Infographie : A qui s’adressent les SCPI ?

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Le Cabinet EasyGP vous propose des SCPI dont les loyers sont mensuels, vous permettant de pouvoir augmenter votre rythme de vie de manière conséquente ! Disponible pour chacun, c’est un bon moyen de mettre un pied dans l’immobilier rentable.

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Infographie : Les 12 commandements pour bien investir en bourse

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Pour tous ceux qui ne peuvent le faire, par manque de connaissance ou de courage, EasyGP est disponible pour vous aider à investir au mieux sur les marchés financiers. Faites comme la centaine de clients qui profitent de notre expertise et gagnez via les marchés boursiers.

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Immobilier : comment réussir son investissement dans une résidence senior

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment celle du marché de l’immobilier.

Comme vous le savez, la période actuelle et ce depuis quelques années, est propice à l’investissement immobilier. De nombreux investisseurs français ont profité de cette occasion pour devenir propriétaire de leur résidence principale ou encore placer leur argent dans des biens locatifs afin d’obtenir de nouvelles sources de revenus.

Avec ce que l’on nomme depuis quelques années comme étant le fameux « Papy-Boom », les investisseurs particuliers et les professionnels de la construction essayent de surfer sur cette vague afin d’allier besoin de logements équipés pour les personnes âgées, rendement et diversification des placements.

Nous allons vous donner quelques conseils pour réussir votre investissement dans un EHPAD.

L’EHPAD, l’investissement immobilier par excellence de la « Silver Economy »

On dit que la France comptera d’ici 2050 / 2060, entre 2 et 3 millions de personnes âgées (plus de 80 ans). Soit le double par rapport à ce jour. Ainsi, investir dans une résidence médicalisée ou un EHPAD peut s’avérer être une excellente idée, tant que vous investissez de manière intelligente et rigoureuse.

Investir dans un EHPAD correspond à placer son argent dans un logement meublé dont la gestion appartient à la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble du lotissement. Cela peut vous permettre donc d’obtenir un rendement intéressant sans avoir à gérer le bien, de profiter d’avantages fiscaux et d’effectuer une « action sociale » en permettant à nos anciens de pouvoir obtenir une résidence adaptée à leur vie et parfois problèmes de santé.

Le marché des résidences médicalisées ou EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) repose sur une tendance inévitable au vu de la conjoncture démographique actuelle : la population française vieillit.

On évoque même le chiffre important d’environ 2 – 3 millions de personnes de plus de 80 ans en 2060, soit environ 10% de la population française. Selon l’INSEE, il est actuellement de 4.5%. Le nombre de personnes âgées dépendantes devrait aussi être autour de 2 – 3 millions de personnes. On peut donc dire que le « Baby – Boom » qui caractérisait les 30 Glorieuses se transforme peu à peu en « Papy – Boom » grâce aux progrès de la médecine.

Toutefois, malgré un nombre important d’avantages fiscaux pour l’acquéreur de la résidence médicalisée (récupération de la TVA, baisse de l’impôt sur le revenu via la loi Censi – Bouvard ou l’amortissement, possibilité d’obtenir le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel), il faut toujours faire attention au prix qui peut parfois être assez important.

Bien étudier le projet avant de se lancer

Investir dans un EHPAD n’est pas un placement immobilier lambda. Vous achetez une chambre et une salle de bain qui ont été équipées d’un mobilier particulier et utilisables par des personnes âgées et dépendantes. La résidence comporte aussi des lieux de convivialité afin que les résidents puissent bénéficier d’un suivi de santé mais aussi administratif.

Il est donc important de demander des renseignements sur le personnel encadrant les séniors de la résidence (nombre de personnel de santé, leur qualifications professionnels, le rythme d’une journée…) car malheureusement certains exploitants font des économies sur les couts de personnel. Si vous souhaitez obtenir un rendement important et de qualité, il faut que la résidence soit de qualité afin que le taux de remplissage soit le plus grand possible.

Bien vérifier la solidité financière de l’exploitant de l’EHPAD

Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD, le promoteur du projet confie la gestion de cette résidence à un exploitant. De ce fait, vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui lui, s’engage à vous verser des loyers.

Pour ouvrir et exploiter un EHPAD, il faut qu’une convention soit signée pour 5 ans entre l’exploitant, le conseil général et l’agence régionale de santé.

Il vaut donc mieux travailler avec un exploitant dont c’est la spécialité, qui a l’habitude de travailler sur ce genre de marché et qui gère déjà plusieurs résidences avec des tailles raisonnables (90 chambres minimum).

La gestion des plus petits établissements (entre 40 et 50 chambres) coute plus cher en termes de charges fixes. Ce qui pourrait diminuer votre rendement locatif à terme.

Faire attention à bien lire le bail commercial.

Comme nous vous le disions, pour bien réussir votre investissement sur un EHPAD, il faut un exploitant solide avec un bail commercial allant de 9 à 12 ans, que vous allez signer.

Les nouveaux baux commerciaux sont régis par la loi Alur, qui dispose que vous êtes propriétaire de la chambre médicalisée + quelques m² de parties communes, ce qui correspond à une nouveauté.

Faites attention à savoir qui est propriétaire du mobilier car en principe, l’exploitant prend à sa charge l’entretien mais pas le remplacement. Cela pourrait donc impacter votre rendement à un certain moment.

Pour ce qui est de la rémunération, pensez à privilégier un versement de loyer mensuel ou trimestriel. Et surtout, faire attention au mode de revalorisation des loyers (indice de référence). Il faut donc bien prendre le temps de lire votre futur bail qui vous lie à l’exploitant pour une longue durée car on peut parfois trouver des surprises telles que par exemple, la période de franchise avant de verser les premiers loyers.

Payer la chambre au juste prix

En moyenne, une chambre en EHPAD d’environ 20m² coute en 100.000€ et 200.000€, soit un prix au m² bien supérieur au marché immobilier traditionnel.

Alors, il est vrai que vous investissez votre argent dans un appartement comprenant des services qui doivent répondre à des normes de sécurité particulières et des équipements spéciaux. Mais tout de même, il ne faut pas que le prix soit trop élevé, malgré ce soit une construction neuve.

Les EHPAD demande une mise en conformité régulière de la résidence et de ses équipements, il est donc fréquent de voir des couts supplémentaires se greffer et donc diminuer le rendement des copropriétaires. On parle d’une reconstruction – rénovation toutes les 25 ou 30 ans.

Des avantages fiscaux à obtenir

L’investissement en EHPAD permet de bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé, le régime fiscal locatif le plus avantageux, si on le compare avec celui des revenus fonciers (50% d’abattement pour le micro – BIC contre 30% pour le micro – foncier). Si vous avez déjà investi dans un bien meublé et que vos recettes dépassent les 70.000€, alors vous devrez recourir au régime réel du BIC.

Vous pourrez déduire vos déficits, s’il y en a, pendant 10 ans sur les revenus de même nature (autres revenus BIC). Dans ce genre de cas, l’amortissement peut être une excellente idée.

Vous pouvez aussi bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Censi – Bouvard qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans, dans la limite de 300.000€ / an. A savoir, il n’est pas possible de cumuler l’avantage de l’amortissement du bien et la réduction d’impôt via Censi – Bouvard.

Comme vous avez pu le voir, investir dans un EHPAD peut être une bonne solution pour diversifier votre patrimoine et bénéficier d’un investissement rentable sur le long terme, au vu du vieillissement de la population.

EasyGP vous propose des programmes d’investissement dans des résidences médicalisées triées sur le volet, pouvant être combinées parfaitement à votre stratégie d’investissement. N’hésitez pas à prendre rdv avec un de nos conseillers EasyGP et à télécharger notre dossier spécial « immobilier »

Will Behejohn

                                                                                                          Président du cabinet EasyGP

droit succession,100 succession frais,89 droit de succession,82 la succession,79 notaire,78 succession notaire,77 droits succession,73 frais de succession,68 droits de succession,64 assurance vie,52 succession assurance vie,52 donation,34 succession maison,28 heritage,26 heritage succession,23 frais notaire succession,22 frais succession notaire,22 frais de notaire succession,20 frais de notaire,19 succession abattement,18 succession conjoint,17 déclaration de succession,16 abattement,16 renonciation succession,16 renonciation,16 RISING droits de succession 2019,Record droit de succession 2019,Record droit de succession maison principale,Record bareme succession 2019,Record succession season 2,Record succession saison 3,Record impot succession france,Record donation universelle et droits de succession,+2 750 % succession anomale,+2 700 % honoraires notaire succession,+450 % acte de notoriete,+350 % communauté universelle et succession,+350 % droit de succession entre frere et soeur,+350 % frais succession assurance vie,+250 % succession saison 2,+250 % assurance vie et droits de succession,+170 % frais de succession neveu,+170 % droit de succession neveu,+130 % impot succession,+60 % _ FINANCER SON BIEN LOCATIF DE LA MEILLEURE DES FAÇONS - EASYGP

Immobilier : financer son bien locatif de la meilleure des façons

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement pour de nombreux Français.

Comme vous le savez, depuis quelques années, les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas. En conséquence, de nombreuses personnes se sont empressées de devenir propriétaires de leur résidence principale. Et beaucoup d’autres ont investi dans des biens immobiliers à vocation locative.

Il est donc intéressant d’en profiter comme de nombreux autres propriétaires bailleurs afin de vous créer un patrimoine immobilier, et de surcroit à crédit. Nous allons donc vous donner quelques informations et conseils à ce sujet.

L’investissement immobilier locatif, pierre angulaire de la gestion de patrimoine.

Parmi les fondamentaux de la gestion de patrimoine, on dit souvent qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale. Mais après ? Comment faire pour gérer au mieux le reste des liquidités à dispositions. Certains se dirigeront vers l’assurance vie et les marchés financiers pour valoriser leur patrimoine ou encore créer un capital sur le long terme.

investissement-locatif-easygp

Mais pour ceux d’entre vous qui souhaitent allier création de capital et de revenus, alors l’immobilier locatif est une des solutions qui pourraient vous convenir. On pourrait très bien évoquer la solution d’investir votre argent sur des produits financiers de distribution, c’est-à-dire qui versent des revenus à la fin de l’année (dividendes ou coupons). Mais contrairement à l’immobilier, vous devez allouer de l’argent de votre poche et à terme, vous aurez le capital que vous désirez. Alors qu’avec l’immobilier, vous faites un crédit, vous avez le capital nécessaire et ensuite vous remboursez.

Donc à moins d’avoir les moyens de payer cash votre bien immobilier pour diverses raisons, ce qui d’ailleurs n’est pas forcément une bonne idée au vu des taux actuels, vous allez contracter un crédit immobilier. Et pour réussir votre investissement, il faudra penser à optimiser le financement mais aussi penser à la fiscalité.

Prêt amortissable ou in fine ?

Si vous effectuez votre premier investissement locatif, il y a de fortes chances que vous preniez un crédit amortissable. Le but étant de pouvoir rembourser la mensualité de votre crédit grâce aux loyers que vous allez percevoir. Ainsi, vous allez rembourser les intérêts ainsi que le capital qui a été emprunté, et ce mois après mois.

Toutefois, vous pouvez tout de même souscrire un crédit in fine si vous disposez d’autres sources de revenus ou un capital correspondant à la valeur du bien, et donc du crédit. De cette manière, vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt, ce qui vous permettra de réduire l’imposition sur votre bien et donc de booster son rendement.

Information importante : en ce qui concerne l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), contrairement à ce qui se pratiquait pour l’ISF (impôt sur la fortune), le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant du par rapport à la valeur du bien. Il va falloir maintenant effectuer un amortissement linéaire théorique correspondant à la durée de l’emprunt immobilier pour déduire de son IFI.

Mais peu importe le type de crédit immobilier et surtout la nature du bien financé (neuf ou ancien, maison / appartement ou immeuble, défiscalisant ou non), vous pouvez toujours déduire de vos revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et de garantie, ainsi que l’assurance.

Les crédits immobiliers à vocation locative coûtent plus cher que les prêts classiques !

On constate de manière générale que les taux des prêts immobiliers amortissables pour les investissements locatifs sont à un niveau aussi bas que pour ceux dont la vocation est l’habitation à titre de résidence principale. Pourtant, on remarque un écart allant de 0.10 point à 0.20 point. La différence ne se fait plus sur les bons voire excellents dossiers.

Credit-immobilier-combien-pouvez-vous-emprunter-easygp

Attention, si vous demandez un différé partiel ou total, c’est-à-dire que vous ne payez que les intérêts d’emprunt et non le capital sur une période donnée, cela peut vous créer des frais supplémentaires.

L’assurance emprunteur, indispensable afin de bien cerner votre projet locatif

Pour un investissement locatif, la couverture de l’assurance s’arrête souvent au décès et à la PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie). Alors que pour l’achat de la résidence principale, la banque exige souvent d’ajouter la garantie IPT (invalidité permanente totale) ou IPP (invalidité permanente partielle), afin de compenser vos revenus du travail si un sinistre devait vous arriver.

Dans ce cas, jouer la concurrence est une excellente solution en ce qui concerne l’assurance emprunteur. Les banques étant obligées d’accepter un contrat autre que celui qu’elles proposent, vous pouvez donc économiser de l’argent.

D’autant plus que depuis le 01/01/2018, vous pouvez résilier l’assurance emprunteur de vos crédits en cours auprès de votre banque prêteuse dès lors que la nouvelle assurance vous couvre pour des garanties équivalentes.

Endettement, on ne prend en compte généralement que 70% des loyers

Lorsqu’une banque calcule votre endettement, elle ne prend généralement pas plus de 33% de vos revenus. Ces 33% correspondent au maximum que vous pouvez payer sous forme de mensualités. Mais en fonction de la situation, la banque peut décider de vous laisser emprunter plus de 33% correspondant à vos revenus. Si votre situation financière est bonne, si vos revenus sont plus importants que le nombre de personnes au sein de votre foyer, si vous êtes célibataire…

En ce qui concerne les loyers espérés, ils sont pris en compte à hauteur de 70% de manière courante. Cela permet d’anticiper certains imprévus comme des travaux, des impayés… Il n’y a que le crédit foncier qui aille jusqu’à 85% des loyers attendus.

Si vos revenus ne sont pas assez élevés par rapport à votre projet et aux mensualités futures, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence devant différentes banques ou agences d’un même établissement financier. Cela sera plus long que prévu mais à force de détermination, vous augmenterez les chances de finaliser votre projet d’investissement locatif.

Vous l’aurez donc compris, investir dans l’immobilier locatif n’est pas de tout repos. Mais en suivant au mieux ces conseils, vous pourrez réussir vos futurs investissements.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

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Impôts : maîtriser au mieux la fiscalité de son bien meublé

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de la fiscalité immobilière.

Comme vous le savez, avec cette période de faibles taux d’intérêt sur les prêts immobiliers, de nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale. D’autres, ont fait le choix d’investir dans une résidence secondaire et beaucoup dans une résidence locative. Le but étant de pouvoir se créer un patrimoine immobilier important, de créer des revenus complémentaires et de profiter de l’effet bénéfique que représente l’effet de levier.

Location nue ou meublée, tel est le casse-tête de nombreux propriétaires bailleurs lorsqu’il faut choisir le type de location qui sera appliquée à leur bien immobilier. Et au-delà de ce choix important, il y a surtout la question de la fiscalité applicable et du rendement. Nous allons voir ensemble comment vous aider à maitriser au mieux l’imposition de votre bien lorsque vous le louez en meublé.

La location meublée

Contrairement à la location nue dont les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers, la location meublée permet au propriétaire bailleur de pouvoir obtenir des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, aux yeux du FISC, la location meublée relève d’une activité commerciale d’où le besoin par exemple, d’un comptable pour déclarer ses revenus.

Sous réserve que votre bien soit meublé comme indiqué sur le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (décret d’application à propos de la location meublée), vous pouvez effectuer une location meublée en bonne due et forme. En fonction de certains critères, vous serez qualifié de LMNP (loueur meublé non professionnel) ou de LMP (loueur meublé professionnel).

repartition-locations-france-2016-easygp

Cette différence de statut influe sur certains éléments, notamment :

  • – La méthode de calcul de l’impôt pour vos revenus locatifs
  • L’assujettissement ou non à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • – L’imposition pour votre future plus-value de cession immobilière

Le LMP (loueur meublé professionnel) et le LMNP (loueur meublé non professionnel)

En février 2018, le conseil constitutionnel a pris une décision importante en ce qui concerne les conditions permettant de bénéficier du statut LMP. Ce statut s’applique en matière d’impôt sur le revenu, et il dépend fortement du montant des revenus locatifs que vous percevez.

Avant, pour prétendre à ce statut, il fallait que vous soyez inscrits comme loueur professionnel auprès du RCS de votre département, que vous perceviez plus de 23.000€ de BIC par an, et que vos recettes soient supérieures à 50% de l’ensemble de vos revenus.

Il a décidé de prendre en une décision importante en déclarant que la condition d’immatriculation au RCS était non conforme à la constitution. Désormais, il suffit d’avoir des revenus locatifs supérieurs à 23.000€ / an et que les recettes soient supérieures à 50% de l’ensemble des revenus du foyer. Il a donc facilité l’accès à ce statut pour de nombreux propriétaires bailleurs.

La fiscalité des revenus locatifs pour une location meublée

Le propriétaire bailleur qui loue un bien meublé est tenu de remplir la déclaration n°2042-C-PRO, qui est complémentaire à sa déclaration de revenus. Une fois que l’administration a déclaré le propriétaire comme étant LMP ou LMNP, celui – ci doit choisir entre le régime micro – BIC ou régime de faveur et le régime de droit commun ou régime réel.

Le micro – BIC ne peut être applicable que lorsque le montant des recettes locatives de l’année N-1 ou N-2 ne dépasse pas 70.000€ pour les locations meublées. A noter que les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés font l’objet d’un abattement exceptionnel de 71%, tandis que pour les meublés standards, l’abattement est de 50%.

Une fois que le propriétaire a indiqué le total des sommes encaissées pour ses biens loués (loyers, charges payées par le locataire), un abattement forfaitaire de 50% s’applique automatiquement, avec un plancher de 305€. C’est-à-dire que peu importe votre montant de recettes perçues, tant qu’elles sont inférieures à 70.000€, vous aurez au moins 305€ d’abattement alloués avant imposition à la TMI (tranche marginale d’imposition).

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas être au micro – BIC si vos recettes sont supérieures à 70.000€. Vous serez donc au régime réel, vous pouvez aussi de passer au régime réel alors que vos recettes sont inférieures à 70.000€. Cela peut être le cas pour des personnes qui ont des charges importantes (ex : des travaux de rénovation). A noter que si vous êtes au régime réel, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos résultats via la déclaration n°2031 et ce chaque année. De plus, il faudra adhérer à une association de gestion agrée afin d’éviter la majoration de 25% supplémentaire sur le résultat imposable.

En ce qui concerne les déficits de BIC, lorsqu’ils sont dans le cadre d’une location type LMNP, ils sont imputables aux bénéfices des activités semblables, donc BIC, sur une période de 10 ans. Cela signifie, que si vous avez des charges plus importantes que vos recettes, par exemple des travaux, vous pouvez faire passer ce « déficit » sur vos recettes (loyers) des 10 prochaines années. En clair, vous payerez moins d’impôt car vos loyers BIC seront moins importants

L’avantage est encore plus grand, car en cas de LMP, les déficits sont imputables à votre RBG, c’est-à-dire l’ensemble de vos revenus taxables. A noter que les locations courtes durée type AirBNB sont imposées de la même manière qu’une location meublée classique.

L’impôt sur la fortune immobilière

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière, qui est applicable depuis le 01/01/2018 easygp-ifi-statss’applique sur les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du propriétaire. Vous êtes chef d’entreprise / artisan / commerçant / LMP, si un de vos biens immobilier est affecté à votre activité professionnel alors il ne sera pas assujetti à l’IFI. Il faut savoir que la gestion de son patrimoine immobilier n’est pas considérée par le FISC comme une activité professionnelle, même si pour certains bailleurs, cela peut prendre autant de temps qu’un véritable emploi.

Dans le cas de LMP, le bailleur contribuable peut prétendre à être exonéré de l’IFI sur ses biens. Il doit tout de même faire attention car les critères d’éligibilité de la LMP sont différents, dans le cas où on évoque l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière.

Selon les textes, afin d’être exonéré de l’IFI, le propriétaire bailleur devra réaliser plus de 23.000€ de recettes par an provenant de son activité de location meublée, et que cette activité soit supérieure en termes de revenus à 50% de l’ensemble des revenus de son foyer fiscal. Foyer fiscal étant soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, bénéfices agricoles, BA, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés.

En d’autres termes, si vos revenus ne dépassent pas 23.000€/ an, qu’ils ne représentent pas 50% de vos revenus et qu’ils sont inférieurs à votre salaire, votre BA ou BNC ou de votre rémunération entant que chef d’entreprise, vous ne pouvez être considéré comme LMP aux yeux du champ d’application de l’IFI.

L’imposition sur la plus-value de cession immobilière

Les plus-values qui ont été réalisées par les loueurs en LMNP sont soumises à la fiscalité des plus-values des fiscalités. Il y a donc une déduction d’un abattement pour durée de détention du bien, qui diffère selon que cela soit pour l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

En revanche, pour les loueurs LMP, la plus-value de cession immobilière dépend du régime des plus-values professionnelles.

Vous l’aurez donc compris, afin de pouvoir maitriser au mieux la fiscalité de votre bien immobilier, il est important de maitriser toutes ces notions.

Pour bénéficier de l’expertise fiscale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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Immobilier : optimisez votre bien immobilier avec des travaux

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier. Comme vous le savez, l’année 2017 a été une année exceptionnelle en termes de transactions immobilières. On compte environ 952.000 transactions (sous couverts des derniers chiffres), dont les ¾ se sont effectuées dans l’ancien et ¼ dans le neuf. De nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale, mais aussi de leur résidence secondaire, et de nombreux investisseurs ont acquis une ou plusieurs résidences locatives.

Que ce soit en location en nue ou en meublé, le nombre de résidences locatives a augmenté significativement sur ces dernières années. Et l’intérêt de la location nue, hormis de pouvoir proposer à ses locataires un bien qu’ils peuvent aménager selon leur convenance, est surtout qu’en cas de travaux, le propriétaire bailleur peut faire ce que l’on appelle du déficit foncier.

Si le total des charges de votre bien loué nu est supérieur à vos recettes donc vos loyers, alors vous pouvez créer ce que l’on appelle du déficit foncier. Nous allons vous expliquer comment bien utiliser la fiscalité pour déduire au mieux vos travaux lors de l’achat d’une résidence locative louée en nu.

Le déficit foncier, l’atout séduction de la location nue

Comme nous vous l’expliquions plus tôt, il faut pouvoir avoir des charges supérieures à ses recettes pour créer un déficit foncier. Les deux principaux leviers afin de créer un déficit sont les travaux et les intérêts d’emprunt. Lorsque vous utilisez le régime de plein droit ou régime réel, les charges foncières et les travaux sont déductibles de vos revenus dans la limite de 10.700€ pour l’année de réalisation. Le surplus éventuel peut être déduits de vos revenus fonciers sur une durée de 10 ans.

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Concernant les intérêts d’emprunt, ils ne peuvent être déduits que de vos revenus fonciers. Toutefois, quand le déficit est composé d’autres charges que les intérêts d’emprunt, alors le déficit s’applique sur l’ensemble des revenus du contribuable. L’ensemble de ces revenus s’appelle le RBG (revenu brut global). Si le déficit s’applique au RBG, alors on dit qu’il est décloisonné.

Les dépenses que vous pouvez déduire correspondent aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du confort du locataire, qu’ils soient effectués au sein du bien immobilier comme des parties communes.

Le microfoncier, pour les propriétaires qui touchent des petits revenus

La location nue impose deux types de régimes fiscaux : le micro régime ou de faveur et le régime réel ou de plein droit. La location nue crée des revenus fonciers, le régime de faveur sera donc le micro foncier. Pour en bénéficier, il faut percevoir moins de 15K€ de revenus fonciers par an. Pour les déclarer, il faut le faire sur l’imprimé fiscal 2042. Dans ce cas, le FISC appliquera automatiquement un abattement de 30% correspondant à vos charges et à vos travaux.

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Le régime réel, pour les gros travaux mais aussi les gros revenus

Comme vous l’avez compris, le micro foncier correspond aux personnes qui touchent moins de 15K€ de loyers par an. Mais si comme beaucoup de personnes vous percevez plus que 15.000€, alors vous basculez automatiquement dans le régime réel. L’option est notamment plus avantageuse pour les personnes qui effectuent de lourds travaux dans leur biens loués nus et qui souhaitent bénéficier du déficit foncier, qui n’existe pas via le micro foncier. Mais cette option vous engage pour une durée minimale de 3 ans.

Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes vos charges (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, frais de gestion d’une éventuelle agence immobilière, les dépenses d’entretien…). Parmi les travaux déductibles, on compte les travaux d’entretien et de réparation du bien, mais aussi d’amélioration. Vous pouvez par exemple déduire la réfection de votre toit, le ravalement d’une façade de l’immeuble…

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Les travaux qui ne sont pas déductibles sont les travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Ex : vous ne pourrez rien déduire sur l’aménagement de vos combles, la construction d’une véranda... Pensez aussi à faire effectuer vos travaux par des professionnels afin de pouvoir déduire le prix des matériaux mais aussi de la main d’œuvre. Car si vous faites vous-même vos travaux, le FISC ne prendra en compte que le prix du matériel.

Quelques éléments à ne pas négliger.

  • 1) Si vous effectuer des travaux qui entraînent un déficit foncier, vous devez louer votre bien à l’origine du déficit pendant une période de 3 ans à compter de la déduction sur vos impôts.
  • 2) Dans le cas d’une revente, les travaux qui ont fait l’objet d’une déduction fiscale ne seront pas intégrés dans le calcul du prix de revient de la plus value. Et oui, on ne peut gagner partout.
  • 3) Attention, le FISC fait très attention aux sommes déduites. Donc faites attention à déduire le montant TTC des fournitures et des matériaux si vous faites les travaux par vous-même. Si c’est une entreprise, dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de la facture.
  • 4) Pour finir, avec le prélèvement à la source qui va commencer en 01/2019, la déductibilité de vos travaux effectué en 2018 sera de 50% pour l’année 2018 et 50% pour l’année 2019.

Vous l’aurez donc compris, l’investissement locatif dans un bien loué nu peut apporter de nombreux avantages en termes de rendement grâce notamment au déficit foncier.

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Votre conseiller EasyGP

Immobilier: zoom sur la loi ELAN easygp

Immobilier: zoom sur la loi ELAN

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des Français.

Comme vous le savez, depuis près d’un an le gouvernement du Président Macron enchaîne les réformes (assurance chômage, loi travail, réforme de l’ISF en IFI…). Comme annoncé, il souhaite totalement réformer la France afin « de le remettre sur de bons rails pour les 50 prochaines années ».

Et naturellement, l’univers de la gestion de patrimoine se voit chamboulé avec de nombreux changements (fin de l’ISF et avènement de l’IFI, Flat Tax à 30%, réforme actuelle de l’assurance vie…). Et l’immobilier n’en est pas sans reste. Actuellement, le gouvernement est pleine rédaction d’une nouvelle loi (Loi ELAN -> évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui va concerner un bon nombre de propriétaire. Nous allons en parler dans cet article.

Présentation du projet de loi ELAN

Encadrement des loyers, création d’un « bail mobilité », débats à propos de la location courte durée… On parle de 66 article concernant ce projet de loi. De nombreuses propositions vont satisfaire les propriétaires, les bailleurs et les locataires. D’autres risquent d’agacer beaucoup d’autres acteurs du marché de l’immobilier.

Après la loi ALUR, la loi ELAN est actuellement en plein débat au Parlement. On voit bien la ligne politique du gouvernement à travers les prémices de ce texte de loi. Un grand nombre d’articles du projet est à destination des collectivités et aux acteurs du logement social. Une autre partie de cette loi vise clairement les particuliers (locataires et propriétaires).

Le retour de l’encadrement des loyers

On annonce un retour de l’encadrement des loyers dans les zones de « tension locative », c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre. On prévoit d’ailleurs des sanctions pour les propriétaires qui abuseraient de cet effet d’aubaine (remboursement du trop-perçu, amendes…). Il y a donc un changement radical avec la loi ALUR car il n’y avait pas de sanction dans la loi qui pour la première fois évoquait l’encadrement des loyers. Les amendes seraient applicables dans les métropoles qui accepteraient de le faire à titre expérimental, pendant une durée de 5 ans.

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Il devrait y avoir un contrôle plus sévère en ce qui concerne la LCD (location courte durée). En effet, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, les propriétaires devront déclarer à la demande de la commune dans laquelle ils vivent, le nombre de nuitées où ils auraient fait louer leur bien immobilier.

Et pour instaurer le respect de cette procédure, les sanctions deviendraient plus dures qu’elles ne le sont déjà actuellement. Les propriétaires qui ne respecteraient pas les obligations d’enregistrement et de déclaration pourraient avoir des amendes allant de 5.000€ à 10.000€. Et cela pourrait aller jusqu’à 50.000€ pour les plateformes de location courte durée.

Création du « bail mobilité »

Le gouvernement observe depuis un moment une nouvelle tendance, il n’y a plus que les familles et les personnes en CDI qui recherchent un logement. Ces personnes là ont souvent un dossier qui leur permet d’obtenir un logement plus facilement face aux bailleurs et aux agences immobilières.

Il a donc décidé de viser les « locataires précaires » à travers ce texte (travailleurs saisonniers / étudiants / personnes en stage ou en formation). Pour faire simple, toutes les personnes qui ont besoin d’un logement meublé pour une durée courte et précise.

Ainsi, les propriétaires auraient à leur disposition ce nouveau genre de bail pour une durée allant de 1 à 10 mois maximum. Il serait non renouvelable et sans dépôt de garantie pour le locataire. 

Toutefois, sans aucune garantie pour le propriétaire bailleur, il est sûr que beaucoup d’entre eux pourraient devenir frileux quant à la location de leur bien. Le gouvernement leur tend donc la main en faisant bénéficier les locataires de « Visale », la caution locative gratuit et financée dans le cadre du partenariat avec « Action logement ».

Vers un bail 2.0 ?

Ce futur bail dématérialisé inclurait de nombreuses nouveautés dont notamment la suppression des mentions manuscrites de la caution solidaire. Afin de tendre vers une simplification des procédures de location pour chaque partie (bailleur / locataire / garant), les mentions obligatoires d’engagement et de responsabilité de la personne qui se porte caution ne seront plus manuscrites. Cela pouvait induire un préjudice en cas d’oubli involontaire ou d’inexactitude. Ces fameuses mentions seront directement inscrites dans le modèle type du bail.

Pour les futures propriétaires qui achèteraient en VEFA (vente en état futur d’achèvement) : le futur acquéreur du bien sur plan pourrait se réserver une part des travaux (cuisines, sanitaires, sols…), si jamais cela est prévu entre les différentes parties dans le contrat.

Le projet de loi ALUR prévoit aussi la mise en œuvre d’une procédure « accélérée » afin de terminer les travaux, si jamais le vendeur se retrouve en cas de défaillance financière. Ainsi, les 66 articles de cette loi vont être discutés lors des prochaines semaines et le texte définitif devrait être promulgué d’ici cet été.

La transformation de bureaux en logements 

Le législateur a décidé de s’attaquer au problème de logements vacants, qui est un véritable souci en France du fait d’un manque sévère d’offre de logements. Les différentes normes que les propriétaires sont censés appliqués pour passer d’un bureau à un logement seront bien plus souples. L’Etat incitera aussi les propriétaires de bureaux à les rénover via des dispositifs fiscaux.

Le problème des squats 

Un des problèmes les plus connus par les propriétaires est le phénomène des squats. Ces locataires qui décident de ne plus payer de loyer, et en plus de rester au sein du logement. La loi protégeait fortement les personnes dans ce cas de figure, encore plus en période de trêve hivernale. Mais la donne a changé.

Une des dispositions du texte prévoit la facilitation de l’expulsion des squatter. Ils ne seront donc plus protégés par la trêve hivernale, qui commence le 01/11 et se termine le 31/03. Cette nouvelle règle s’appliquera donc aux occupants sans titre ni droit. De plus, toujours dans le cas d’un squat, le délai de 2 mois entre la notification de quitter le lieux et l’expulsion sera supprimé. Cela va donc raccourcir fortement la procédure de libération du logement.

On voit donc bien que cette nouvelle loi va prendre en compte les réalités actuelles du marché de l’immobilier en France. Si les locataires et propriétaires devraient être contents dans certains cas, les professionnels du bâtiment et les bailleurs sociaux devraient quand même légèrement « grogner ». Nous verrons d’ici s’il y aura des amendements maintenant que le texte a été voté.

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