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Immobilier: propriétaires, comment fixer le bon loyer?

Mar, 23
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et plus particulièrement, celle de l’immobilier. L’immobilier, pilier de la gestion de patrimoine, est un des investissements les plus recommandés et les plus utilisés par les clients particuliers lorsqu’ils bâtissent leur stratégie patrimoniale.
 
Avec environ moins d’une personne sur 2 qui est propriétaire de sa résidence principale, et plusieurs milliers de biens immobiliers loués, que ce soit en gestion directe ou déléguée type agence immobilière, ou via les résidences de service (étudiants, senior, de tourisme…), le secteur de l’immobilier locatif se porte très bien.
 
Et pourtant, chaque propriétaire a dû ou s’est déjà posé cette question : comment déterminer le loyer de mon bien locatif ?Nous allons donc vous montrer comment établir un loyer tout en restant dans le cadre de la loi.
 
 

Etablir un loyer en respectant la loi

 

Tout d’abord, voici une nouvelle qui devrait ravir les propriétaires d’ile de France. La mesure phare du quinquennat Hollande, à savoir, l’encadrement des loyers n’est plus. Le tribunal administratif de Paris a annulé le dispositif d’encadrement qui avait été expérimenté sur la région parisienne. Malgré ceci, les professionnels de l’immobilier via la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) pensent que les prix ne devraient pas exploser
 
Première chose, il faut savoir que dans le cas d’un bien qui n’a jamais été loué, le propriétaire peut décider de fixer le loyer qu’il souhaite, et ce partout en France sauf sur Paris. Il en est de même si le bien a connu des travaux importants (équivalent d’un an de loyer) et qu’il n’a pas été habité depuis plus de 18 mois.
 
Ce n’est quand même pas une raison pour faire tout et n’importe quoi. Il faut quand même que le loyer soit en accord avec la pratique du marché.
 

Ex : un studio sur Paris qui se loue au maximum 1.200€, il ne faut pas que le loyer soit de 2.000€ sinon personne ne souhaitera l’occuper. 

 
Pour être dans les prix du marché, il existe plusieurs techniques comme par exemple se référer aux observatoires des loyers des grandes villes, certains sites internet comme meilleursagents.com / seloger.com ou encore d’autres aident à avoir un aperçu des loyers fixés par ville, vous pouvez utiliser les services d’un agent immobilier ou encore d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans l’immobilier.

 

Immobilier: propriétaires, comment fixer le bon loyer?

 

 

Le complément de loyer, une brèche juridique à exploiter

 
Avis à nos propriétaires parisiens (intramuros), si votre bien a comme atout des conditions de confort au-dessus de la moyenne et qu’il est bien situé (généralement dans les plus beaux quartiers de la ville), vous avez la possibilité d’ajouter ce que l’on appelle « un complément de loyer ». 
 
Celui-ci ne connait pas de limite mais il faut quand même penser à être raisonnable pour ne pas faire fuir la demande. Par exemple, si votre bien possède une terrasse de grande envergure, un petit jardin privé, une vue incroyable sur Paris… alors vous pouvez ajouter ce « complément de loyer » au prix de votre loyer fixé.
 
Dans le sens contraire, le fait d’avoir une cave, un ascenseur ou encore l’année de construction ne vous rendent pas éligible à ce complément. Le souci étant qu’il y a un « flou juridique » concernant les atouts qu’un bien peut présenter. Cela se voit encore plus pour les biens loués sur Paris intramuros. Il faut tout de même penser à ne pas abuser, le locataire a aussi des droits.
 
Il dispose de 3 mois à partir du moment de la signature pour contester ce complément s’il le considère abusif en saisissant la commission départementale de conciliation. Il a aussi 3 ans pour tenter d’obtenir une baisse de son loyer s’il est supérieur à la moyenne des loyers majorés. Propriétaires, faites donc attention à ne pas abuser.
 
Surtout que si le litige finit devant le juge et que le juge donne raison au locataire, le propriétaire devra non seulement baisser son loyer mais surtout rembourser celui-ci de manière rétroactive sur tous les mois ou années de location à compter du jour où le locataire a commencé à vivre dans le bien. Réfléchissez donc bien afin de pas créer de trous dans votre trésorerie.
 

Des péripéties à venir pour les bailleurs qui ne le font pas dans les règles

 
Voici une autre occasion de réviser le loyer, lors du renouvellement du bail.La possibilité d’augmenter son loyer est limitée à Paris et dans les zones tendues (zones ou la demande de logement est largement supérieure à l’offre). On parle là de plus de 1000 communes situées dans les environs des grandes villes françaises telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice…
 
Si le loyer appliqué au locataire n’a pas été révisé chaque année pendant la période de location, alors le propriétaire bailleur peut l’augmenter au maximum en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers ou IRL. Mais en règle générale, le loyer augmente chaque année en cours de bail en fonction de cet indice.
 
Immobilier: propriétaires, comment fixer le bon loyer?
 
Toutefois, le nouveau loyer peut encore connaitre une autre augmentation, au-delà déjà celle en rapport avec l’IRL. Premier cas, si le loyer actuel est clairement en dessous des prix pratiqués. Le bailleur peut donc entreprendre une démarche longue et contraignante : 6 mois avant la fin du bail actuel, le bailleur doit proposer un nouveau loyer plus élevé et justifier le loyer réévalué en fonction des loyers similaires pour des biens identiques.
 
La nouvelle hausse ne peut pas dépasser 50% de la différence entre le loyer sous-évalué et le nouveau proposé. Le locataire a 2 mois pour accepter la nouvelle hausse. Si ce n’est pas le cas, alors le bailleur devra saisir la commission de conciliation, qui aura jusqu’à 60 jours pour donner une réponse. Si cela devait finir devant le tribunal d’instance, alors la réponse serait donnée avant la fin du bail. En somme, beaucoup d’administratif et de péripéties en perspective.
 
D’après Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI, cela ne vaut pas la peine d’entrer dans ce genre de péripéties si le loyer est sous-évalué au maximum de 20%. Alors, il est vrai que le parcours sera long et pavé d’embuches, mais 20% sur un loyer annuel, cela peut vite représenter des centaines voire quelques milliers d’€. Nous vous laissons donc le choix de voir si cela vaut le coup.
 

Les travaux, une bonne façon d’augmenter son loyer

 
Autre moyen d’augmenter son loyer, faire des travaux. Si votre bien loué a fait fat l’objet de travaux d’amélioration esthétiques / énergétiques ou autres depuis le départ de votre ancien locataire, alors vous pouvez faire augmenter votre loyer. Si la valeur de ces travaux représente au moins la valeur de 6 mois de loyer, alors vous pouvez augmenter votre loyer au maximum de 15% par rapport au prix des travaux.
 

Ex : Mr X a un T loué à 600€ par mois, la moyenne des T1 identiques est de 900€. Le loyer de Mr X est donc sous-évalué. Il décide de faire des travaux pour rendre son bien plus attractif, pour un montant de 10.000€
10.000 > 5.400 (6 * 900) -> Mr X pourra donc augmenter son loyer de 15% au maximum.
15% * 10.000 = 1.500 / 12 = 125
Il pourra donc augmenter son loyer mensuellement de 125€ au maximum

 
Pensez à garder des preuves des matériaux et de la main d’œuvre pour les travaux, au cas où l’augmentation du loyer fait la preuve d’une contestation. Dans tous les cas, pour les bailleurs parisiens, vous ne pourrez pas augmenter votre loyer de manière trop énorme. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer médian minoré dans le cas d’un renouvellement de bail et le loyer médian majoré dans le cas d’une relocation avec un nouveau locataire. 
 
On peut donc dire qu’il n’y a que dans les villages et les zones rurales que le bailleur peut fixer son loyer comme il le souhaite. Sachant que de nombreux bailleurs et investisseurs recherchent des lieux avec du dynamisme économique, synonyme de salaires stables, il est normal que l’on ne puisse pas faire n’importe quoi.
 
Pour finir, il faut aussi prendre en compte le type de gestion et la clientèle visée. En effet, un bien loué nu (sans mobilier, uniquement les murs) peut se louer à un prix généralement dans celui du marché. On attire généralement avec ce type de biens des familles, des couples avec une situation financière assez suffisamment avancée pour pouvoir louer sans trop de souci mais pas assez pour pouvoir acheter dans de nombreux cas.
 
La location meublée, attire différentes catégories de locataires allant de l’étudiant, au jeune travailleur, en passant par le vacancier / touriste qui recherche potentiellement une location saisonnière. Il est n’est pas rare de voir une différence de 100€ à plus pour des biens identiques loués nus et d’autres loués meublés. Vous avez maintenant des informations et des armes utiles afin de pouvoir générer du rendement et obtenir des revenus locatifs plus importants.

 

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