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Immobilier : financer son bien locatif de la meilleure des façons

Nov, 27
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IMMOBILIER _ FINANCER SON BIEN LOCATIF DE LA MEILLEURE DES FAÇONS - EASYGP
  Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement pour de nombreux Français. Comme vous le savez, depuis quelques années, les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas. En conséquence, de nombreuses personnes se sont empressées de devenir propriétaires de leur résidence principale. Et beaucoup d’autres ont investi dans des biens immobiliers à vocation locative. Il est donc intéressant d’en profiter comme de nombreux autres propriétaires bailleurs afin de vous créer un patrimoine immobilier, et de surcroit à crédit. Nous allons donc vous donner quelques informations et conseils à ce sujet.  

L’investissement immobilier locatif, pierre angulaire de la gestion de patrimoine.

  Parmi les fondamentaux de la gestion de patrimoine, on dit souvent qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale. Mais après ? Comment faire pour gérer au mieux le reste des liquidités à dispositions. Certains se dirigeront vers l’assurance vie et les marchés financiers pour valoriser leur patrimoine ou encore créer un capital sur le long terme. investissement-locatif-easygp Mais pour ceux d’entre vous qui souhaitent allier création de capital et de revenus, alors l’immobilier locatif est une des solutions qui pourraient vous convenir. On pourrait très bien évoquer la solution d’investir votre argent sur des produits financiers de distribution, c’est-à-dire qui versent des revenus à la fin de l’année (dividendes ou coupons). Mais contrairement à l’immobilier, vous devez allouer de l’argent de votre poche et à terme, vous aurez le capital que vous désirez. Alors qu’avec l’immobilier, vous faites un crédit, vous avez le capital nécessaire et ensuite vous remboursez. Donc à moins d’avoir les moyens de payer cash votre bien immobilier pour diverses raisons, ce qui d’ailleurs n’est pas forcément une bonne idée au vu des taux actuels, vous allez contracter un crédit immobilier. Et pour réussir votre investissement, il faudra penser à optimiser le financement mais aussi penser à la fiscalité.  

Prêt amortissable ou in fine ?

  Si vous effectuez votre premier investissement locatif, il y a de fortes chances que vous preniez un crédit amortissable. Le but étant de pouvoir rembourser la mensualité de votre crédit grâce aux loyers que vous allez percevoir. Ainsi, vous allez rembourser les intérêts ainsi que le capital qui a été emprunté, et ce mois après mois. Toutefois, vous pouvez tout de même souscrire un crédit in fine si vous disposez d’autres sources de revenus ou un capital correspondant à la valeur du bien, et donc du crédit. De cette manière, vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt, ce qui vous permettra de réduire l’imposition sur votre bien et donc de booster son rendement. Information importante : en ce qui concerne l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), contrairement à ce qui se pratiquait pour l’ISF (impôt sur la fortune), le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant du par rapport à la valeur du bien. Il va falloir maintenant effectuer un amortissement linéaire théorique correspondant à la durée de l’emprunt immobilier pour déduire de son IFI. Mais peu importe le type de crédit immobilier et surtout la nature du bien financé (neuf ou ancien, maison / appartement ou immeuble, défiscalisant ou non), vous pouvez toujours déduire de vos revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et de garantie, ainsi que l’assurance.  

Les crédits immobiliers à vocation locative coûtent plus cher que les prêts classiques !

  On constate de manière générale que les taux des prêts immobiliers amortissables pour les investissements locatifs sont à un niveau aussi bas que pour ceux dont la vocation est l’habitation à titre de résidence principale. Pourtant, on remarque un écart allant de 0.10 point à 0.20 point. La différence ne se fait plus sur les bons voire excellents dossiers. Credit-immobilier-combien-pouvez-vous-emprunter-easygp Attention, si vous demandez un différé partiel ou total, c’est-à-dire que vous ne payez que les intérêts d’emprunt et non le capital sur une période donnée, cela peut vous créer des frais supplémentaires.  

L’assurance emprunteur, indispensable afin de bien cerner votre projet locatif

  Pour un investissement locatif, la couverture de l’assurance s’arrête souvent au décès et à la PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie). Alors que pour l’achat de la résidence principale, la banque exige souvent d’ajouter la garantie IPT (invalidité permanente totale) ou IPP (invalidité permanente partielle), afin de compenser vos revenus du travail si un sinistre devait vous arriver. Dans ce cas, jouer la concurrence est une excellente solution en ce qui concerne l’assurance emprunteur. Les banques étant obligées d’accepter un contrat autre que celui qu’elles proposent, vous pouvez donc économiser de l’argent. D’autant plus que depuis le 01/01/2018, vous pouvez résilier l’assurance emprunteur de vos crédits en cours auprès de votre banque prêteuse dès lors que la nouvelle assurance vous couvre pour des garanties équivalentes.  

Endettement, on ne prend en compte généralement que 70% des loyers

  Lorsqu’une banque calcule votre endettement, elle ne prend généralement pas plus de 33% de vos revenus. Ces 33% correspondent au maximum que vous pouvez payer sous forme de mensualités. Mais en fonction de la situation, la banque peut décider de vous laisser emprunter plus de 33% correspondant à vos revenus. Si votre situation financière est bonne, si vos revenus sont plus importants que le nombre de personnes au sein de votre foyer, si vous êtes célibataire… En ce qui concerne les loyers espérés, ils sont pris en compte à hauteur de 70% de manière courante. Cela permet d’anticiper certains imprévus comme des travaux, des impayés… Il n’y a que le crédit foncier qui aille jusqu’à 85% des loyers attendus. Si vos revenus ne sont pas assez élevés par rapport à votre projet et aux mensualités futures, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence devant différentes banques ou agences d’un même établissement financier. Cela sera plus long que prévu mais à force de détermination, vous augmenterez les chances de finaliser votre projet d’investissement locatif.   Vous l’aurez donc compris, investir dans l’immobilier locatif n’est pas de tout repos. Mais en suivant au mieux ces conseils, vous pourrez réussir vos futurs investissements. Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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