La gestion de patrimoine accessible.

Prenez conseil !

La gestion de patrimoine accessible.

  • 16 Rue Gabriel Péri, 94200 Ivry-sur-Seine

  • contact@easygestiondepatrimoine.com

  • 10:00
    18:00

Impôts : maîtriser au mieux la fiscalité de son bien meublé

Nov, 20
0
droit succession,100 succession frais,89 droit de succession,82 la succession,79 notaire,78 succession notaire,77 droits succession,73 frais de succession,68 droits de succession,64 assurance vie,52 succession assurance vie,52 donation,34 succession maison,28 heritage,26 heritage succession,23 frais notaire succession,22 frais succession notaire,22 frais de notaire succession,20 frais de notaire,19 succession abattement,18 succession conjoint,17 déclaration de succession,16 abattement,16 renonciation succession,16 renonciation,16 RISING droits de succession 2019,Record droit de succession 2019,Record droit de succession maison principale,Record bareme succession 2019,Record succession season 2,Record succession saison 3,Record impot succession france,Record donation universelle et droits de succession,+2 750 % succession anomale,+2 700 % honoraires notaire succession,+450 % acte de notoriete,+350 % communauté universelle et succession,+350 % droit de succession entre frere et soeur,+350 % frais succession assurance vie,+250 % succession saison 2,+250 % assurance vie et droits de succession,+170 % frais de succession neveu,+170 % droit de succession neveu,+130 % impot succession,+60 %

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de la fiscalité immobilière.

Comme vous le savez, avec cette période de faibles taux d’intérêt sur les prêts immobiliers, de nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale. D’autres, ont fait le choix d’investir dans une résidence secondaire et beaucoup dans une résidence locative. Le but étant de pouvoir se créer un patrimoine immobilier important, de créer des revenus complémentaires et de profiter de l’effet bénéfique que représente l’effet de levier.

Location nue ou meublée, tel est le casse-tête de nombreux propriétaires bailleurs lorsqu’il faut choisir le type de location qui sera appliquée à leur bien immobilier. Et au-delà de ce choix important, il y a surtout la question de la fiscalité applicable et du rendement. Nous allons voir ensemble comment vous aider à maitriser au mieux l’imposition de votre bien lorsque vous le louez en meublé.

La location meublée

Contrairement à la location nue dont les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers, la location meublée permet au propriétaire bailleur de pouvoir obtenir des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, aux yeux du FISC, la location meublée relève d’une activité commerciale d’où le besoin par exemple, d’un comptable pour déclarer ses revenus.

Sous réserve que votre bien soit meublé comme indiqué sur le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (décret d’application à propos de la location meublée), vous pouvez effectuer une location meublée en bonne due et forme. En fonction de certains critères, vous serez qualifié de LMNP (loueur meublé non professionnel) ou de LMP (loueur meublé professionnel).

repartition-locations-france-2016-easygp

Cette différence de statut influe sur certains éléments, notamment :

  • – La méthode de calcul de l’impôt pour vos revenus locatifs
  • L’assujettissement ou non à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • – L’imposition pour votre future plus-value de cession immobilière

Le LMP (loueur meublé professionnel) et le LMNP (loueur meublé non professionnel)

En février 2018, le conseil constitutionnel a pris une décision importante en ce qui concerne les conditions permettant de bénéficier du statut LMP. Ce statut s’applique en matière d’impôt sur le revenu, et il dépend fortement du montant des revenus locatifs que vous percevez.

Avant, pour prétendre à ce statut, il fallait que vous soyez inscrits comme loueur professionnel auprès du RCS de votre département, que vous perceviez plus de 23.000€ de BIC par an, et que vos recettes soient supérieures à 50% de l’ensemble de vos revenus.

Il a décidé de prendre en une décision importante en déclarant que la condition d’immatriculation au RCS était non conforme à la constitution. Désormais, il suffit d’avoir des revenus locatifs supérieurs à 23.000€ / an et que les recettes soient supérieures à 50% de l’ensemble des revenus du foyer. Il a donc facilité l’accès à ce statut pour de nombreux propriétaires bailleurs.

La fiscalité des revenus locatifs pour une location meublée

Le propriétaire bailleur qui loue un bien meublé est tenu de remplir la déclaration n°2042-C-PRO, qui est complémentaire à sa déclaration de revenus. Une fois que l’administration a déclaré le propriétaire comme étant LMP ou LMNP, celui – ci doit choisir entre le régime micro – BIC ou régime de faveur et le régime de droit commun ou régime réel.

Le micro – BIC ne peut être applicable que lorsque le montant des recettes locatives de l’année N-1 ou N-2 ne dépasse pas 70.000€ pour les locations meublées. A noter que les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés font l’objet d’un abattement exceptionnel de 71%, tandis que pour les meublés standards, l’abattement est de 50%.

Une fois que le propriétaire a indiqué le total des sommes encaissées pour ses biens loués (loyers, charges payées par le locataire), un abattement forfaitaire de 50% s’applique automatiquement, avec un plancher de 305€. C’est-à-dire que peu importe votre montant de recettes perçues, tant qu’elles sont inférieures à 70.000€, vous aurez au moins 305€ d’abattement alloués avant imposition à la TMI (tranche marginale d’imposition).

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas être au micro – BIC si vos recettes sont supérieures à 70.000€. Vous serez donc au régime réel, vous pouvez aussi de passer au régime réel alors que vos recettes sont inférieures à 70.000€. Cela peut être le cas pour des personnes qui ont des charges importantes (ex : des travaux de rénovation). A noter que si vous êtes au régime réel, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos résultats via la déclaration n°2031 et ce chaque année. De plus, il faudra adhérer à une association de gestion agrée afin d’éviter la majoration de 25% supplémentaire sur le résultat imposable.

En ce qui concerne les déficits de BIC, lorsqu’ils sont dans le cadre d’une location type LMNP, ils sont imputables aux bénéfices des activités semblables, donc BIC, sur une période de 10 ans. Cela signifie, que si vous avez des charges plus importantes que vos recettes, par exemple des travaux, vous pouvez faire passer ce « déficit » sur vos recettes (loyers) des 10 prochaines années. En clair, vous payerez moins d’impôt car vos loyers BIC seront moins importants

L’avantage est encore plus grand, car en cas de LMP, les déficits sont imputables à votre RBG, c’est-à-dire l’ensemble de vos revenus taxables. A noter que les locations courtes durée type AirBNB sont imposées de la même manière qu’une location meublée classique.

L’impôt sur la fortune immobilière

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière, qui est applicable depuis le 01/01/2018 easygp-ifi-statss’applique sur les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du propriétaire. Vous êtes chef d’entreprise / artisan / commerçant / LMP, si un de vos biens immobilier est affecté à votre activité professionnel alors il ne sera pas assujetti à l’IFI. Il faut savoir que la gestion de son patrimoine immobilier n’est pas considérée par le FISC comme une activité professionnelle, même si pour certains bailleurs, cela peut prendre autant de temps qu’un véritable emploi.

Dans le cas de LMP, le bailleur contribuable peut prétendre à être exonéré de l’IFI sur ses biens. Il doit tout de même faire attention car les critères d’éligibilité de la LMP sont différents, dans le cas où on évoque l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière.

Selon les textes, afin d’être exonéré de l’IFI, le propriétaire bailleur devra réaliser plus de 23.000€ de recettes par an provenant de son activité de location meublée, et que cette activité soit supérieure en termes de revenus à 50% de l’ensemble des revenus de son foyer fiscal. Foyer fiscal étant soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, bénéfices agricoles, BA, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés.

En d’autres termes, si vos revenus ne dépassent pas 23.000€/ an, qu’ils ne représentent pas 50% de vos revenus et qu’ils sont inférieurs à votre salaire, votre BA ou BNC ou de votre rémunération entant que chef d’entreprise, vous ne pouvez être considéré comme LMP aux yeux du champ d’application de l’IFI.

L’imposition sur la plus-value de cession immobilière

Les plus-values qui ont été réalisées par les loueurs en LMNP sont soumises à la fiscalité des plus-values des fiscalités. Il y a donc une déduction d’un abattement pour durée de détention du bien, qui diffère selon que cela soit pour l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

En revanche, pour les loueurs LMP, la plus-value de cession immobilière dépend du régime des plus-values professionnelles.

Vous l’aurez donc compris, afin de pouvoir maitriser au mieux la fiscalité de votre bien immobilier, il est important de maitriser toutes ces notions.

Pour bénéficier de l’expertise fiscale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

J'aurais dû investir easy gestion de patrimoine immobilier-retraite-placements-transmission