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Immobilier : optimisez votre bien immobilier avec des travaux

Nov, 15
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier. Comme vous le savez, l’année 2017 a été une année exceptionnelle en termes de transactions immobilières. On compte environ 952.000 transactions (sous couverts des derniers chiffres), dont les ¾ se sont effectuées dans l’ancien et ¼ dans le neuf. De nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale, mais aussi de leur résidence secondaire, et de nombreux investisseurs ont acquis une ou plusieurs résidences locatives.

Que ce soit en location en nue ou en meublé, le nombre de résidences locatives a augmenté significativement sur ces dernières années. Et l’intérêt de la location nue, hormis de pouvoir proposer à ses locataires un bien qu’ils peuvent aménager selon leur convenance, est surtout qu’en cas de travaux, le propriétaire bailleur peut faire ce que l’on appelle du déficit foncier.

Si le total des charges de votre bien loué nu est supérieur à vos recettes donc vos loyers, alors vous pouvez créer ce que l’on appelle du déficit foncier. Nous allons vous expliquer comment bien utiliser la fiscalité pour déduire au mieux vos travaux lors de l’achat d’une résidence locative louée en nu.

Le déficit foncier, l’atout séduction de la location nue

Comme nous vous l’expliquions plus tôt, il faut pouvoir avoir des charges supérieures à ses recettes pour créer un déficit foncier. Les deux principaux leviers afin de créer un déficit sont les travaux et les intérêts d’emprunt. Lorsque vous utilisez le régime de plein droit ou régime réel, les charges foncières et les travaux sont déductibles de vos revenus dans la limite de 10.700€ pour l’année de réalisation. Le surplus éventuel peut être déduits de vos revenus fonciers sur une durée de 10 ans.

DEFICIT-FONCIER-EASYGP

Concernant les intérêts d’emprunt, ils ne peuvent être déduits que de vos revenus fonciers. Toutefois, quand le déficit est composé d’autres charges que les intérêts d’emprunt, alors le déficit s’applique sur l’ensemble des revenus du contribuable. L’ensemble de ces revenus s’appelle le RBG (revenu brut global). Si le déficit s’applique au RBG, alors on dit qu’il est décloisonné.

Les dépenses que vous pouvez déduire correspondent aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du confort du locataire, qu’ils soient effectués au sein du bien immobilier comme des parties communes.

Le microfoncier, pour les propriétaires qui touchent des petits revenus

La location nue impose deux types de régimes fiscaux : le micro régime ou de faveur et le régime réel ou de plein droit. La location nue crée des revenus fonciers, le régime de faveur sera donc le micro foncier. Pour en bénéficier, il faut percevoir moins de 15K€ de revenus fonciers par an. Pour les déclarer, il faut le faire sur l’imprimé fiscal 2042. Dans ce cas, le FISC appliquera automatiquement un abattement de 30% correspondant à vos charges et à vos travaux.

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Le régime réel, pour les gros travaux mais aussi les gros revenus

Comme vous l’avez compris, le micro foncier correspond aux personnes qui touchent moins de 15K€ de loyers par an. Mais si comme beaucoup de personnes vous percevez plus que 15.000€, alors vous basculez automatiquement dans le régime réel. L’option est notamment plus avantageuse pour les personnes qui effectuent de lourds travaux dans leur biens loués nus et qui souhaitent bénéficier du déficit foncier, qui n’existe pas via le micro foncier. Mais cette option vous engage pour une durée minimale de 3 ans.

Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes vos charges (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, frais de gestion d’une éventuelle agence immobilière, les dépenses d’entretien…). Parmi les travaux déductibles, on compte les travaux d’entretien et de réparation du bien, mais aussi d’amélioration. Vous pouvez par exemple déduire la réfection de votre toit, le ravalement d’une façade de l’immeuble…

revenus-reels-easygp

Les travaux qui ne sont pas déductibles sont les travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Ex : vous ne pourrez rien déduire sur l’aménagement de vos combles, la construction d’une véranda... Pensez aussi à faire effectuer vos travaux par des professionnels afin de pouvoir déduire le prix des matériaux mais aussi de la main d’œuvre. Car si vous faites vous-même vos travaux, le FISC ne prendra en compte que le prix du matériel.

Quelques éléments à ne pas négliger.

  • 1) Si vous effectuer des travaux qui entraînent un déficit foncier, vous devez louer votre bien à l’origine du déficit pendant une période de 3 ans à compter de la déduction sur vos impôts.
  • 2) Dans le cas d’une revente, les travaux qui ont fait l’objet d’une déduction fiscale ne seront pas intégrés dans le calcul du prix de revient de la plus value. Et oui, on ne peut gagner partout.
  • 3) Attention, le FISC fait très attention aux sommes déduites. Donc faites attention à déduire le montant TTC des fournitures et des matériaux si vous faites les travaux par vous-même. Si c’est une entreprise, dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de la facture.
  • 4) Pour finir, avec le prélèvement à la source qui va commencer en 01/2019, la déductibilité de vos travaux effectué en 2018 sera de 50% pour l’année 2018 et 50% pour l’année 2019.

Vous l’aurez donc compris, l’investissement locatif dans un bien loué nu peut apporter de nombreux avantages en termes de rendement grâce notamment au déficit foncier.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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