Infographie : les français, l’assurance vie et l’épargne

BEHEJOHN Wilfried

Conseiller en gestion patrimoniale


L’assurance vie est le placement préféré des Français. Il permet de pouvoir placer votre argent sur le long terme et pour tous vos projets (études des enfants, déménagement, retraite, tour du monde, mariage…). EasyGP vous propose des contrats d’assurance vie avec des frais d’entrée réduits pour optimiser au mieux votre placement.
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Infographie : les impôts des français depuis 10 ans

BEHEJOHN Wilfried

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Ces dernières années, l’impôt sur le revenu a fortement augmenté pour les contribuables qui en sont redevables. Cela a contribué à créer ce sentiment d’exaspération que de nombreux Français ont envers cet impôt. Vous souhaitez payez moins d’impôt, vous créer un patrimoine et utiliser votre argent pour d’autres projets ? EasyGP a les solutions adéquates pour vous aider à transformer vos impôts en opportunités.

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Infographie : comment fonctionnent les investisseurs français ?

BEHEJOHN Wilfried

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Comme nous pouvons le voir dans cette infographie, les marchés financiers représentent un excellent moyen de pouvoir diversifier ses revenus mais aussi de préparer sa retraite. Avec la promulgation du futur système de retraites, de nombreux Français vont devoir se poser la question de commencer à se préparer leur propre retraite complémentaire. EasyGP est à votre disposition pour vous aider à préparer votre retraite en investissant sur les meilleures valeurs.

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WILL BEHEJOHN
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FICHES TECHNIQUES_ CALCUL DU RENDEMENT-EASYGP

Calcul du rendement d’un actif

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément va vous aider à via cet article à calculer le rendement de vos investissements. Immobilier, produits financiers, assurance vie… La plupart de ces investissements et pour ainsi dire, tous les investissements, connaissent ce que l’on appelle un rendement. Le rendement est la faculté à un investissement à vous rapporter du cash (des revenus). Nous allons voir ensemble comment calculer le rendement brut, net de frais d’un actif et son TRI (taux de rendement interne). 
 
Un actif ou stock est bien qui vous rapporte des revenus. En finance, on parle de cash-flow ou de flux. Le principe pour tout investisseur est de trouver un placement qui peut générer un maximum de cash-flow. Cette notion s’applique à n’importe quel investissement. Ex : pour un Livret A, les cash-flows correspondent aux intérêts versés. Pour une entreprise, ce serait le bénéfice après imposition. Pour un bien loué, cela correspondrait aux loyers… Les exemples sont multiples et variés.

Le rendement brut

 
Pour pouvoir juger d’un investissement, il est donc primordial de pouvoir calculer son rendement. Vous pourrez le faire grâce à la formule suivante :
 
Rendement brut = cash-flow ou revenus / capital investi
 
Dans un premier temps, afin d’avoir une idée du rendement d’un actif, il faut tout d’abord calculer son rendement brut. La formule précédente permet de calculer ce taux.
 
Nous allons prendre un exemple concret.
 
Exemple : Mr X a décidé d’acheter un joli T3 sur Ivry sur Seine pour 300.000€. Il décide de le meubler et de le louer à des étudiants. Le loyer mensuel est de 1.400€.
Loyer sur 12 mois = 1400 * 12 = 16.800
Capital investi = 300.000
Rendement brut = 16.800 / 300.000 = 5.6%
Le rendement brut de ce bien est donc de 5.60%

Calcul du rendement d'un actif

Le rendement net de frais

 
Dans un deuxième temps, il faudra enlever toutes les charges inhérentes au bien (charges de copropriété, nettoyage, publicité immobilière, assurance…) dans le cadre d’un bien immobilier. Mais pour une entreprise, ce seront les charges d’exploitation, les salaires. Pour des investissements financiers, on peut déduire le cout du conseil, les frais du contrat (assurance vie, PEA, compte titres). Cette somme déduite de toutes les charges possibles correspondra au rendement net de frais.
 
Rendement net de frais = cash-flow / revenus – les différentes charges / capital investi
 

Reprenons l’exemple de Mr X

Ex : Mr X a décidé d’acheter un joli T3 sur Ivry sur Seine pour 300.000€. Il décide de le meubler et de le louer à des étudiants. Le loyer mensuel est de 1.400€. Les charges de copropriété cette année sont de 3.000€. L’ensemble de ces charges valent environ 1.500€ (PNO -> assurance propriétaire non occupant) + l’assurance loyers impayés + les autres charges)
Loyers bruts sur 12 mois = 14 * 12 = 16.800
Différentes charges = 3000 + 1500 = 4500
Loyers nets = loyers bruts – charges = 16800 – 4500 = 12.300
Rendement net = loyers nets de frais / capital investi = 12.300 / 300.000 = 4.10%
Le rendement net de ce bien est de 4.10%.

Le taux de rendement interne

 
Pour terminer, il faudra déduire la fiscalité. Et oui, chaque fois qu’un contribuable obtient un revenu, le FISC vient capter sa part. Une fois que la fiscalité sera déduite, on aura ce que l’on appelle le TRI (taux de rendement interne). C’est ce taux qui vous indiquera véritablement ce qui est à vous et que vous pouvez dépenser sans problèmes. En fonction du placement, la fiscalité sera différente (fiscalité des revenus fonciers, des BIC, des plus-values mobilières, des dividendes…)
 
Exemple : dans notre cas, Mr X fait louer un bien meublé, il s’agit donc de la fiscalité de la location meublée (fiscalité des BIC). Notre personnage gagne un loyer brut de 16.800€, c’est inférieur à 32.800€. Il a donc droit à un abattement de 50% de ses revenus, correspondant aux charges et à l’imposition.
 
Ainsi : 16.800 * 50% = 8.400
8.400 / 300.000 = 2.80%
 
Il a un donc un taux de rendement interne de 2.80% sur ce bien. Tous les calculs au-dessus ce seraient appliqué les revenus étaient supérieurs à 32.800€. Il aurait donc dû prendre la « fiscalité en régime réelle ». Ce type de régime permet de déduire toutes les charges et l’imposition réelle du client en fonction de sa TMI (tranche marginale d’imposition)
 
Une fois que l’on a le TRI, il faut pouvoir le comparer à quelque chose. Sans quoi, ces calculs n’ont aucun intérêt. Nous vous conseillons donc de comparer votre rendement net à celui du contrat d’assurance vie en fonds euros, c’est à dire le fond totalement sécurisé ou du Livret A (0.75% net d’impôts).

Calcul du rendement d'un actif

De cette manière, vous saurez s’il est utile d’immobiliser, c’est à dire d’utiliser une telle somme d’argent pour un rendement particulier. S’il est supérieur ou égal à celui du fond euro (actuellement les bons fonds euros proposent des rendements supérieurs à 2%), alors vous pouvez garder votre bien ou votre investissement.
 
Par contre, s’il est inférieur, cela signifie qu’il y a des charges qui vous incombe qui sont trop importantes (imposition importante, diverses taxes, frais de gestion liés à votre placement…). Il est donc important de se poser la question de l’utilité de garder le bien et pourquoi pas le vendre pour investir dans quelque chose dont le rendement sera supérieur.
 
 
Pour juger du rendement d’un bien, il faut effectuer plusieurs étapes :
 
1) Pour le rendement brut, on voit quel est celui du bien et on le compare avec le rendement brut du marché de la même catégorie de bien (immobilier avec immobilier, actions avec actions, T3 parisien avec T3 parisien…)
Ex de Mr X -> Rendement brut = 16.800 / 300.000 = 5.60%
 
2) Pour le rendement net de frais, on doit procéder en 2 temps. Tout d’abord, on effectue une analyse « en valeur absolue ». Cette « valeur absolue » vous permet d’apprécier le rendement net de votre bien (acceptable selon vous ou non,). Puis nous faisons, une analyse en « valeur relative ». Dans ce cas, on compare le rendement brut et le rendement net. Si le rendement net est inférieur à 50% du rendement brut, alors ce n’est pas acceptable.
 
Il ne faut pas oublier que le TRI correspond aux cash-flows qui rentrent dans votre trésorerie (dans vos poches). Il est donc important de se rendre compte que parfois certains investissements et malgré l’attachement que l’on peut avoir pour eux, ne sont pas rentables. Limite, cela vous coûte de l’argent car ce même montant peut être investi sur un support avec un meilleur rendement.
 
Cette manière de faire peut vous permettre de faire un arbitrage et de prendre les meilleures décisions.
 
Ex de Mr X -> rendement brut = 5.60%, TRI = 2.80%.
On voit que le TRI (2.80%) est égal à 50% du brut (5.60 / 2 = 2.80), c’est donc un bon rendement.
 
Nous vous donnons ici les rendements moyens des différentes classes d’actifs que les clients particuliers possèdent en général :
 
Rendement brut moyen du marché immobilier = 4%
Rendement brut moyen du marché des actions = 3.50%
Rendement brut moyen du marché des obligations = 0.60%
 
Ainsi dans notre exemple, le rendement brut du bien de Mr X est supérieur au marché (5.6% contre 4%) et son TRI est de 2.80% (égal à 50% du brut). C’est donc un TRI. De plus, il est dans la moyenne des contrats d’assurance vie en fonds euros. Il peut donc garder ce bien, c’est un bien rentable.

Maintenant vous avez toutes les armes pour mieux apprécier le rendement de vos différents investissements.

 

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Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de l’immobilier, pilier essentiel pour de nombreux investisseurs particuliers. Comme vous le savez, en fin d’année dernière, le gouvernement Macron a signé nombre de réformes. Parmi ces réformes, il y avait celle sur la fiscalité dite « Flat Tax ». La Flat Tax annonce une hausse de 1.7 point de la CSG. Cette hausse s’applique sur la plupart des revenus déjà potentiellement taxable. Elle s’applique notamment aux revenus immobiliers.
 
Mais ce qu’il faut savoir c’est que la CSG n’est pas applicable uniquement aux revenus, on l’utilise aussi lors du calcul de certaines plus-values. C’est le cas de la plus-value immobilière. Alors, en ce qui concerne la résidence principale, il n’y a pas d’inquiétude à avoir : il n’y aura pas de changement quant à l’exonération de PV de celle-ci. Vous avez acheté votre résidence principale à 200.000€ et la revendez à 500.000€, vous ne payerez pas d’impôt sur la PV. Uniquement les prélèvements sociaux, qui sont maintenant à 17.2%. Ainsi, la fiscalité de la PV immobilière était avant le changement de 34.5% (19% d’impôt sur PV + 15.5% de prélèvements sociaux). Avec l’augmentation de la CSG, on passe à 36.2% (19% IPV + 17.2% PS).

Le fonctionnement

 
Un contribuable qui décide d’acheter un bien immobilier, en dehors de sa résidence principale est de facto assujetti à la PV immobilière. S’il achète un bien pour un certain prix et que lorsqu’il vend son bien, le prix de vente est supérieur au prix d’achat alors de facto, il y a PV immobilière. Et contrairement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la PV est payé directement lors de la vente du bien immobilier. C’est le notaire qui s’occupe de garder la part du FISC correspondant à cette PV. Il ne donnera au contribuable que le montant net d’impôt.

Les cas d’exonération

 
Comme la législation fiscale est bien faite, il y a l’application stricte de la loi, mais celle-ci laisse toujours une chance au contribuable de pouvoir payer moins d’impôts en respectant certaines règles. Cela vaut pour de nombreux domaines, y compris pour la PV immobilière. Nous allons donc vous dévoiler les cas d’exonération : La résidence principale.
 
Les dépendances et accessoires de la RP type caves, grenier, abri de jardin… La résidence secondaire pour acquérir la RP dans une période de 2ans : il faut prouver à l’administration fiscale que la vente de la RS a bien été effectué pour acquérir la RP et non une autre résidence locative. Gare aux fraudes, le FISC est sur les gardes et les amendes sont très sévères si la fraude est prouvée. Cession dont le prix est inférieur à 15K€ : c’est notamment le cas pour les places de parking Détention de plus de 30 ans : le but est de limiter ce que l’on peut appeler le « trading immobilier », à savoir la recherche de biens à plus-value potentielle importante et la revente quasi-instantanée sans volonté d’y vivre ou de faire louer.
Détermination de la PV taxable
 
Comme nous vous le disions plus tôt, la PV correspond au gain réalisé entre la vente et l’acquisition d’un bien immobilier. Pour déterminer la PV taxable, il faut suivre plusieurs étapes :
 
Calcul de la PV brute: elle est égale au prix de cession corrigé – prix d’acquisition corrigé. Le prix de cession corrigé, c’est le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte de vente.
Ex : Mr X vend un bien à 500.000, mais dans l’acte de vente, il est indiqué que le bien vaut 180.000€. Les 180.000€ correspondent au prix à prendre en compte.
Le prix de cession corrigé est réduit sur justificatif de certains frais définis par décret, supportés par le vendeur du bien. Ex : une commission versée à une exigence immobilière, les frais de mainlevée, cout des diagnostics obligatoires… Le prix d’acquisition corrigé, c’est le prix réel tel qu’il est au jour de la vente. Il est majoré par un forfait de 7.5% représentant les frais d’acquisition du bien + un forfait de 15% représentant les frais de travaux (uniquement si le bien est détenu plus de 5 ans).
 
Petite astuce : si lors de la vente vous laissez des meubles dans le bien immobilier, vous pouvez déduire le prix de ces meubles. Attention à garder des preuves de la valeur de ces biens lors de la déduction, sans quoi une requalification est possible et vous devrez payer la différence par rapport à l’ancien impôt sur la PV immobilier.

Calcul de la PV nette

 
Maintenant que la PV brute a été déterminé, il est temps de prendre en compte les différents abattements, que ce soit pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou pour les prélèvements sociaux. En suivant ce tableau, il sera très simple de calculer la PV nette.

Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilièresFiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

Voici l’explication de ce tableau

 
  • Impôt sur le revenu : abattement pour durée de détention
  • 6% dès la 6e année et ce de la 6e à la 21e année
  • 4% à la 22e année (sur la PV).
  •  
Les prélèvements sociaux : abattement pour durée de détention avec une taxation à 17.2%
1.65% de la 6e à la 21e année
1.60% la 22e année
9% dès la 23e année à la 30e année
 
Une fois la PV nette trouvée, on fait un chèque de 19% de la valeur de la PV.
Cela correspond à l’impôt sur la PV immobilière.
 
Il existe des cas où une surtaxe est applicable. C’est le cas des lors que la PV nette imposable dépasse 50.000€. Dans ce cas, il faudra se référer au tableau suivant :
 

Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

Avec toutes ces règles, de nombreux lecteurs peuvent être perdus du fait de la complexité de la fiscalité. Nous allons donc prendre un exemple pour rendre tout ceci plus concret. Mr X achète un bien immobilier en 1995 pour une valeur équivalente à 200.000€. Un investisseur souhaite lui acheter son bien, estimé en 2017 à 800.000€. Mr X accepte la vente et se voit ajouté de 20K€ de frais.
 

Voici le calcul de son impôt sur la PV immobilière :

Calcul de la PV brute
800 000 – (200 000 + 7.5% de 200 000 + 15% de 200 000 car plus de 5 ans de détention)
800 000 – (200 000 + 15 000 + 30 000)
800 000 – 245 000 = 555 000 -> PV brute
 
Calcul de la PV nette
Impôt sur le revenu
2017 – 1995 = 22 ans
0 – 6 ans : 0% d’abattement
6 ans – 21 ans : 16 * 6% = 96%
22e année : 4% = 100% d’abattement
Mr X payera 0€ au titre de l’impôt sur le revenu
 
Prélèvements sociaux
2017 – 1995 = 22 ans
0 – 6 ans : 0% d’abattement
6 ans – 21 ans : 16 * 1.65% = 26.4%
22e année : 1.60%
= 28%
555 000 * 28% = 155 400€
555 000 – 155 400 = 399 600
Mr X sera imposé au titre des PS sur la somme de 399 600€
Taxation PS : 399 600 * 17.2% = 68731.20€
Imposition totale : 0 (impôt sur le revenu) + 0 (impôt sur la plus-value immobilière) + 0 (surtaxe immobilière) + 68731.20 (PS) = 68731.20€
800 000 – 68731.20 = 731 268.80€.
Voila le montant qui finira directement sur le compte de Mr X suite à la vente de son bien.
 
Vous l’aurez donc compris, la hausse de la CSG change totalement la donne en matière de revente et de plus-value immobilière. Cela correspond, d’autant plus à une mauvaise nouvelle pour tous les investisseurs qui ne vivent que pour l’immobilier, et ils sont de plus en plus nombreux à ne vouloir investir que via ce type de placement. Il va donc falloir prendre en compte cette nouvelle donne lors de l’élaboration de votre stratégie patrimoniale et songer à effectuer une plus grande diversification de vos investissements, afin de contrer cet effet fiscal.
 
 
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