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Les résidences de service, pourquoi y investir?

Nov, 17
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LES RÉSIDENCES DE SERVICE, POURQUOI Y INVESTIR_-easygp
 
Parmi les investissements immobiliers à la mode actuellement, on ne peut passer à coté des résidences de services. Nombreux intervenants, notamment les sociétés immobilières, proposent à des clients particuliers, très souvent clients de banques, d’investir dans ces résidences sur-mesure permettant d’obtenir un revenu locatif sans avoir à s’occuper de la gestion. 
 
Il est vrai que ce type de placement vaut le coup que l’on s’attarde dessus. Ainsi, nous allons voir aujourd’hui les avantages et inconvénients de ce genre d’investissement si prisé. 
 
 
Définition d’une résidence de services 
 
Une résidence de services est une résidence proposant des logements entièrement meublés et qui dispose d’au moins un des ces quatre services (accueil, blanchisserie, entretien, petit-déjeuner). On compte donc parmi celles-ci les résidences étudiantes, de tourisme type appart’hotel, les résidences seniors et les EHPAD. 
 
 
 
Les raisons d’investir dans une résidence de services
 
Avec des prix de l’immobilier qui flambent, parfois des loyers qui sont bloqués par la loi et surtout le dilemme de tout propriétaire, à savoir trouver le bon locataire, peu d’investisseurs osent placer leur argent dans l’achat d’un bien locatif. 
 
Ainsi, dans cette ambiance assez pessimiste, les résidences de services s’avèrent être un excellent compromis car elles répondent à des besoins concrets et pressants. On peut le constater chaque jour avec l’augmentation non proportionnelle entre les nouveaux étudiants et les logements qui leurs sont attribués ou encore l’allongement de la durée de vie et le manque de places pour les séniors. 
 
Les résidences de services représentent donc une vraie solution, solution qui s’avere d’autant plus rentable car elles affichent parfois des rendements bruts très souvent supérieurs à 4%. 
 
De plus, on peut y retrouver un aspect fiscal « intéressant », surtout si l’on compare ce type de placement avec des investissements bien plus encadrés tels que le PINEL. 
Si vous louez un bien meublé dans une résidence de services et si ce loyer représente moins de 50 % de vos revenus globaux, vous devenez un LMNP, c’est-à-dire un loueur de meublé non-professionnel.
 
Vous récupérez donc la TVA déboursée lors de l’achat de votre bien. Vous déclarerez vos loyers en micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pourrez ainsi déduire 50 % de charges de ce montant.
 
Ex: vous investissez dans une résidence étudiante neuve en Ile-de-France pour un montant de 150.000€, vous pouvez récupérer la TVA (20% soit 30.000€).
 
De plus, grâce à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez déduire jusqu’à 11% de vos impôts et ce, pendant 9ans sur le montant restant. 
 
-> (11% / 9) * 120.000 = 1467€
 
Voila le montant que vous pourrez enlever de vos impôts. 
 
 
Comment choisir le type de résidences? 
 
Pour bien choisir sa résidence, il est important de vérifier certains points. premièrement, il faut faire attention à l’emplacement de la résidence. Pour une résidence étudiante, il faut qu’elle soit proches des transports en commun mais surtout d’une université ou école, que des loisirs soient à proximité et d’autres lieux que les étudiants prisent. 
 
Il faut aussi être très vigilant sur les services proposés. Ils doivent correspondre à la demande et ainsi, cela sera une bonne raison de justifier des loyers plus élevés.
Par exemple un parking, le wi-fi, une laverie…
Pour finir, il faut prendre en considération le gestionnaire locatif, dont la bonne gestion sera synonyme pour vous de loyers assurés. 
 
 
Les inconvénients des résidences de services
 

Tout d’abord, le bail commercial qui engage l’investisseur court sur une durée minimum de 9 ans, et ne peut pas être interrompu avant la durée contractée. On parle donc là d’un investissement sur le long terme. 

Le changement régulier de locataire peut engendrer des dégâts au bien, pour lesquels le gestionnaire demandera à l’investisseur participer afin d’organiser la remise en état du bien. Ces réparations représentant des sommes d’argent influent donc sur le rendement final de l’investissement. Autre inconvénient et non des moindres, la réévaluation du loyer de votre bien.

Le gestionnaire immobilier doit effectuer cette réévaluation au bout des 9 ans du bail commercial. Si la résidence est moins remplie que prévue, il est possible qu’il décide de baisser les revenus qu’il vous verse chaque mois. Dans le sens contraire, si la résidence est pleine, il augmentera ses marges sans être obligé d’augmenter le loyer qu’il vous verse chaque mois. 

 

Attention aussi à la revente qui n’est pas forcément chose facile. Il s’agit d’un marché particulier qui n’est en aucun cas similaire à celui de la résidence principale, qui lui trouve un grand nombre d’acheteurs. 

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