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Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

Fév, 02
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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de l’immobilier, pilier essentiel pour de nombreux investisseurs particuliers. Comme vous le savez, en fin d’année dernière, le gouvernement Macron a signé nombre de réformes. Parmi ces réformes, il y avait celle sur la fiscalité dite « Flat Tax ». La Flat Tax annonce une hausse de 1.7 point de la CSG. Cette hausse s’applique sur la plupart des revenus déjà potentiellement taxable. Elle s’applique notamment aux revenus immobiliers.
 
Mais ce qu’il faut savoir c’est que la CSG n’est pas applicable uniquement aux revenus, on l’utilise aussi lors du calcul de certaines plus-values. C’est le cas de la plus-value immobilière. Alors, en ce qui concerne la résidence principale, il n’y a pas d’inquiétude à avoir : il n’y aura pas de changement quant à l’exonération de PV de celle-ci. Vous avez acheté votre résidence principale à 200.000€ et la revendez à 500.000€, vous ne payerez pas d’impôt sur la PV. Uniquement les prélèvements sociaux, qui sont maintenant à 17.2%. Ainsi, la fiscalité de la PV immobilière était avant le changement de 34.5% (19% d’impôt sur PV + 15.5% de prélèvements sociaux). Avec l’augmentation de la CSG, on passe à 36.2% (19% IPV + 17.2% PS).
 

Le fonctionnement

 
Un contribuable qui décide d’acheter un bien immobilier, en dehors de sa résidence principale est de facto assujetti à la PV immobilière. S’il achète un bien pour un certain prix et que lorsqu’il vend son bien, le prix de vente est supérieur au prix d’achat alors de facto, il y a PV immobilière. Et contrairement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la PV est payé directement lors de la vente du bien immobilier. C’est le notaire qui s’occupe de garder la part du FISC correspondant à cette PV. Il ne donnera au contribuable que le montant net d’impôt.
 

Les cas d’exonération

 
Comme la législation fiscale est bien faite, il y a l’application stricte de la loi, mais celle-ci laisse toujours une chance au contribuable de pouvoir payer moins d’impôts en respectant certaines règles. Cela vaut pour de nombreux domaines, y compris pour la PV immobilière. Nous allons donc vous dévoiler les cas d’exonération : La résidence principale.
 
Les dépendances et accessoires de la RP type caves, grenier, abri de jardin… La résidence secondaire pour acquérir la RP dans une période de 2ans : il faut prouver à l’administration fiscale que la vente de la RS a bien été effectué pour acquérir la RP et non une autre résidence locative. Gare aux fraudes, le FISC est sur les gardes et les amendes sont très sévères si la fraude est prouvée. Cession dont le prix est inférieur à 15K€ : c’est notamment le cas pour les places de parking Détention de plus de 30 ans : le but est de limiter ce que l’on peut appeler le « trading immobilier », à savoir la recherche de biens à plus-value potentielle importante et la revente quasi-instantanée sans volonté d’y vivre ou de faire louer.
 
 

Détermination de la PV taxable

 
Comme nous vous le disions plus tôt, la PV correspond au gain réalisé entre la vente et l’acquisition d’un bien immobilier. Pour déterminer la PV taxable, il faut suivre plusieurs étapes :
 
Calcul de la PV brute: elle est égale au prix de cession corrigé – prix d’acquisition corrigé. Le prix de cession corrigé, c’est le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte de vente.
Ex : Mr X vend un bien à 500.000, mais dans l’acte de vente, il est indiqué que le bien vaut 180.000€. Les 180.000€ correspondent au prix à prendre en compte.
Le prix de cession corrigé est réduit sur justificatif de certains frais définis par décret, supportés par le vendeur du bien. Ex : une commission versée à une exigence immobilière, les frais de mainlevée, cout des diagnostics obligatoires… Le prix d’acquisition corrigé, c’est le prix réel tel qu’il est au jour de la vente. Il est majoré par un forfait de 7.5% représentant les frais d’acquisition du bien + un forfait de 15% représentant les frais de travaux (uniquement si le bien est détenu plus de 5 ans).
 
Petite astuce : si lors de la vente vous laissez des meubles dans le bien immobilier, vous pouvez déduire le prix de ces meubles. Attention à garder des preuves de la valeur de ces biens lors de la déduction, sans quoi une requalification est possible et vous devrez payer la différence par rapport à l’ancien impôt sur la PV immobilier.
 
 

Calcul de la PV nette

 
Maintenant que la PV brute a été déterminé, il est temps de prendre en compte les différents abattements, que ce soit pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou pour les prélèvements sociaux. En suivant ce tableau, il sera très simple de calculer la PV nette.

Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilièresFiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

 

Voici l’explication de ce tableau

 
  • Impôt sur le revenu : abattement pour durée de détention
  • 6% dès la 6e année et ce de la 6e à la 21e année
  • 4% à la 22e année (sur la PV).
  •  
Les prélèvements sociaux : abattement pour durée de détention avec une taxation à 17.2%
1.65% de la 6e à la 21e année
1.60% la 22e année
9% dès la 23e année à la 30e année
 
Une fois la PV nette trouvée, on fait un chèque de 19% de la valeur de la PV.
Cela correspond à l’impôt sur la PV immobilière.
 
Il existe des cas où une surtaxe est applicable. C’est le cas des lors que la PV nette imposable dépasse 50.000€. Dans ce cas, il faudra se référer au tableau suivant :
 

Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

 
Avec toutes ces règles, de nombreux lecteurs peuvent être perdus du fait de la complexité de la fiscalité. Nous allons donc prendre un exemple pour rendre tout ceci plus concret. Mr X achète un bien immobilier en 1995 pour une valeur équivalente à 200.000€. Un investisseur souhaite lui acheter son bien, estimé en 2017 à 800.000€. Mr X accepte la vente et se voit ajouté de 20K€ de frais.
 

Voici le calcul de son impôt sur la PV immobilière :

Calcul de la PV brute
800 000 – (200 000 + 7.5% de 200 000 + 15% de 200 000 car plus de 5 ans de détention)
800 000 – (200 000 + 15 000 + 30 000)
800 000 – 245 000 = 555 000 -> PV brute
 
Calcul de la PV nette
Impôt sur le revenu
2017 – 1995 = 22 ans
0 – 6 ans : 0% d’abattement
6 ans – 21 ans : 16 * 6% = 96%
22e année : 4% = 100% d’abattement
Mr X payera 0€ au titre de l’impôt sur le revenu
 
Prélèvements sociaux
2017 – 1995 = 22 ans
0 – 6 ans : 0% d’abattement
6 ans – 21 ans : 16 * 1.65% = 26.4%
22e année : 1.60%
= 28%
555 000 * 28% = 155 400€
555 000 – 155 400 = 399 600
Mr X sera imposé au titre des PS sur la somme de 399 600€
Taxation PS : 399 600 * 17.2% = 68731.20€
Imposition totale : 0 (impôt sur le revenu) + 0 (impôt sur la plus-value immobilière) + 0 (surtaxe immobilière) + 68731.20 (PS) = 68731.20€
800 000 – 68731.20 = 731 268.80€.
Voila le montant qui finira directement sur le compte de Mr X suite à la vente de son bien.
 
Vous l’aurez donc compris, la hausse de la CSG change totalement la donne en matière de revente et de plus-value immobilière. Cela correspond, d’autant plus à une mauvaise nouvelle pour tous les investisseurs qui ne vivent que pour l’immobilier, et ils sont de plus en plus nombreux à ne vouloir investir que via ce type de placement. Il va donc falloir prendre en compte cette nouvelle donne lors de l’élaboration de votre stratégie patrimoniale et songer à effectuer une plus grande diversification de vos investissements, afin de contrer cet effet fiscal.
 
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