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Immobilier: il est possible d'acheter son bien avec jusqu'à 30% de réduction

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Déc, 22
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Aujourd’hui votre conseiller EasyGP va évoquer l’actualité de la gestion de patrimoine, plus précisément sur l’immobilier, pilier de l’investissement en France pour de nombreux particuliers. Nous allons vous dire comment effectuer une réduction d’un maximum de 30% du prix d’achat d’un bien immobilier, et ce sans tour de magie.
 
 

La méthode

 
Il suffit d’acheter un bien immobilier contenant déjà un locataire dans les murs. Un bien avec un locataire, c’est l’assurance d’une décote automatique. En fonction de la durée du bail et de la qualité de votre locataire, il est possible d’obtenir une réduction allant jusqu’à 30% de la valeur du bien. Ce qui correspond à une opportunité exceptionnelle pour certains investisseurs. Avec des prix de l’immobilier en hausse constante depuis quelques années dans la plupart des grandes villes, nombreux sont les futurs acquéreurs à la recherche de réduction de leur investissement immobilier. C’est donc une solution à prendre en compte.
 
En achetant un bien déjà occupé, vous ne pouvez pas faire ce que vous souhaitez de votre appartement, ni le louer, n’y même y vivre. C’est la raison pour laquelle on applique une réduction au prix d’achat. La réduction dépend concrètement de la durée du bail de location. Plus la fin du contrat est lointaine, plus la réduction sera importante. On observe en général une réduction d’environ 10% maximum quand le bien se vide d’ici 12 mois.
 
Dans le même sens, un bien dont le bail est récent peut voir son prix d’achat baisser jusqu’à 20%. Ainsi, selon la chambre nationale des notaires d’ile de France, une réduction de 10 à 20% peut correspondre sur Paris, à une réduction d’environ 9.000€. Ce qui est une somme considérable.
 
 

Une réduction financièrement intéressante

 
La réduction peut être encore plus grande si le locataire est dit « protégé » (personnes âgées, handicapées, tutelle ou curatelle…) et dont le contrat de location est régi par la loi de 1948 et de 1989. Le locataire a un droit d’occupation quasiment « éternel » sur le bien, ce qui impact fortement le prix du bien. On peut voir que les établissements financiers n’hésitent pas à financer ce genre d’investissement car ils sont rassurés de savoir que le bien permet la perception de revenus récurrents, et ce, depuis une longue période.
 
Par contre, les taux appliqués sont généralement plus élevés qu’un crédit immobilier classique. Il faudra donc faire attention à voir si le loyer couvre au minimum le remboursement de la mensualité. Sinon, en ajoutant les charges de copropriété et la fiscalité, l’investissement n’est pas du tout rentable. Ainsi, ce type d’achat a des avantages mais aussi des inconvénients. L’avantage principal du fait d’avoir déjà un locataire, c’est que l’on peut se renseigner sur son « passé de locataire ». Il suffit de demander à l’ancien bailleur s’il payait en temps et en heure, s’il y a eu des dégradations, des soucis avec le voisinage…
 
L’inconvénient principal est que vu que le locataire a signé un bail et qu’il court actuellement (qu’il est en cours), le nouveau propriétaire ne peut pas modifier le prix du loyer et encore moins chasser le locataire pour occuper le logement. Ce qui est un inconvénient pour le propriétaire est une chance et un avantage pour le locataire. Il faut tout de même faire très attention car la reprise du logement est encadrée par la Loi Alur. Le propriétaire peut décider de mettre fin au bail et de ne pas reconduire son locataire dans le bien, afin de pouvoir y vivre au titre de sa résidence principale, le faire louer à un autre ou encore le vendre.
 
 

Logement acheté et occupé

 
Dans le cas d’un logement acheté mais déjà occupé, le propriétaire doit faire attention à respecter un certain timing sinon le bail peut repartir sur une nouvelle durée de location. Si l’acquéreur souhaite reprendre son bien pour y vivre, il a un délai qui dépend de la durée de bail restant. Si l’échéance du bail arrive moins de 2 ans après l’achat du bien, le nouveau propriétaire peut décider de dire à son locataire que le bail ne sera pas renouvelé 6 mois avant la fin du bail, afin de lui laisser le temps de retrouver un nouveau bien à louer.
 
Si l’échéance du bail arrive plus de 2 ans après l’achat du bien, alors le propriétaire peut annoncer à son locataire la fin du bail 6 mois avant la fin du bail, comme dans n’importe quel bail locatif. Si le propriétaire souhaite vendre le bien, soit l’échéance du bail arrive plus de 3 ans après la date de l’acquisition et dans ce cas, le locataire est prévenu 6 mois avant la fin du bail de location. Soit l’acquéreur devient propriétaire depuis moins de 3 ans et dans ce cas, il faut attendre la fin du 1er bail pour prévenir le locataire de votre décision de vente du bien.
 

En conclusion, on peut dire qu’acheter un bien qui est déjà occupé est une solution intéressante à insérer au sein de votre stratégie patrimoniale. Toutefois, il ne faut pas négliger le prix d’achat, le fait que ce genre de bien est particulièrement convoité, vos droits et surtout ceux du locataire.

 

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