Avr, 06
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de l’investissement immobilier, type de placement préféré des investisseurs français. Avec une société française qui change énormément d’un point de vue social, on constate que de moins en moins de personnes se marient. L’évolution de la société et des mœurs, combinée à un taux de divorce assez important les 5 premières années font qu’il y a une baisse du taux de mariage sur le territoire français.
Il y a quelques années, il était quasiment obligatoire de se marier afin de pouvoir acheter un bien immobilier à 2. Mais avec les changements d’habitudes des Français, on constate que de plus en plus de personnes achètent sans se marier. Et oui, c’est possible. C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article. Il existe plusieurs types de solutions telles que l’indivision ou encore la SCI.
Ces différents montages permettent une acquisition à deux pour des personnes non mariées. Toutefois, il faut faire attention à ce que cela ne devienne pas toute une histoire en cas de mort d’un des cocontractants ou d’une séparation. Les personnes qui ont décidés de se marier et d’acheter une maison ensemble disposent de plusieurs protections en cas de décès ou de séparation, contrairement aux personnes « en couple ».
D’après le dernier sondage OpinionWay, sur 100 personnes qui empruntent, 35 achètent hors mariage (11 en PACS et 24 en couple), 32 sont mariés et 33 achètent seuls. Ainsi, voici quelques conseils pour pouvoir acheter votre bien en toute tranquillité, du moins juridiquement parlant.
Les mystères de l’indivision
L’indivision est un régime juridique particulier qui prend forme dès que les deux personnes en couples (le terme juridique étant concubins) décident d’acheter à deux un bien sans inclure de disposition particulière. Chaque membre du couple est propriétaire d’une quote – part du logement en fonction de la somme d’argent investie dans le bien immobilier.
Et c’est au notaire de préciser la répartition des quotes – part sur l’acte d’achat du bien. L’indivision ne s’applique pas uniquement aux couples, cela peut être le cas pour des membres d’une même famille, des amis… Nous prenons simplement dans ce cas précis, celui d’un couple non marié.
Une indivision est censée être le reflet de la réalité économique pour une situation précise. Si ce n’est pas le cas, l’administration fiscale peut la requalifier en donation déguisée et dans ce cas, appliquer la fiscalité des donations qui sera bien plus importante (imposition à 60% de la somme donnée avec un abattement de 1594€). Cela doit être la même chose en ce qui concerne les grosses dépenses telles que le remboursement du crédit, les différents travaux, le paiement des impôts, la gestion des différentes charges… Chacun payera en fonction de sa quote – part.
Ex : si Mr X et Mme Z achètent un bien d’une valeur de 300.000€ en indivision avec une répartition (60 / 40), lorsque les impôts vont tomber, Mr payera 60% de la valeur de ceux-ci et Mme 40%.
Il est toutefois possible de formaliser la répartition dans une convention d’indivision. C’est au notaire de la rédiger. De cette manière, il est possible de créer vous-même vos conditions de vie au sein de l’indivision (qui paye quoi dans certaines situations).
Il faut toutefois savoir qu’un investissement entre deux personnes en couple est loin d’être une épreuve anodine et facile. Dans le cadre d’un décès, il faut avoir à l’esprit que le concubin survivant est considéré par la loi comme une personne tierce donc un étranger, contrairement aux personnes mariées qui ont le statut de conjoint survivant.
Et de ce fait, le concubin survivant n’a droit à absolument rien alors que dans les faits, il a passé une partie de sa vie avec le concubin défunt et a contribué au paiement du bien immobilier. S’il n’y a pas de dispositions prises de son vivant, le concubin survivant n’entre pas dans le cadre de la succession.
La quote – part du concubin défunt revient de facto à ses héritiers s’il en a, dans le cas contraire, le droit des successions s’applique (parents, frères et sœurs, cousins / cousines…).
Pour éviter de laisser son compagnon dans une situation particulièrement compliquée du fait du décès et d’une probable vente du bien en question, il faut penser à aller voir un notaire qui pourra mettre en place certaines clauses.
Notamment, une faculté d’achat qui permet au concubin survivant d’être prioritaire afin d’acheter la quote – part du concubin défunt. Ce type de clause peut être insérée dans l’achat dès le début ou plus tard. Il y a même la possibilité d’instaurer un étalement de la dette sur de nombreuses années.
Une des autres solutions envisageables est via la rédaction du testament que le concubin survivant disposera de l’usufruit ou d’un droit d’usage et d’occupation du bien immobilier en plus de la quote – part qu’il détient. En ce qui concerne l’usufruit, il est taxable différemment d’une donation entre tiers. L’usufruit présente l’avantage que le niveau de taxation dépend de l’âge de l’usufruitier (la personne qui reçoit l’usufruit).
De ce fait, arrivé après 70 ans (espérance de vie moyenne des Français de nos jours), il ne coûte quasiment rien. Il en est de même pour le droit d’occupation. Il devient même moins cher et donc plus intéressant que l’usufruit.
Toutefois, il ne faut surtout pas oublier que l’indivision est une situation juridique « fragile ». En effet, l’article 815 du Code Civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué ».
Ainsi, en cas de chamaillerie, de rupture ou toute autre raison, chacun peut demander la fin de l’indivision et donc récupérer son argent. Cela peut se faire à l’amiable par acte notarié, par rachat de la quote – part de l’autre concubin. Dans le pire des cas, cela peut se faire via une démarche judiciaire, qui peut amener à la vente du bien aux enchères.
L’utilisation de la SCI
Lorsque l’on achète un bien en indivision, c’est pour obtenir une situation assez simple. On parle là des personnes en couple et sans enfants. Dès lors qu’un enfant entre en jeu, il faut penser à sortir de cette situation et à penser à d’autres solutions, car à ce moment-là, la question de la succession des héritiers se pose. La création d’une SCI (société civile immobilière) permet à chaque membre du couple de disposer du bien jusqu’à la fin de sa vie, et ce même après le décès du concubin.
Dans la pratique, la SCI achète le bien immobilier et chaque concubin est détenteur de « parts sociales ». Les deux concubins sont donc associés, en fonction de leur apport financier au sein de la SCI (un peu comme dans une indivision) mais surtout, ils sont locataires à titre gratuit. La mise en place d’une SCI se fait devant un notaire afin d’y inclure dans les statuts, les différents détails de la société.
Cela coute environ entre 2000€ et 3000€. Dans les statuts, il faut penser à organiser de manière très précise la vie de la future SCI. Précisez par exemple que chaque concubin mettra de l’argent sur le compte bancaire de la société en fonction de sa quote – part pour payer les différentes charges, impôts, frais, travaux…
Contrairement aux SCI à but patrimonial, la SCI qui ne sert qu’à l’habitation principale demande moins de rigueur. Une comptabilité simplifiée combinée à une assemblée générale seront amplement suffisant. De plus, la création d’une SCI permet d’évoquer dans les statuts les différents problèmes que peuvent poser le décès d’un des concubins, la séparation et même le mode d’estimation du bien en cas de vente.
Il est possible d’effectuer au sein de la SCI ce que l’on appelle un démembrement croisé. Chaque concubin dispose de 50% de nue-propriété et de 50% d’usufruit correspondant à une quote – part de 50%, dans le cas où deux personnes achètent ensemble et investissent la même somme d’argent.
Le démembrement croisé permet de pouvoir donner une part ou totalité de son usufruit à l’autre personne. De telle manière à ce qu’en cas de décès, la personne ait la quasi – totalité voire la totalité de l’usufruit et donc puisse vivre dans le bien. Cela permet de protéger le concubin survivant en cas de décès du défunt lors de la liquidation d’une succession, le concubin survivant peut toujours vivre dans le logement et donc ne peut être viré du bien par les différents héritiers.
Cela permet d’éviter les droits de donations entre personnes tierces (60% de taxe + 1594€ d’abattement) mais surtout, les héritiers qui eux obtiendront la nue-propriété n’auront aucun droit de décision sur le bien.
Les autres montages envisageables
La clause de tontine immobilière permet d’avoir une solution de transmission sans aucun frais le jour du décès d’un concubin. Avec l’insertion de la clause dans l’acte d’achat, rédigée par un notaire, le concubin survivant obtient un droit de propriété sur la totalité du bien, présence d’héritiers ou non. Le concubin survivant peut occuper le logement et en disposer comme bon lui semble. Les héritiers n’ont aucune possibilité pour faire opposition, et ce même si cela abaisse leur part réservataire, qui est en principe intouchable.
Le jour du décès, en utilisant cette astuce, le concubin survivant devra payer les droits de mutation à titre onéreux si le bien qui est sa résidence principale, dépasse la somme de 76.000€. On appliquera donc une taxation à 60% + 1594€ d’abattement. On comprend donc facilement que l’intérêt peut être moins intéressant en cas de résidence principale à forte valorisation.
De plus, ce type de clause insinue la bonne entente et l’accord des deux parties. En cas de décision de vente du bien, si les deux personnes ne sont pas d’accord, alors le bien ne sera pas vendu car il faut absolument l’accord des deux signataires. Comme toute clause, il est possible de convenir avec l’autre concubin que la clause aura une échéance, qu’elle sera reconductible ou abandonnée à une date précise…
Vous l’avez donc compris, acheter un bien immobilier sans se marier est plus que faisable. Il suffit seulement de prendre les bonnes précautions juridiques afin que cet investissement se fasse la plus grande des stabilités possibles.
Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU
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