La gestion de patrimoine accessible.

Prenez conseil !

La gestion de patrimoine accessible.

  • 16 Rue Gabriel Péri, 94200 Ivry-sur-Seine

  • 06-50-78-45-81

  • Will.Behejohn@easygestiondepatrimoine.com

  • 10:00
    18:00

Immobilier: comment réduire l'impact du nouvel impact sur la fortune immobilière ?

Avr, 17
0
EASY-GP-immobilier-réduction-impot-fortune-immobiliere

 

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine. Nous allons nous attarder plus précisément sur le cas de la fiscalité immobilière, et notamment celle du nouvel impôt sur la fortune immobilière.

En effet, comme vous devez surement le savoir, en cette fin d’année 2017, le gouvernement sous l’impulsion du Président Macron, a changé fortement la fiscalité du patrimoine en France. Livrets, actions, produits financiers, immobilier, tout y est passé avec notamment la nouvelle réglementation fiscale de 2018 plus connue sous le nom de « Flat Tax ».

Une des nouveautés de cette nouvelle réforme de la fiscalité est la transformation de l’ancien ISF (impôt solidaire sur la fortune) en IFI (impôt sur la fortune immobilière). Le texte reste quasiment identique par rapport à l’ancien ISF (abattement de 30% sur la résidence principale entre autres). Et même si l’assiette d’imposition devient automatiquement moins importante car ne se concentre uniquement sur l’immobilier, la facture peut tout de même devenir rapidement salée. Nous allons donc voir ensemble comment la réduire autant que possible.

 

Investissement dans l’économie de proximité

 

Tout d’abord comme dans l’ancien ISF, les biens immobiliers professionnels (utiles à une entreprise) ou pour les propriétaires bailleurs dans le cadre de la fiscalité du LMP (location meublée professionnelle), ne vous inquiétez pas. Cette partie de votre patrimoine immobilier ne sera pas assujetti au nouvel IFI. Dans le cas de l’immobilier professionnel, il faut que les contribuables détiennent moins de 10% du capital de la société. Ce seuil est valable pour le foyer fiscal dans son ensemble.

 

Pour ceux qui souhaitent contribuer au développement de l’économie française, tout en évitant de donner trop d’argent au FISC, une solution : l’investissement dans l’économie réelle via les FIP (fonds d’investissement de proximité) et les FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation). Il y a quelques temps, il était encore possible de pouvoir investir dans des PME afin de pouvoir bénéficier d’une réduction de son ISF. La réforme a enlevé cette possibilité. Du coup, les FIP et FCPI restant disponibles, il faut les exploiter au mieux.

 

Avec les FIP spéciales IFI, le souscripteur soutient directement des PME régionales. Cela permet de déduire de son IFI jusqu’à 50% de la somme investie dans des PME éligibles. Ainsi, chaque foyer fiscal potentiellement éligible à l’IFI et qui investit dans ce genre de placement d’optimisation fiscale, peut réduire son addition d’un montant maximal de 18.000€. La réduction IFI étant de 50%, il est donc intéressant de ne pas dépasser le seuil de 36.000€ afin de bénéficier de la réduction d’impôt. Le taux de réduction de l’IFI dépend du taux de PME éligibles dans le fonds. Le minimum étant de 70%.

 

 

Comment réduire l'impact du nouvel impact sur la fortune

 

La réduction d’IFI est possible mais en contrepartie, il y a un engagement de la part du souscripteur de garder cet investissement pendant une période minimale (souvent 5 ans), il y a aussi acceptation d’un risque de perte en capital. En ce qui concerne les FCPI, le fonctionnement est identique. Les personnes assujetties à l’IFI peuvent réduire leur imposition à hauteur de 50% du montant du versement placé dans le FCPI. Avec ce genre de placement, il est possible d’investir dans l’économie de proximité française tout en réduisant son impôt sur la fortune immobilière.

 

Soyez généreux, faites des dons !

 

A ce niveau, le nouvel impôt sur la fortune immobilière ne change pas, il est toujours possible de faire des dons pour réduire son imposition. Il faut que ces dons soient faits pour des associations ou organismes d’intérêt général à but non lucratif. La réduction d’IFI correspond à 75% du montant des sommes versées à l’organisme et ne peut pas dépasser 50.000€ par foyer fiscal.

 

Comment réduire l'impact du nouvel impact sur la fortune

 

Pour ce qui est des organismes éligibles aux différents dons, on trouve notamment : l’agence nationale de la recherche, les fondations reconnues d’utilité publique (ex : la fondation de France ou la cité internationale des arts), les chantiers et ateliers d’insertion…

 

 

Le démembrement

 

Une des astuces permettant de ne pas être trop imposé par le nouvel IFI est le démembrement. Le démembrement est une technique juridique qui consiste à séparer en 2 les droits d’une personne sur un bien. Lorsque l’on est propriétaire d’un bien, on dit que l’on est en pleine propriété. C’est-à-dire qu’on dispose des 3 droits élémentaires par rapport à ce bien : usus (le droit d’utiliser), abusus (le droit de disposer de la chose, la donner, la vendre, la détruire) et fructus (le droit d’en tirer les fruits).

 

Lorsqu’il y a démembrement, on a d’un côté usus et fructus et de l’autre côté abusus. Quand on possède abusus, on dit que l’on est nu-propriétaire. Quand on possède usus et fructus, on dit que l’on est usufruitier. Et l’un des intérêts du démembrement est que c’est l’usufruitier, c’est-à-dire celui qui vit dans la maison ou celui qui touche les loyers en cas de location, qui voit la valeur du bien entrer dans son IFI. Le démembrement étant le partage des droits entre deux personnes, la valeur du bien immobilier assujetti à l’IFI est divisée entre les deux personnes en fonction d’une certaine cote part. Cette cote part dépend de l’âge des deux personnes (voir tableau démembrement).

 

Comment réduire l'impact du nouvel impact sur la fortune

Prenons un exemple rapide.

 

Mr X a une résidence locative d’une valeur de 600.000€ situé sur Paris. Il a une fille et souhaite l’aider à financer ses études grâce aux loyers générés par la résidence locative. Il a 52 ans et sa fille 19.

 

Valeur du bien : 600000
Age du donateur : 52 ans
Valeur de la nue-propriété = 50% * 600000 = 300000

 

Mr X n’ajoutera à sa déclaration IFI que 300.000€ dans le cadre de sa résidence locative. Sa fille aura un patrimoine immobilier d’une valeur de 300.000€, qu’elle devra déclarer au FISC.

Vous voyez donc grâce à cette technique, Mr X peut diminuer la valeur de son patrimoine immobilier taxable et donc payer moins d’impôt.

 

Diversifiez vos actifs !

 

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière ne s’attaque plus qu’au placement préféré des Français, l’immobilier. Tous les autres biens ne sont plus taxés désormais. C’est donc une claire incitation à la diversification. Ainsi, les œuvres d’art, bois et forêts, vignes et l’ensemble des placements financiers sont exonérés. Sauf l’assurance vie, dès lors qu’il y a de l’immobilier sur le contrat (SCPI et OPCI).

 

Pensez donc à diversifier et à ne pas tout investir dans l’immobilier. Déjà pour éviter une imposition trop importante (IR, IFI, PS et CSG) et surtout pour éviter le risque marché. En effet, des lors que tout un patrimoine est essentiellement composé d’un seul type de placement (financier, immobilier, or, art…), il y a un risque qu’en cas de dévaluation de ce type d’actif, la personne perde tout ou une grande partie de son patrimoine.

 

On peut penser notamment aux nouveaux investisseurs de l’immobilier qui ne jurent que par cela. En cas de bulle immobilière, de nombreux patrimoines se verraient frappés par ce phénomène, les taux d’endettement augmenteraient drastiquement, les réserves seraient fortement entamées… ce qui peut aboutir parfois à la vente forcée du bien et donc à la disparition du patrimoine. Il faut donc penser à bien diversifier son patrimoine pour profiter des avantages de chaque classe d’actifs, gagner en rendement et optimiser la fiscalité. Avec tous ces conseils, vous avez de nombreuses solutions pour réduire la facture de votre prochain IFI.

 
 

EASYPACK EASYGP (1)

Vous avez des questions ?

easaygp-contact-us-1

Produits