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Immobilier: les règles pour faire de votre investissement locatif un véritable succès

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Fév, 16
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle du secteur de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des clients particuliers. Depuis 2014 et la décision de la BCE d’abaisser les taux directeurs sur lesquels sont calqués les taux long terme des banques commerciales, on constate un phénomène dont l’ampleur s’observe encore de nos jours : l’augmentation massive du nombre de propriétaires fonciers. Que ce soit via l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence locative, de nombreux Français ont décidé au vu de la conjoncture économique plus que favorable à leurs intérêts, d’investir dans la pierre.
 
Il suffit de regarder les statistiques 2016 (+3% de constructions nouvelles) et 2017 (+2.7% de constructions nouvelles) pour comprendre que le secteur du bâtiment et de la construction bénéficie l’émulation provoquée par la baisse des taux long terme. Il est donc plus facile mais plus fréquent de voir de nouveaux investisseurs, et notamment locatifs. Et pourtant, en fin 2017, le gouvernement Macron a fait passer la nouvelle loi de finance 2018. Cette nouvelle loi augmente en particulier la CSG, qui correspond à une des parties de l’imposition des revenus fonciers. Dans le même temps, la Flat Tax est passée et l’ancien ISF (imposition sur la fortune) est devenu l’IFI (imposition sur la fortune immobilière).
 

Immobilier: les règles pour faire de votre investissement locatif un véritable succès

 
Nombreuses de ces réformes sont considérés comme un frein à l’investissement immobiliers par les clients particuliers, mais aussi par les professionnels de l’immobilier et du secteur du bâtiment. Ces reformes ne doivent en aucun cas vous décourager : investir dans l’immobilier demeure une solution rentable sur le long terme. Le tout est de pouvoir optimiser le prix d’achat de votre bien, la fiscalité et le mode de financement. Nous allons vous donner quelques conseils afin de faire de votre bien locatif votre future poule aux œufs d’or.
 

Le constat général

 
Avec un durcissement important de la fiscalité des revenus locatifs (augmentation
de la CSG qui passe de 5.1% à 6.8% depuis le 01/01/2028) ou encore la création du nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière), nombreux sont les personnes qui commencent à douter de leurs intentions d’achat immobilier (résidence principale / secondaire / locative).
 
Comme pour les marchés financiers, investir dans l’immobilier actuellement c’est profiter d’une période insolite dans l’histoire moderne. Si vous avez le budget nécessaire et de la visibilité sur votre situation personnelle et professionnelle à moyen terme, alors c’est maintenant ou jamais. En plus, malgré une légère hausse des crédits sur 20 et 25 ans, ils demeurent très accessibles et très bas. Vous serez donc dans une situation où le financement de votre bien sera à un coût très faible. En cas de mise en location, il est très simple de faire louer le bien à un coût supérieur à la mensualité de votre futur crédit.
 
Toutefois, nous ne sommes pas là pour vous dire que l’immobilier correspond à l’investissement du siècle. Comme tout placement, il y a des inconvénients et des risques. On peut compter parmi les inconvénients le manque de liquidité du bien (ça ne se vend pas du jour au lendemain contrairement à un produit financier), les frais à l’achat sont assez importants (5 à parfois 15% de la valeur du bien), une fiscalité lourde et constamment en mouvement (imposition des revenus fonciers, des BIC, plus-value immobilière, donations…).
 
Et au vu de l’évolution des prix de l’immobilier mais aussi des crédits immobiliers, et avec une inflation proche de 0%, investir dans un bien locatif de nos jours vous permettra de jouir d’un bien vous rapportant des revenus importants à la fin de votre crédit. Mais il faut quand même respecter certaines règles, nous allons vous les expliquer.
 
 
Investir local, vous devez connaître le marché sur lequel vous comptez miser
 
Investir dans une ville proche de chez soi permet d’obtenir un grand nombre d’avantages. Tout d’abord, vous avez facilement une idée du prix que vaut un bien que vous pouvez convoiter. Vous pouvez facilement vous déplacer pour visiter le bien ou pour obtenir des informations relatives à votre recherche. Et pour la gestion de votre locataire, c’est encore plus simple.
 
S’il y a un problème, vous pouvez être sur les lieux en moins d’une heure. Vous pouvez toujours investir loin de chez vous, dans ce cas prenez les conseils d’un professionnel de l’immobilier qui lui connaîtra le marché, les prix pratiqués et s’occupera de la gestion de votre bien. Mais tout cela a un coût, entre 5 et 12% de vos loyers HT. Si vous souhaitez augmenter le rendement de votre bien, évitez de jeter l’argent par la fenêtre.
 
Toutefois, si vous souhaitez investir sur un marché loin de votre localisation pour certaines raisons (achat d’une résidence secondaire sur la plage, dans votre ville de naissance, acheter votre future bien pour la retraite…), dans ce cas, dérogez à cette règle mais n’oubliez pas de vous faire accompagner par un professionnel.
 
 

Opter pour les quartiers populaires et non les quartiers riches

 
Pour que l’équation soit bonne et que l’investissement soit intéressant, il faut vous enrichir. Mais surtout, vous enrichir via une dette. Contrairement aux dettes à court et moyen terme du type découvert ou crédit consommation, un crédit immobilier est une bonne dette. C’est une bonne dette car cela vous permet de vous acheter généralement un bien qui va prendre de la valeur. Cela peut être un bien immobilier mais aussi une entreprise. Dans le cas d’une résidence principale ou secondaire, cela vous permet simplement d’acheter un bien immobilier.
 
Mais dans le cas d’un bien locatif, cela vous permet non seulement d’acheter un bien immobilier mais en plus d’obtenir des revenus immédiats ou différés. Et ça, les banques adorent. Mais pour cela, il faut déjà choisir son terrain de chasse et surtout le lieu de votre future acquisition. Il vous faut donc vous poser la question suivante : est-ce que je recherche un bien avec un rendement important qui pourra dépasser ma mensualité de crédit et dans le même temps prendre une plus-value potentielle importante dans le futur ? Ou je recherche un bien qui peut m’apporter un rendement moyen, qui compensera de suite mon crédit et avec une plus-value potentielle minime ?
 
Immobilier: les règles pour faire de votre investissement locatif un véritable succès
 
En fonction de cette réponse, vous saurez où investir. Les quartiers populaires des grandes villes ont l’intérêt que la demande en logement est souvent très importante, vous n’aurez donc pas de mal pour louer votre bien. En plus, les différents plans d’urbanisme ont tendance à rénover les endroits les plus anciens de ces zones, cela entraîne souvent de facto une valorisation des biens mieux entretenus et plus récents. Il y a donc une plus-value potentiellement importante à aller chercher.
 
Dans le sens contraire, investir dans un quartier riche ou bourgeois, c’est l’assurance d’avoir un locataire avec des garanties plus sérieuses, mais dans le même temps, ce même locataire pourrait lui-même acheter sa résidence principale. Vous comprenez donc facilement que l’on ne s’adresse pas à la même demande de locataire. Il n’y a que très peu de changements urbains dans ce genre de quartier, la plus-value potentielle est donc bien moins importante que dans un quartier populaire.
 
 

Choisir le bon type de crédit et optimiser la fiscalité

 
Pour faire une opération rentable, il n’y a pas de secret, il vous faut un bon crédit immobilier. Si vous n’avez pas de gros capital à immobiliser, alors ne prenez pas de crédit in fine. Choisissez un crédit amortissable et sur la période la plus longue. Plus la période est longue, plus la mensualité sera faible et donc plus la différence entre le loyer et le coût du crédit sera faible. Les premières années, vous aurez un revenu net d’impôts assez faible, mais avec le temps le rendement sera croissant et vous pourrez jouir de revenus bien plus conséquents.
 
Petit conseil pour les personnes ayant de gros capitaux de coté (équivalent à la valeur du bien), prenez un crédit in fine. Ce type de crédit se souscrit généralement avec un contrat d’assurance vie qui va subir ce que l’on appelle un « nantissement ». Le contrat d’assurance vie nanti sera utilisé pour héberger le capital que vous avez avec un rendement assez faible (généralement moins de 3% net). L’intérêt de ce montage est que le taux d’intérêt du contrat est très souvent et dans la plupart des cas supérieur à celui du crédit in fine. En conclusion, les intérêts du contrat d’assurance vie payent ceux de votre crédit.
 
Ex : Mr X souscrit un crédit in fine pour acheter un bien immobilier d’une valeur de 300.000€. Le taux du crédit sur 25 ans est de 2.50% + 0.30% d’assurance emprunteur. Cela fait un coût du crédit de 2.80% au total. Il décide sur conseil de son CGP de placer la somme de 300.000€ sur un contrat d’assurance vie multisupport à 4%.
 
Coût du crédit in fine = 300000 * 2.8% = 8400€ / an ou 700€ / mois
 

Rendement du contrat d’assurance vie

 
300000 à 4% sur 25 ans = 799751€ (capital + intérêts)
799751 – 300000 (capital + intérêts) – capital de départ = 499751€ -> intérêts sur 25 ans
499751 / 25 = 19990€ d’intérêts / an ou 1665.84€ / mois
1665.84 > 700
 
Vous comprenez via cet exemple que non seulement les intérêts produits par le contrat d’assurance vie permettent de couvrir les intérêts du crédit in fine, mais par-dessus tout, permettent à Mr X de s’enrichir et même d’avoir des revenus complémentaires mensuels (966€ -> 1665.84 – 700).
 
Vous pouvez aussi demander un différé partiel lors de l’octroi de votre crédit immobilier. Un différé partiel signifie que pendant une période donnée qui peut aller jusqu’à un an, vous n’allez payer que les intérêts du crédit et non pas intérêts + remboursement du capital. Cela vous laisse le temps de pouvoir trouver un locataire, de faire des travaux ou encore d’avoir une petite somme à mettre de coté pour les imprévus ou pour un nouvel achat locatif.
 
Il est aussi important de bien comprendre la fiscalité ambiante. Si vous souhaitez investir dans un bien neuf, vous pouvez toujours opter pour un programme PINEL. Le PINEL vous permettra de faire une énorme réduction d’impôt sur le revenu, jusqu’à 6000€ / an pour un montant ne dépassant pas 300.000€ et pendant un minimum de 6 ans, pouvant aller jusqu’à 12 ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt sur les 12 années sera de 21% en métropole et de 32% sur les DOM TOM. 

 
A noter que le PINEL ne fonctionne que dans le cas d’une location dite « nue », il n’y a aucun meuble lorsque le locataire emménage. Mais dans le même temps, du fait du plafond de ressource et du loyer plafonné, vous n’aurez pas un rendement conséquent. Toutefois, ce rendement faible est compensé par une énorme réduction d’Impôt. Vous pouvez aussi profiter de ce bien pour faire de la location meublée. Dans ce cas, optez pour la fiscalité Censi-Bouvard, vous permettant d’obtenir des revenus défiscalisés (11% sur 9 ans). C’est moins important que le PINEL mais la location meublée est plus recherchée que la location nue. L’état ne peut donc pas se permettre de vous faire trop de cadeaux.
 
Si vous ne souhaitez pas bénéficier de ce système, vous pouvez toujours opter pour le régime réel de la location meublée (BIC) et faire l’amortissement de vos meubles. Demandez conseil auprès d’un comptable afin d’être en accord avec l’administration fiscale. Ainsi, en suivant ces règles que nous avons vus ensemble, votre investissement locatif deviendra le placement qui vous apportera rendement, revenus complémentaires et satisfaction. L’année 2018 étant encore une année avec des taux de crédits immobiliers relativement bas, il faut donc en profiter.
 
N’hésitez à venir vous renseigner afin d’obtenir plus de conseils sur les investissements immobiliers.
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