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Immobilier: que choisir entre le Pinel et le LMNP ?

Avr, 24
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle du secteur de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des particuliers français. Comme vous avez pu le voir ces dernières années, la crise de 2008 a eu pour effet de déstabiliser fortement les économies mondiales, et dans notre cas celle de la France. L’Europe, sous l’impulsion du président du BCE, a décidé d’abaisser fortement les taux directeurs.
 
 

Pour quelles conséquences ? 

 
Cela a eu pour conséquence que les banques commerciales achetaient de l’argent peu cher à la BCE, et donc le prêtait aussi à des taux historiquement bas. Les taux long terme, notamment ceux de l’immobilier et des crédits aux entreprises ont donc vu leur taux baisser de manière drastique. 
 
Ne manquant pas cette opportunité, des milliers de particuliers français ont attaqué massivement le marché de l’immobilier, dopant au passage le marché de la construction. Que ce soit pour de l’investissement dans l’ancien ou dans le neuf, les transactions immobilières n’ont jamais connu un tel pique d’activité.
 
Certains particuliers ont décidé de gérer leurs biens immobiliers avec de la location nue, c’est-à-dire sans meuble, dans le neuf comme dans l’ancien. Ceux qui ont investi dans des biens immobiliers neuf ont la chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi Pinel, qui permet une économie d’impôt sur une période de maximum de 12 ans, en l’échange de la location d’un bien neuf à un locataire pendant une période minimale de 6 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.
 
D’autres ont préféré louer leur bien meublé, via la gestion LMNP (loueur meublé non professionnel). Les deux régimes ont des avantages comme des inconvénients, et beaucoup de personnes se posent la question duquel choisir. Nous allons donc tenter de voir ensemble les différents avantages de chacun.
 
 

Deux statuts bien distincts

 
Comme nous le disions précédemment, investir dans un logement neuf et obtenir une réduction fiscale grâce à la loi Pinel, vous permet de réduire vos impôts. C’est l’avantage principal de ce genre d’investissement. L’acheteur du bien doit donc bien comprendre que le but n’est pas d’obtenir un rendement important, surtout à cause du plafonnement du loyer qui dépend des différentes zones. Un bailleur en Pinel ne peut s’attendre à obtenir le même rendement qu’un autre investisseur, à bien et caractéristiques identiques. Le rendement est donc faible dans le cadre d’un bien Pinel.
 
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Le statut LMNP est différent du Pinel, car le bien est cette fois ci meublé. Vous pouvez très bien acheter un bien vide et le meubler vous-même en respectant le décret n°2015 – 981 concernant les meubles minimums à avoir pour qu’un bien soit considéré conforme en termes de location meublée, ou alors investir et acheter un bien neuf et déjà meublé dans une résidence de services type résidences étudiantes / séniors / EHPAD / tourisme).
 
En se faisant, vous pourrez aussi bénéficier d’une loi de réduction fiscale immobilière, la loi Censi – Bouvard. Celle-ci vous permet de réduire votre imposition de 11% en 9 ans (soit environ 1.23% / an), sur le montant du bien que vous avez acheté. Le plafond d’investissement est de 300.000€, tout comme pour le Pinel.
 
Avec les taux bancaires au plus bas, et une épargne bancaire ne rapportant quasiment rien, tous les ingrédients sont présents pour dynamiser le rendement de l’immobilier. Il suffit toutefois de choisir le type de gestion qui vous convient et qui vous permettra potentiellement de combiner rendement et optimisation fiscale.
 
 

Location nue et réduction fiscale, gloire au Pinel

 
L’investissement locatif via la loi Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, avec une réduction pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur de votre bien plafonné à 300.000€, sur une période de 12 ans. Vous pouvez donc effacer de votre impôt jusqu’à 63.000€ en 12 ans. Ce type d’investissement locatif s’adresse donc à des personnes avec un taux de fiscalité assez agressif.
 
Avec une aversion face à l’impôt que l’on peut voir chez de nombreux particuliers en France, les vendeurs et promoteurs de ce genre de bien ont travaillé leur communication afin de pouvoir toucher ce cœur de cible si particulier. Néanmoins, en termes de rendement locatif, on est loin de ce qu’un investisseur en location nue classique pourrait toucher.
 
En termes de chiffres, un « bon Pinel » peut vous offrir jusqu’à 4% de rendement brut, tout cela car les loyers sont réduits. Mais une fois que l’on déduit les différentes charges en lien avec la location du bien (copro, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, entretien, taxe foncière et surtout imposition sur les loyers), on se retrouve avec un rendement net d’impôt plus proche de 1% que des 4% de rendement brut.
 
Ainsi, l’investissement locatif en Pinel n’est donc pas là pour obtenir du rendement, le but premier est bien la réduction fiscale. Toutefois, l’investissement Pinel n’est pas forcément un mauvais deal. En effet, de nombreuses personnes ne voient que l’effet immédiat du Pinel et donc le manque de rendement de ce type d’investissement.
 
En revendant votre bien, en l’occupant à titre de résidence principale ou secondaire, ou en le mettant en location nue ou meublée cette fois ci, il est possible de doper le rendement de votre bien immobilier. La réussite de votre investissement Pinel dépend donc ce que vous comptez en faire à la fin de l’avantage fiscal (12 années maximales).
 
Lors de la revente de votre bien, si vous avez consommé tout l’avantage fiscal possible, le nouvel acheteur s’attendra forcément à un bien moins cher que vous l’avez payé. Pour limiter la marge de négociation et la chute de votre futur montant de revente, il est important d’investir dans des villes ou des endroits où les différents projets locaux laissent entrevoir un avenir radieux. Il est même possible d’effectuer une plus-value, il faut donc bien se renseigner avant d’acheter votre bien.
 
 

Location meublée et réduction d’impôt, vive le LMNP

 
Contrairement au Pinel, le LMNP et la loi Censi – Bouvard vous permet d’obtenir un bon rendement. Premièrement, grâce à des rendements initiaux supérieurs à ceux du Pinel. En effet, en investissant dans une résidence de services via le Censi – Bouvard, il n’y a pas de plafonnement des loyers et des ressources. Tout cela est géré selon le bon vouloir de l’offre, de la demande et surtout du gestionnaire de la résidence.
 
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Ensuite, les différentes charges sont largement moins importantes que pour un bien Pinel (frais de nettoyage, d’entretien…) car cela se fait à plus grande échelle, les frais sont donc mutualisés et réduits via l’économie d’échelle. Toutefois, attention à ces frais qui sont plus faibles que ceux d’un Pinel, mais en comparaison avec un bien meublé loué et géré soi-même, les frais sont tout de même très élevés.
 
D’où la différence de revenus et de rendements générés entre un bien dans une résidence de services et un autre géré soi-même. On constate aussi que dans une résidence de services, la taxe foncière est aussi moins importante que pour un bien Pinel ou meublé géré soi-même. Avec un rendement brut tournant autour de 4% aussi pour un bien dans une résidence, on arrive à un rendement net de frais autour de 3.5% en moyenne. A vous ensuite de déduire vos impôts afin d’avoir le rendement net d’impôt.
 
Pour ce qui est de la fiscalité, l’avantage principale de ce type d’investissement est que cela vous permet de garder la majorité de vos revenus, on parle donc là « d’un revenu non fiscalisé ». Car lorsque l’on déduit les différents amortissements, on obtient un rendement net d’impôt 3 fois plus important que celui du Pinel. Toutefois, en choisissant l’avantage fiscale lié à la loi Censi – Bouvard, on perd l’avantage correspondant aux amortissements et donc la non fiscalisation des revenus locatifs.
 
Et c’est ici que le LMNP sort du lot car lors de la revente du bien, le nouvel acheteur bénéficie d’un faible niveau de charges et l’amortissement fonctionne toujours. Il peut donc toujours profiter de la non fiscalisation des revenus.
 
Ainsi, comme vous l’aurez compris, les deux régimes permettent d’obtenir des rendements locatifs intéressants en plus d’un avantage fiscal indéniable dans les deux cas. Que ce soit dans un bien neuf loué nu ou meublé, vous pouvez profiter des avantages de chacun afin de vous créer un patrimoine de qualité.
 
 
 
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