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Immobilier : l’Allemagne, le nouvel eldorado européen pour l’investissement locatif ?

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Nov, 22
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment celle du marché de l’immobilier européen.

Il est vrai que nous avons plutôt l’habitude de discuter du marché national mais pour cette fois, nous allons nous intéresser à nos voisins allemands. On se rend compte que le marché allemand attire de plus en plus de personnes soucieuses d’investir dans l’immobilier locatif. Et malgré une certaine hausse des prix, de nombreuses grandes villes allemandes combinent rendements locatifs très intéressants et bonnes perspectives de plus – values à la revente.

L’Allemagne, une destination prisée par les investisseurs ?

 

Lorsque l’on y pense au premier abord, le pays d’Angela Merkel n’est pas forcément la destination la plus en vue, surtout lorsque l’on pense à effectuer un investissement locatif intéressant en dehors de France, on a plus tendance à penser à l’Espagne ou au Portugal qu’à l’Allemagne.

Mais la tendance commence à changer. Un nombre de plus en plus important d’investisseurs particuliers n’hésitent pas à placer leur argent dans l’immobilier locatif allemand. Certaines grandes villes allemandes, avec Berlin en tête de file, possèdent des atouts intéressants pour les investisseurs français.

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Tout d’abord, investir dans l’immobilier est considéré comme un investissement sécuritaire, rassurant. Le patrimoine personnel des Français en 2017 d’environ 12.000Mds€, composé de 60 à 70% en produits immobiliers. Alors pour un Français, investir dans la première économie de l’Union Européenne a un sens particulier. On pourrait même parler de double sécurité pour l’investissement.

Une qualité de vie supérieure

 

L’Allemagne possède l’avantage de sécuriser financièrement le potentiel investisseur. Mais il n’y a pas que cela. Vivre en Allemagne et en Suisse, cela signifie de vivre dans des pays avec une qualité de vie premium. C’est d’ailleurs une des observations d’une étude menée par le cabinet international Mercer. On parle notamment de Munich, Francfort, Berlin, Leipzig…

On constate donc que le marché allemand est le marché européen qui attire le plus les investisseurs particuliers, mais aussi les institutionnels. La demande locative est très importante et les locataires sont de qualité. De plus, malgré une hausse des prix ces dernières années, les grandes villes allemandes ont un niveau de prix au M² équivalent à des métropoles régionales telles que Lyon ou encore Bordeaux.

Autour de 4000€ le m² à Berlin

 

Parmi les différentes grandes villes allemandes, Berlin reste la n°1. La métropole allemande propose d’excellentes opportunités d’investissement sur le marché locatif. En effet, Berlin compte une démographie qui lui est favorable, d’un point de vue économique, Berlin est une ville en plein boom. La diversité culturelle fait de cette ville une des plus ouvertes sur le monde et les prix de l’immobilier restent encore très abordables.

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Et malgré une hausse du prix du m² depuis 2010, les prix restent en général deux fois moins cher que pour la ville de Paris, par exemple. On est autour de 4000€ / m² à Berlin alors qu’on est plus proche des 10.000€ / m² à Paris.

Vers une hausse des prix de l’immobilier ?

 

Ce n’est plus un secret de dire que les prix de l’immobilier à Paris intra–muros ont explosés ces dernières années. La tendance commence à se faire sur la ville de Berlin. Depuis environ 4 ans, on observe une hausse des prix allant de 8 à 10% par an. Le modèle économique et démographique de la ville devrait accélérer cette tendance.

Munich, ville la plus chère d’Allemagne, voit ses prix moyens être aux alentours de 7200€ / m². Tandis qu’à Francfort ou Hambourg, on est autour de 4000€ / m². La ville de Leipzig voit son m² être en moyenne autour de 2000€, tout en sachant qu’elle est considérée comme une ville avec un potentiel énorme.

Une fiscalité des plus avantageuses

 

Le marché locatif de Berlin est vraiment de très bonne qualité : un pourcentage de locataire très important (autour de 80%), un très faible taux d’impayés et de vacances locatives, le parc est très bien entretenu… Tout cela a tendance à tranquilliser le futur investisseur.

Et pourtant, les loyers sont très bas par rapport à Paris et surtout très encadrés. On est autour de 9 – 10€ m² alors que la ville de Paris, on est plutôt autour de 25€ / m². Mais du fait d’un entretien de très bonne qualité, les charges sont faibles et la fiscalité est très favorable pour les investisseurs français du fait d’une convention fiscale qui exclut le double impact fiscal. Et surtout, la fiscalité immobilière allemande est plus avantageuse que la française.

 

Ce qui fait que même si le rendement brut moyen allemand pour un investissement locatif est loin d’être transcendant (autour de 3% bruts pour un bien nu et 2.5% pour un meublé à Berlin ou encore 3.5% pour un nu et 4% pour un meublé à Leipzig), la fiscalité aidant, la différence entre le rendement net d’impôts français et allemand est quasiment similaire.

D’autant plus que si vous prenez la décision de revendre votre bien, la plus – value immobilière est exonérée de fiscalité au bout de 10 ans. Alors qu’en France, il faut attendre 30 ans (23 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les PS).

 

Vous l’aurez donc compris, le marché locatif allemand présente de nombreux avantages qui n’attendent que vous, chers investisseurs français. EasyGP vous propose des SCPI de rendement investies sur le marché allemand, dont le rendement varie de 4.50% à presque 9% nets de frais de gestion.

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

 

 

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