exploitant prend à sa charge l’entretien mais pas le remplacement. Cela pourrait donc impacter votre rendement à un certain moment.

Pour ce qui est de la rémunération, pensez à privilégier un versement de loyer mensuel ou trimestriel. Et surtout, faire attention au mode de revalorisation des loyers (indice de référence). Il faut donc bien prendre le temps de lire votre futur bail qui vous lie à l’exploitant pour une longue durée car on peut parfois trouver des surprises telles que par exemple, la période de franchise avant de verser les premiers loyers.

Payer la chambre au juste prix

En moyenne, une chambre en EHPAD d’environ 20m² coute en 100.000€ et 200.000€, soit un prix au m² bien supérieur au marché immobilier traditionnel.

Alors, il est vrai que vous investissez votre argent dans un appartement comprenant des services qui doivent répondre à des normes de sécurité particulières et des équipements spéciaux. Mais tout de même, il ne faut pas que le prix soit trop élevé, malgré ce soit une construction neuve.

Les EHPAD demande une mise en conformité régulière de la résidence et de ses équipements, il est donc fréquent de voir des couts supplémentaires se greffer et donc diminuer le rendement des copropriétaires. On parle d’une reconstruction – rénovation toutes les 25 ou 30 ans.

Des avantages fiscaux à obtenir

L’investissement en EHPAD permet de bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé, le régime fiscal locatif le plus avantageux, si on le compare avec celui des revenus fonciers (50% d’abattement pour le micro – BIC contre 30% pour le micro – foncier). Si vous avez déjà investi dans un bien meublé et que vos recettes dépassent les 70.000€, alors vous devrez recourir au régime réel du BIC.

Vous pourrez déduire vos déficits, s’il y en a, pendant 10 ans sur les revenus de même nature (autres revenus BIC). Dans ce genre de cas, l’amortissement peut être une excellente idée.

Vous pouvez aussi bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Censi – Bouvard qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans, dans la limite de 300.000€ / an. A savoir, il n’est pas possible de cumuler l’avantage de l’amortissement du bien et la réduction d’impôt via Censi – Bouvard.

Comme vous avez pu le voir, investir dans un EHPAD peut être une bonne solution pour diversifier votre patrimoine et bénéficier d’un investissement rentable sur le long terme, au vu du vieillissement de la population.

EasyGP vous propose des programmes d’investissement dans des résidences médicalisées triées sur le volet, pouvant être combinées parfaitement à votre stratégie d’investissement. N’hésitez pas à prendre rdv avec un de nos conseillers EasyGP et à télécharger notre dossier spécial « immobilier »

Will Behejohn

                                                                                                          Président du cabinet EasyGP

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Fiscalité : 4 solutions pour réduire votre imposition

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment un sujet qui énerve la plupart des Français, celui de la fiscalité.

Entre les différents impôts (IR, IFI, taxe d’habitation, taxe foncière…), de nombreux Français se sentent comme écrasés par la pression fiscale. Pourtant, il est relativement simple d’abaisser sa facture fiscale. Nous allons vous donner quelques conseils simples d’application afin de réduire votre note envoyée à Bercy.

La première des informations à intégrer est que le prélèvement à la source change clairement les règles du jeu en termes de réduction fiscale. Mais, il reste toutefois des solutions à mettre en place, et ce malgré l’année blanche. Vous pouvez par exemple améliorer votre logement, investir dans une PME ou encore investir dans les DOM-TOM.

Améliorez votre logement !

Cela veut pour faire gagner jusqu’à 4800€ d’avantages fiscaux ! il n’est donc pas trop tard pour faire des travaux d’amélioration de votre logement. Le projet de loi de finance 2019 prévoit d’augmenter le délai du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) jusqu’au 31/12/2019.

Ce dispositif fiscal s’adresse non seulement aux propriétaires mais aussi aux locataires qui décident de faire réaliser des travaux dans leur résidence principale. Les travaux qui seront éligibles, peuvent vous permettre d’économiser 30% du montant des travaux dans la limite de 8000€ pour une personne célibataire et 16.000€ pour un couple. Avec une économie d’impôt de 30% du montant des travaux, vous gagnez fiscalement 2400€ pour une personne seule et 4800€ pour un couple. Cela n’est pas à négliger ! On ajoute à cela 400€ / personne à charge. Ainsi, pour une famille de 4 personnes avec 2 enfants mineurs, le crédit d’impôt peut être de 5600€ pour des travaux d’un montant de 16.000€.

Il s’agit là d’un plafond qui s’étale sur 5 ans. La plupart des revenus qui auront été perçus en 2018 ne seront pas imposés grâce à l’année blanche mais le crédit d’impôt, lui n’est pas remis en cause. Ainsi, votre avantage fiscal vous sera attribué en septembre 2019, une fois que vous aurez déclaré vos revenus 2018.

Parmi les travaux à effectuer, il y a les dépenses d’isolation thermiques (combles, murs…), l’installation de régulateur de chauffage…

Investissez dans les PME françaises !

18% de votre investissement est déductible de l’impôt, voila un moyen simple d’allier défiscalisation et soutien de l’économie nationale ! Car cette année encore, vous pouvez investir au capital d’une PME et dans le même temps, économiser de l’impôt. Si vous lisez EasyBlog, vous avez surement vu que le taux de réduction était passé de 18 à 25% pour l’année 2018. Certaines organisations ont pressé le gouvernement afin que l’investissement des particuliers profitent beaucoup plus aux petites et moyennes entreprises, ce qui est une excellente idée ! Mais pour l’instant, le changement n’est pas encore applicable car le décret d’application n’a toujours pas été publié. Il va donc falloir patienter avant de bénéficier d’une réduction fiscale plus importante.

La réduction fiscale pour un investissement direct dans une PME sera donc limitée à 9000€ pour une personne seule (le plafond étant de 50.000€ pour une personne seule, 18% * 50.000 = 9000€), elle sera de 18.000€ pour un couple (le plafond étant de 100.000€ pour un couple, 18% * 100.000 = 18.000€). En passant par des FIP ou FCPI, vous aurez une réduction beaucoup moins importante !

Si vous êtes célibataire et que vous investissez dans un FIP ou FCPI, le montant d’investissement maximal est de 12.000€ et la réduction fiscale de 2160€ (18% * 12.000). Pour un couple, le plafond d’investissement est de 24.000€ et la réduction fiscale de 4320€ (18% * 24.000).

Le conseil EasyGP : si vous souhaitez investir en direct dans une PME, la fraction de votre placement qui dépasse le plafond annuel de 10.000€ d’économie d’impôt peut être reporté sur une période de 4 année supplémentaire. Vous pourrez donc investir et profiter sur le long terme d’un excellent avantage fiscal.

Placer votre argent dans les forêts de France

Jusqu’à 2052€ de réduction fiscale avec ce placement ! Vous pouvez diversifier votre patrimoine en investissant dans les forets de France, soit en direct soit via des parts de groupements fonciers forestiers (GFF). Diversification et réduction d’impôt, le cocktail idéal !

Vous pouvez économiser 18% du montant investi, avec une réduction fiscale plafonnée à 1026€ pour un célibataire et 2052€ pour un couple. Cette économie d’impôt est soumise à une condition très stricte : la conservation des parcelles de foret (en direct) ou des parts de GFF pendant une période de 8 ans. Il s’agit donc d’un investissement à long terme et il faut en avoir conscience !

Il est d’autant plus facile et moins et risqué d’acheter des parts de GFF plutôt que d’acheter une parcelle en direct. En effet, les parts de GFF sont accessibles à partir de 2000€ mais sont peu liquides car c’est un placement peu connu du grand public. Les parts peuvent être revendues sur le marché secondaire (de gré à gré) mais il ne faut pas être trop pressé, car le rendement n’est pas garanti !

Le potentiel versement d’un dividende est très aléatoire et dépend du groupement qui exploite la forêt. Mais aussi de l’âge des arbres, des conditions climatiques… Il ne vaut donc mieux pas compter sur ce placement pour se créer des revenus.

Mais l’investissement dans les forêts permet aussi de pouvoir bénéficier d’un cadre fiscal particulier en cas de transmission et pour les personnes soumises à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Conseil EasyGP : pour trouver des GFF disponibles, faites appel à un professionnel !

Direction les DOM-TOM !

L’année blanche n’a aucun impact sur le dispositif fiscal Girardin. Malgré une grande envie de Bercy de passer un coup de rabot dans la plupart des niches fiscales, le dispositif Girardin est lui protégé. Il a même été prorogé jusqu’en 2020.

Il s’agit d’un dispositif fiscal assez peu connu du grand public mais qui est très utile en cas de forte fiscalité, il peut s’appliquer à un couple de la classe moyenne, voire supérieure. Il offre une réduction d’impôt aux personnes qui investissent dans les DOM-TOM en finançant du matériel industriel neuf (on parle de Girardin industriel) ou dans les logements sociaux (on parle de Girardin social).

Toutefois, il faut faire attention car il s’agit un dispositif quasiment unique en son genre : vous investissez votre capital à fonds perdu. Vous ne gagnerez donc pas d’argent (capital supplémentaire ou revenus) via cette opération. Le but est de placer sur ce dispositif l’économie d’impôt dont vous avez besoin, moyennant une décote qui correspond à la rentabilité de votre opération.

L’organisme financier qui crée le produit vous annonce à l’avance la somme qu’il va falloir investir afin d’obtenir votre réduction fiscale. La réduction fiscale rentre dans le plafonnement annuel des niches fiscales (10.000€). Mais étant donné que vous soutenez l’activité dans les DOM-TOM, Bercy vous offre un plafond supplémentaire de 8000€, portant votre plafond maximal à 18.000€.

Conseil EasyGP : renseignez-vous auprès d’un organisme financier avec de l’ancienneté avant de vous mettre en tête ce type de montage

Vous l’aurez donc compris, il est facile de réduire votre fiscalité avec des investissements adaptés à toutes les situations. Pour bénéficier de l’expertise fiscale EasyGP, contactez un conseiller ici : easygestiondepatrimoine.com/contact

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Retraites : les salariés français devront travailler de plus en plus !

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment le sujet de la retraite, qui correspond à une des préoccupations les plus importantes pour de nombreux Français.

Comme vous le savez, depuis de nombreuses années, l’âge de départ légal de la retraite a été prolongé. Aujourd’hui, il faut partir à l’âge de 62 ans pour avoir une retraite à taux plein. En 2019, le gouvernement du président Macron va mettre sur la table un sujet des plus épineux, la réforme des retraites. Avec une CSG augmentée pour un grand nombre de retraités, et malgré l’annonce d’une hausse annulée pour les retraités touchant moins de 2000€ / mois, à laquelle il faut ajouter un contexte social des plus troubles et violents (violence sociale, économique et matérielle avec les incidents de certains Gilets Jaunes et / ou casseurs), cette réforme des retraites risque d’être encore un épisode compliqué pour le gouvernement actuel.

D’autant plus que l’on vient d’apprendre que certains organismes de retraite vont mettre en œuvre un nouveau dispositif incitant fortement les personnes à travailler encore plus longtemps. Nous allons vous en parler dans cet article.

La nouveauté proposée par les caisses de retraite

L’Agirc et l’Arrco, qui sont les deux organismes de retraite principaux vont mettre en œuvre dès 2019 un dispositif correspondant à un bonus/malus. Cet outil temporaire va inciter les assurés à partir un an après l’âge de la retraite à taux plein, voir plus longtemps après. Cela aura donc un impact sur le pourcentage de surcote du régime général, qui va très probablement augmenter.

Cette innovation ne produira pas d’énormes économies sur le court terme, mais cela aura forcément un impact sur les départs à la retraite. Cette initiative a été décidée il y a 3 ans et s’appliquera dès l’année prochaine. Les personnes affiliées au régime complémentaire des salariés du privé qui liquideront leurs droits à la pension de retraite pourront se voir appliquer des « coefficients de solidarité et des coefficients majorants », à l’unique condition qu’ils ne soient pas nés avant 1957.

 

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On retrouve le MEDEF (syndicats des chefs d’entreprise) derrière ce dispositif. Il avait émis une condition à la signature de ce dispositif créé par l’Agirc-Arrco, que le bonus/malus soit instauré. Le but étant d’inciter fortement les salariés à partir après l’âge légal de départ à la retraite, permettant une économie sur les pensions. Ce dispositif inédit est aussi un moyen de donner un coup de pression en indiquant qu’il faut absolument faire en sorte que l’âge légal de départ à la retraite soit après les 62 ans.

Ainsi, pour l’Agirc-Arrco, le nouvel âge de référence sera de 63 ans. Car pour les personnes qui décideront de partir avant ce nouvel âge, ils se verront appliqués un abattement de 10% sur leur pension complémentaire pendant les 3 premières années de retraite. Et pour échapper à cet abattement, il faudrait cotiser une année de plus par rapport à l’âge du taux plein, que l’on connait actuellement dans le régime de base.

 

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Vous l’aurez donc compris, en utilisant ce processus, l’Agirc-Arrco cherche doucement à faire reculer l’âge légal de départ à la retraite. Mais dans le même temps, cela peut vous faire gagner quelques euros. Il tient donc à vous de vous poser les bonnes questions. Toutefois, pour éviter de se poser ce genre de questions, il vaut mieux commencer à investir afin d’obtenir des revenus complémentaires vous permettant de partir à la retraite bien plus tôt que prévu.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP et vous créer votre propre retraite, téléchargez notre dossier spécial « retraites » et contactez un conseiller ici : easygestiondepatrimoine.com/contact

Votre conseiller EasyGP

defiscalisation 2019,100 loi defiscalisation,76 pinel,69 defiscalisation heures sup,59 defiscalisation immobilier,42 defiscalisation heures sup 2019,36 loi pinel,35 loi pinel defiscalisation,31 défiscalisation,24 defiscalisation heure sup,23 defiscalisation travaux,20 defiscalisation don,16 defiscalisation immobiliere,15 plafond defiscalisation,12 denormandie defiscalisation,12 defiscalisation heure sup 2019,9 defiscalisation des heures sup,9 defiscalisation heures supplementaires,9 defiscalisation des heures sup 2019,5 defiscalisation notre dame,5 defiscalisation dons,4 defiscalisation des heures supp,3 defiscalisation heures supplementaire,2 RISING denormandie defiscalisation,Record defiscalisation heures supplementaires,Record defiscalisation des heures sup 2019,Record defiscalisation notre dame,Record defiscalisation des heures supp,Record defiscalisation heures sup 2019,+1 150 % defiscalisation 2019,+850 % defiscalisation heure sup,+500 % defiscalisation heures sup,+400 % defiscalisation heure sup 2019,+350 % defiscalisation des heures sup,+130 % defiscalisation immobilier,+40 %

Placements : comment épargner comme un « bon père de famille » ?

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle des placements et des stratégies patrimoniales.

Chaque personne s’est déjà posé la question suivante : comment faire pour gérer au mieux mon patrimoine et atteindre mes différents objectifs (rendement important, protéger ma famille, réduire mes impôts…). La protection de la famille est un des enjeux de nombreuses personnes à la recherche de conseil. On a tendance à appeler « bon père de famille » un épargnant qui ne souhaite pas prendre de risques extravagants, tout en recherchant un minimum de rendement afin de mettre ses proches à l’abri. Nous allons vous donner quelques conseils afin de pouvoir allier création de patrimoine, rendement et sécurisation de votre famille.

« Père de famille » vs « trader » ?

Il faut se le dire, tout le monde n’est et ne sera pas un « trader ». Nous utilisons cette expression car elle représente bien les impressions que les gens peuvent avoir par rapport à cette profession. A savoir, une recherche de rendement important et une prise de risque parfois inconsidérée. D’un point de vue patrimonial, on dira que ce type de personne a un profil de risque plutôt « dynamique ». Contrairement à un « bon père de famille » qui lui a un profil de risque plutôt sécuritaire voire prudent. Il aura donc tendance à placer son argent au maximum sur des actifs sécurisés (épargne bancaire, assurance vie, obligations à très faible risque…), mais cela ne lui apporte pas de rendement important.

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Les « traders », amoureux des placements à hauts rendements et dont les risques sont équivalents, sont très peu en France. Même si ces dernières années, avec l’explosion des cryptomonnaies type Bitcoin, du Forex ou autres placements, un grand nombre de ce type d’épargnant s’est révélé. Toutefois, ils sont encore largement en minorité dans l’environnement économique et financier français. Il y a beaucoup plus de « bons pères de famille ».

Et ce type d’épargnant a tendance à être de plus en plus frustré car leur manque de prise de risque les handicape fortement. Et pour cause, actuellement les taux de l’épargne bancaire sont au plus bas (Livret A = 0.75% net, PEL = 1% brut ou 0.70% net, assurance vie = entre 1 et 2% net pour les meilleurs contrats). Ainsi, pour le « bon père de famille », il faut penser à diversifier son épargne une fois qu’il pense qu’il a placé suffisamment pour bien en cas de coups durs. Voici quelques conseils à appliquer si vous pensez vous être ce type d’épargnant !

Achetez votre logement !

En matière de gestion de patrimoine, parfois les meilleures choses sont les plus simples. Il faut savoir innover mais aussi utiliser les concepts et techniques de base. Nous vous recommandons fortement donc de devenir propriétaire de votre résidence principale. Mis à part le plaisir de pouvoir écrire sur votre paillasson « home sweet home », acheter votre résidence principale vous permet de sécuriser votre futur financier.

Lorsque vous serez à la retraite, si vous n’avez pas pensé à faire le nécessaire et à mettre en place des revenus qui viendront compléter votre pension de retraite, vos revenus seront logiquement divisés par 2. Vous le savez, la réforme des retraites est pour après les élections européennes et devrait s’appliquer pour 2020. Ainsi, toutes les certitudes que beaucoup ont actuellement devraient être mises à mal. Il est donc intéressant de savoir que l’on est propriétaire de sa résidence principale et que nous n’aurons rien à débourser lorsque nous serons plus âgés.

D’un point de vue purement fiscal, acheter sa résidence principale demeure une excellente opération. Car en tant que propriétaire, vous êtes exonérés de l’impôt sur la plus-value immobilière. Ainsi, pour une maison achetée 100.000€ par exemple en 2018 et revendue 350.000€ en 2050, vous ne serez pas taxé ! Que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu, ni pour les prélèvements sociaux (17.2%). Le gouvernement commence à se poser la question de l’exonération de la résidence principale fiscalement parlant, mais pour l’instant, cela est toujours le cas ! Si cela devait changer, il faudra penser à voir votre notaire ou votre conseiller en gestion de patrimoine afin de voir quoi faire dans cette situation.

Si vous ne souhaitez pas acheter votre résidence principale pour quelconque raisons (capacité d’endettement insuffisante, confort dans votre location actuelle…), pensez à acheter un bien locatif ou une résidence secondaire. L’essentiel étant d’avoir au moins un bien immobilier sur lequel se rattaché, que ce soit en cas de coups dur ou pour le confort de vie. Un bien locatif peut vous permettre d’obtenir un loyer mensuel vous permettant de rembourser au minimum votre crédit, au mieux de pouvoir dégager des revenus complémentaires importants et d’améliorer votre rythme de vie. De plus, avec des taux immobiliers au plus bas depuis des années, l’effet de levier est très important !

Epargnez chaque mois !

Maintenant que votre résidence principale est acquise, il est important pour vous de vous créer un capital important sur le long terme. Capital dans lequel vous pourrez puiser au moment des étapes clés de votre vie (financement des études des enfants, achat d’une résidence principale, compléter votre pension de retraite…).

Chez EasyGP, nous considérons qu’un « bon père de famille » devrait épargner au minimum 10% de ses revenus mensuels. Pour faire simple, un salarié qui gagne 1500€ / mois devrait pouvoir mettre au minimum 150€ de côté. Cela lui permettra d’avoir une épargne de précaution en cas de coup dur, de se faire plaisir si envie et de voir la vie plus sereinement. Essayez de remplir au minimum votre livret A (22.950€ au maximum) avant de diversifier vos avoirs.

Diversifiez votre patrimoine !

Afin de pouvoir allier rendement et sécurisation de votre foyer, il va falloir penser à diversifier votre patrimoine. Avec des taux d’épargne au plus bas, il est normal de se sentir frustré lorsque l’on voit que notre épargne ne rapporte quasiment rien. Nous vous conseillons donc de voir avec un conseiller en gestion de patrimoine afin de connaitre votre profil de risque. Un « bon père de famille » a tendance à avoir un profil de risque sécuritaire voire prudent ! ainsi, les conseils suivants sont applicables à votre situation.

Le contrat d’assurance vie vous permet de pouvoir investir votre argent sur une enveloppe fiscale avec un taux de rendement supérieur aux placements bancaires. Le rendement de l’assurance vie pour la partie sécurisée (fonds €) est en moyenne 2 fois supérieur à celui des livrets bancaires.

Le cabinet EasyGP propose deux contrats ouverts aux particuliers. Le premier, éligible dès 1000€ a eu un rendement de 2.90% en 2018. Tandis que le deuxième, éligible dès 10.000€ a eu un rendement de 3.70% en 2018. Ces performances correspondent uniquement au fonds €, c’est-à-dire la partie sans risque de l’assurance vie.

L’investissement dans des SCPI est aussi une bonne solution pour combiner sécurité, rendement et création de revenus complémentaires. L’épargnant investit dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels…) et perçoit des loyers chaque mois, proportionnel à son investissement.

Ex : Mr X place 10.000€ sur des SCPI à 5% par an. Il percevra donc 500€ de loyers (5% * 10000), soit 41.67€ chaque mois.

Le cabinet EasyGP propose des SCPI dont le taux de rendement 2018 était entre 7 et 8%.

L’acquisition d’un bien locatif via une résidence étudiante / sénior / EHPAD est aussi un bon moyen de pouvoir investir votre argent dans un bien immobilier, sans la contrainte de la gestion et avec l’impression que votre placement est utile. En effet, en investissant dans un studio étudiant ou dans une résidence pour personnes dépendantes, vous permettez à ce type de clientèle de pouvoir accès à un 

SCPIs'EASYGP-investir-immobilier-part-d-immeubleservice que les pouvoirs publics ne proposent pas. Vous alliez donc rendement et utilité sociale.

Vous l’aurez donc compris, même un « bon père de famille » peut se créer un patrimoine important, sans à devoir être coincé par les simples solutions bancaires. Avec les bons produits et les bons conseils, vous serez à même de pouvoir vous créer un patrimoine avec un rendement intéressant et surtout de protéger votre famille des différents risques de la vie.

Pour plus de conseils, n’hésitez pas à télécharger le guide spécial « stratégies patrimoniales » et à prendre un rdv avec un conseiller EasyGP.

Will Behejohn

                                                                                                          Directeur du cabinet EasyGP

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Immobilier : financer son bien locatif de la meilleure des façons

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement pour de nombreux Français.

Comme vous le savez, depuis quelques années, les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas. En conséquence, de nombreuses personnes se sont empressées de devenir propriétaires de leur résidence principale. Et beaucoup d’autres ont investi dans des biens immobiliers à vocation locative.

Il est donc intéressant d’en profiter comme de nombreux autres propriétaires bailleurs afin de vous créer un patrimoine immobilier, et de surcroit à crédit. Nous allons donc vous donner quelques informations et conseils à ce sujet.

L’investissement immobilier locatif, pierre angulaire de la gestion de patrimoine.

Parmi les fondamentaux de la gestion de patrimoine, on dit souvent qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale. Mais après ? Comment faire pour gérer au mieux le reste des liquidités à dispositions. Certains se dirigeront vers l’assurance vie et les marchés financiers pour valoriser leur patrimoine ou encore créer un capital sur le long terme.

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Mais pour ceux d’entre vous qui souhaitent allier création de capital et de revenus, alors l’immobilier locatif est une des solutions qui pourraient vous convenir. On pourrait très bien évoquer la solution d’investir votre argent sur des produits financiers de distribution, c’est-à-dire qui versent des revenus à la fin de l’année (dividendes ou coupons). Mais contrairement à l’immobilier, vous devez allouer de l’argent de votre poche et à terme, vous aurez le capital que vous désirez. Alors qu’avec l’immobilier, vous faites un crédit, vous avez le capital nécessaire et ensuite vous remboursez.

Donc à moins d’avoir les moyens de payer cash votre bien immobilier pour diverses raisons, ce qui d’ailleurs n’est pas forcément une bonne idée au vu des taux actuels, vous allez contracter un crédit immobilier. Et pour réussir votre investissement, il faudra penser à optimiser le financement mais aussi penser à la fiscalité.

Prêt amortissable ou in fine ?

Si vous effectuez votre premier investissement locatif, il y a de fortes chances que vous preniez un crédit amortissable. Le but étant de pouvoir rembourser la mensualité de votre crédit grâce aux loyers que vous allez percevoir. Ainsi, vous allez rembourser les intérêts ainsi que le capital qui a été emprunté, et ce mois après mois.

Toutefois, vous pouvez tout de même souscrire un crédit in fine si vous disposez d’autres sources de revenus ou un capital correspondant à la valeur du bien, et donc du crédit. De cette manière, vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt, ce qui vous permettra de réduire l’imposition sur votre bien et donc de booster son rendement.

Information importante : en ce qui concerne l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), contrairement à ce qui se pratiquait pour l’ISF (impôt sur la fortune), le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant du par rapport à la valeur du bien. Il va falloir maintenant effectuer un amortissement linéaire théorique correspondant à la durée de l’emprunt immobilier pour déduire de son IFI.

Mais peu importe le type de crédit immobilier et surtout la nature du bien financé (neuf ou ancien, maison / appartement ou immeuble, défiscalisant ou non), vous pouvez toujours déduire de vos revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et de garantie, ainsi que l’assurance.

Les crédits immobiliers à vocation locative coûtent plus cher que les prêts classiques !

On constate de manière générale que les taux des prêts immobiliers amortissables pour les investissements locatifs sont à un niveau aussi bas que pour ceux dont la vocation est l’habitation à titre de résidence principale. Pourtant, on remarque un écart allant de 0.10 point à 0.20 point. La différence ne se fait plus sur les bons voire excellents dossiers.

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Attention, si vous demandez un différé partiel ou total, c’est-à-dire que vous ne payez que les intérêts d’emprunt et non le capital sur une période donnée, cela peut vous créer des frais supplémentaires.

L’assurance emprunteur, indispensable afin de bien cerner votre projet locatif

Pour un investissement locatif, la couverture de l’assurance s’arrête souvent au décès et à la PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie). Alors que pour l’achat de la résidence principale, la banque exige souvent d’ajouter la garantie IPT (invalidité permanente totale) ou IPP (invalidité permanente partielle), afin de compenser vos revenus du travail si un sinistre devait vous arriver.

Dans ce cas, jouer la concurrence est une excellente solution en ce qui concerne l’assurance emprunteur. Les banques étant obligées d’accepter un contrat autre que celui qu’elles proposent, vous pouvez donc économiser de l’argent.

D’autant plus que depuis le 01/01/2018, vous pouvez résilier l’assurance emprunteur de vos crédits en cours auprès de votre banque prêteuse dès lors que la nouvelle assurance vous couvre pour des garanties équivalentes.

Endettement, on ne prend en compte généralement que 70% des loyers

Lorsqu’une banque calcule votre endettement, elle ne prend généralement pas plus de 33% de vos revenus. Ces 33% correspondent au maximum que vous pouvez payer sous forme de mensualités. Mais en fonction de la situation, la banque peut décider de vous laisser emprunter plus de 33% correspondant à vos revenus. Si votre situation financière est bonne, si vos revenus sont plus importants que le nombre de personnes au sein de votre foyer, si vous êtes célibataire…

En ce qui concerne les loyers espérés, ils sont pris en compte à hauteur de 70% de manière courante. Cela permet d’anticiper certains imprévus comme des travaux, des impayés… Il n’y a que le crédit foncier qui aille jusqu’à 85% des loyers attendus.

Si vos revenus ne sont pas assez élevés par rapport à votre projet et aux mensualités futures, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence devant différentes banques ou agences d’un même établissement financier. Cela sera plus long que prévu mais à force de détermination, vous augmenterez les chances de finaliser votre projet d’investissement locatif.

Vous l’aurez donc compris, investir dans l’immobilier locatif n’est pas de tout repos. Mais en suivant au mieux ces conseils, vous pourrez réussir vos futurs investissements.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

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Immobilier : optimisez votre bien immobilier avec des travaux

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier. Comme vous le savez, l’année 2017 a été une année exceptionnelle en termes de transactions immobilières. On compte environ 952.000 transactions (sous couverts des derniers chiffres), dont les ¾ se sont effectuées dans l’ancien et ¼ dans le neuf. De nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale, mais aussi de leur résidence secondaire, et de nombreux investisseurs ont acquis une ou plusieurs résidences locatives.

Que ce soit en location en nue ou en meublé, le nombre de résidences locatives a augmenté significativement sur ces dernières années. Et l’intérêt de la location nue, hormis de pouvoir proposer à ses locataires un bien qu’ils peuvent aménager selon leur convenance, est surtout qu’en cas de travaux, le propriétaire bailleur peut faire ce que l’on appelle du déficit foncier.

Si le total des charges de votre bien loué nu est supérieur à vos recettes donc vos loyers, alors vous pouvez créer ce que l’on appelle du déficit foncier. Nous allons vous expliquer comment bien utiliser la fiscalité pour déduire au mieux vos travaux lors de l’achat d’une résidence locative louée en nu.

Le déficit foncier, l’atout séduction de la location nue

Comme nous vous l’expliquions plus tôt, il faut pouvoir avoir des charges supérieures à ses recettes pour créer un déficit foncier. Les deux principaux leviers afin de créer un déficit sont les travaux et les intérêts d’emprunt. Lorsque vous utilisez le régime de plein droit ou régime réel, les charges foncières et les travaux sont déductibles de vos revenus dans la limite de 10.700€ pour l’année de réalisation. Le surplus éventuel peut être déduits de vos revenus fonciers sur une durée de 10 ans.

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Concernant les intérêts d’emprunt, ils ne peuvent être déduits que de vos revenus fonciers. Toutefois, quand le déficit est composé d’autres charges que les intérêts d’emprunt, alors le déficit s’applique sur l’ensemble des revenus du contribuable. L’ensemble de ces revenus s’appelle le RBG (revenu brut global). Si le déficit s’applique au RBG, alors on dit qu’il est décloisonné.

Les dépenses que vous pouvez déduire correspondent aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du confort du locataire, qu’ils soient effectués au sein du bien immobilier comme des parties communes.

Le microfoncier, pour les propriétaires qui touchent des petits revenus

La location nue impose deux types de régimes fiscaux : le micro régime ou de faveur et le régime réel ou de plein droit. La location nue crée des revenus fonciers, le régime de faveur sera donc le micro foncier. Pour en bénéficier, il faut percevoir moins de 15K€ de revenus fonciers par an. Pour les déclarer, il faut le faire sur l’imprimé fiscal 2042. Dans ce cas, le FISC appliquera automatiquement un abattement de 30% correspondant à vos charges et à vos travaux.

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Le régime réel, pour les gros travaux mais aussi les gros revenus

Comme vous l’avez compris, le micro foncier correspond aux personnes qui touchent moins de 15K€ de loyers par an. Mais si comme beaucoup de personnes vous percevez plus que 15.000€, alors vous basculez automatiquement dans le régime réel. L’option est notamment plus avantageuse pour les personnes qui effectuent de lourds travaux dans leur biens loués nus et qui souhaitent bénéficier du déficit foncier, qui n’existe pas via le micro foncier. Mais cette option vous engage pour une durée minimale de 3 ans.

Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes vos charges (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, frais de gestion d’une éventuelle agence immobilière, les dépenses d’entretien…). Parmi les travaux déductibles, on compte les travaux d’entretien et de réparation du bien, mais aussi d’amélioration. Vous pouvez par exemple déduire la réfection de votre toit, le ravalement d’une façade de l’immeuble…

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Les travaux qui ne sont pas déductibles sont les travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Ex : vous ne pourrez rien déduire sur l’aménagement de vos combles, la construction d’une véranda... Pensez aussi à faire effectuer vos travaux par des professionnels afin de pouvoir déduire le prix des matériaux mais aussi de la main d’œuvre. Car si vous faites vous-même vos travaux, le FISC ne prendra en compte que le prix du matériel.

Quelques éléments à ne pas négliger.

  • 1) Si vous effectuer des travaux qui entraînent un déficit foncier, vous devez louer votre bien à l’origine du déficit pendant une période de 3 ans à compter de la déduction sur vos impôts.
  • 2) Dans le cas d’une revente, les travaux qui ont fait l’objet d’une déduction fiscale ne seront pas intégrés dans le calcul du prix de revient de la plus value. Et oui, on ne peut gagner partout.
  • 3) Attention, le FISC fait très attention aux sommes déduites. Donc faites attention à déduire le montant TTC des fournitures et des matériaux si vous faites les travaux par vous-même. Si c’est une entreprise, dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de la facture.
  • 4) Pour finir, avec le prélèvement à la source qui va commencer en 01/2019, la déductibilité de vos travaux effectué en 2018 sera de 50% pour l’année 2018 et 50% pour l’année 2019.

Vous l’aurez donc compris, l’investissement locatif dans un bien loué nu peut apporter de nombreux avantages en termes de rendement grâce notamment au déficit foncier.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

Immobilier: zoom sur la loi ELAN easygp

Immobilier: zoom sur la loi ELAN

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des Français.

Comme vous le savez, depuis près d’un an le gouvernement du Président Macron enchaîne les réformes (assurance chômage, loi travail, réforme de l’ISF en IFI…). Comme annoncé, il souhaite totalement réformer la France afin « de le remettre sur de bons rails pour les 50 prochaines années ».

Et naturellement, l’univers de la gestion de patrimoine se voit chamboulé avec de nombreux changements (fin de l’ISF et avènement de l’IFI, Flat Tax à 30%, réforme actuelle de l’assurance vie…). Et l’immobilier n’en est pas sans reste. Actuellement, le gouvernement est pleine rédaction d’une nouvelle loi (Loi ELAN -> évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui va concerner un bon nombre de propriétaire. Nous allons en parler dans cet article.

Présentation du projet de loi ELAN

Encadrement des loyers, création d’un « bail mobilité », débats à propos de la location courte durée… On parle de 66 article concernant ce projet de loi. De nombreuses propositions vont satisfaire les propriétaires, les bailleurs et les locataires. D’autres risquent d’agacer beaucoup d’autres acteurs du marché de l’immobilier.

Après la loi ALUR, la loi ELAN est actuellement en plein débat au Parlement. On voit bien la ligne politique du gouvernement à travers les prémices de ce texte de loi. Un grand nombre d’articles du projet est à destination des collectivités et aux acteurs du logement social. Une autre partie de cette loi vise clairement les particuliers (locataires et propriétaires).

Le retour de l’encadrement des loyers

On annonce un retour de l’encadrement des loyers dans les zones de « tension locative », c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre. On prévoit d’ailleurs des sanctions pour les propriétaires qui abuseraient de cet effet d’aubaine (remboursement du trop-perçu, amendes…). Il y a donc un changement radical avec la loi ALUR car il n’y avait pas de sanction dans la loi qui pour la première fois évoquait l’encadrement des loyers. Les amendes seraient applicables dans les métropoles qui accepteraient de le faire à titre expérimental, pendant une durée de 5 ans.

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Il devrait y avoir un contrôle plus sévère en ce qui concerne la LCD (location courte durée). En effet, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, les propriétaires devront déclarer à la demande de la commune dans laquelle ils vivent, le nombre de nuitées où ils auraient fait louer leur bien immobilier.

Et pour instaurer le respect de cette procédure, les sanctions deviendraient plus dures qu’elles ne le sont déjà actuellement. Les propriétaires qui ne respecteraient pas les obligations d’enregistrement et de déclaration pourraient avoir des amendes allant de 5.000€ à 10.000€. Et cela pourrait aller jusqu’à 50.000€ pour les plateformes de location courte durée.

Création du « bail mobilité »

Le gouvernement observe depuis un moment une nouvelle tendance, il n’y a plus que les familles et les personnes en CDI qui recherchent un logement. Ces personnes là ont souvent un dossier qui leur permet d’obtenir un logement plus facilement face aux bailleurs et aux agences immobilières.

Il a donc décidé de viser les « locataires précaires » à travers ce texte (travailleurs saisonniers / étudiants / personnes en stage ou en formation). Pour faire simple, toutes les personnes qui ont besoin d’un logement meublé pour une durée courte et précise.

Ainsi, les propriétaires auraient à leur disposition ce nouveau genre de bail pour une durée allant de 1 à 10 mois maximum. Il serait non renouvelable et sans dépôt de garantie pour le locataire. 

Toutefois, sans aucune garantie pour le propriétaire bailleur, il est sûr que beaucoup d’entre eux pourraient devenir frileux quant à la location de leur bien. Le gouvernement leur tend donc la main en faisant bénéficier les locataires de « Visale », la caution locative gratuit et financée dans le cadre du partenariat avec « Action logement ».

Vers un bail 2.0 ?

Ce futur bail dématérialisé inclurait de nombreuses nouveautés dont notamment la suppression des mentions manuscrites de la caution solidaire. Afin de tendre vers une simplification des procédures de location pour chaque partie (bailleur / locataire / garant), les mentions obligatoires d’engagement et de responsabilité de la personne qui se porte caution ne seront plus manuscrites. Cela pouvait induire un préjudice en cas d’oubli involontaire ou d’inexactitude. Ces fameuses mentions seront directement inscrites dans le modèle type du bail.

Pour les futures propriétaires qui achèteraient en VEFA (vente en état futur d’achèvement) : le futur acquéreur du bien sur plan pourrait se réserver une part des travaux (cuisines, sanitaires, sols…), si jamais cela est prévu entre les différentes parties dans le contrat.

Le projet de loi ALUR prévoit aussi la mise en œuvre d’une procédure « accélérée » afin de terminer les travaux, si jamais le vendeur se retrouve en cas de défaillance financière. Ainsi, les 66 articles de cette loi vont être discutés lors des prochaines semaines et le texte définitif devrait être promulgué d’ici cet été.

La transformation de bureaux en logements 

Le législateur a décidé de s’attaquer au problème de logements vacants, qui est un véritable souci en France du fait d’un manque sévère d’offre de logements. Les différentes normes que les propriétaires sont censés appliqués pour passer d’un bureau à un logement seront bien plus souples. L’Etat incitera aussi les propriétaires de bureaux à les rénover via des dispositifs fiscaux.

Le problème des squats 

Un des problèmes les plus connus par les propriétaires est le phénomène des squats. Ces locataires qui décident de ne plus payer de loyer, et en plus de rester au sein du logement. La loi protégeait fortement les personnes dans ce cas de figure, encore plus en période de trêve hivernale. Mais la donne a changé.

Une des dispositions du texte prévoit la facilitation de l’expulsion des squatter. Ils ne seront donc plus protégés par la trêve hivernale, qui commence le 01/11 et se termine le 31/03. Cette nouvelle règle s’appliquera donc aux occupants sans titre ni droit. De plus, toujours dans le cas d’un squat, le délai de 2 mois entre la notification de quitter le lieux et l’expulsion sera supprimé. Cela va donc raccourcir fortement la procédure de libération du logement.

On voit donc bien que cette nouvelle loi va prendre en compte les réalités actuelles du marché de l’immobilier en France. Si les locataires et propriétaires devraient être contents dans certains cas, les professionnels du bâtiment et les bailleurs sociaux devraient quand même légèrement « grogner ». Nous verrons d’ici s’il y aura des amendements maintenant que le texte a été voté.

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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