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Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de l’immobilier, pilier essentiel pour de nombreux investisseurs particuliers. Comme vous le savez, en fin d’année dernière, le gouvernement Macron a signé nombre de réformes. Parmi ces réformes, il y avait celle sur la fiscalité dite « Flat Tax ». La Flat Tax annonce une hausse de 1.7 point de la CSG. Cette hausse s’applique sur la plupart des revenus déjà potentiellement taxable. Elle s’applique notamment aux revenus immobiliers.
 
Mais ce qu’il faut savoir c’est que la CSG n’est pas applicable uniquement aux revenus, on l’utilise aussi lors du calcul de certaines plus-values. C’est le cas de la plus-value immobilière. Alors, en ce qui concerne la résidence principale, il n’y a pas d’inquiétude à avoir : il n’y aura pas de changement quant à l’exonération de PV de celle-ci. Vous avez acheté votre résidence principale à 200.000€ et la revendez à 500.000€, vous ne payerez pas d’impôt sur la PV. Uniquement les prélèvements sociaux, qui sont maintenant à 17.2%. Ainsi, la fiscalité de la PV immobilière était avant le changement de 34.5% (19% d’impôt sur PV + 15.5% de prélèvements sociaux). Avec l’augmentation de la CSG, on passe à 36.2% (19% IPV + 17.2% PS).

Le fonctionnement

 
Un contribuable qui décide d’acheter un bien immobilier, en dehors de sa résidence principale est de facto assujetti à la PV immobilière. S’il achète un bien pour un certain prix et que lorsqu’il vend son bien, le prix de vente est supérieur au prix d’achat alors de facto, il y a PV immobilière. Et contrairement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la PV est payé directement lors de la vente du bien immobilier. C’est le notaire qui s’occupe de garder la part du FISC correspondant à cette PV. Il ne donnera au contribuable que le montant net d’impôt.

Les cas d’exonération

 
Comme la législation fiscale est bien faite, il y a l’application stricte de la loi, mais celle-ci laisse toujours une chance au contribuable de pouvoir payer moins d’impôts en respectant certaines règles. Cela vaut pour de nombreux domaines, y compris pour la PV immobilière. Nous allons donc vous dévoiler les cas d’exonération : La résidence principale.
 
Les dépendances et accessoires de la RP type caves, grenier, abri de jardin… La résidence secondaire pour acquérir la RP dans une période de 2ans : il faut prouver à l’administration fiscale que la vente de la RS a bien été effectué pour acquérir la RP et non une autre résidence locative. Gare aux fraudes, le FISC est sur les gardes et les amendes sont très sévères si la fraude est prouvée. Cession dont le prix est inférieur à 15K€ : c’est notamment le cas pour les places de parking Détention de plus de 30 ans : le but est de limiter ce que l’on peut appeler le « trading immobilier », à savoir la recherche de biens à plus-value potentielle importante et la revente quasi-instantanée sans volonté d’y vivre ou de faire louer.
Détermination de la PV taxable
 
Comme nous vous le disions plus tôt, la PV correspond au gain réalisé entre la vente et l’acquisition d’un bien immobilier. Pour déterminer la PV taxable, il faut suivre plusieurs étapes :
 
Calcul de la PV brute: elle est égale au prix de cession corrigé – prix d’acquisition corrigé. Le prix de cession corrigé, c’est le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte de vente.
Ex : Mr X vend un bien à 500.000, mais dans l’acte de vente, il est indiqué que le bien vaut 180.000€. Les 180.000€ correspondent au prix à prendre en compte.
Le prix de cession corrigé est réduit sur justificatif de certains frais définis par décret, supportés par le vendeur du bien. Ex : une commission versée à une exigence immobilière, les frais de mainlevée, cout des diagnostics obligatoires… Le prix d’acquisition corrigé, c’est le prix réel tel qu’il est au jour de la vente. Il est majoré par un forfait de 7.5% représentant les frais d’acquisition du bien + un forfait de 15% représentant les frais de travaux (uniquement si le bien est détenu plus de 5 ans).
 
Petite astuce : si lors de la vente vous laissez des meubles dans le bien immobilier, vous pouvez déduire le prix de ces meubles. Attention à garder des preuves de la valeur de ces biens lors de la déduction, sans quoi une requalification est possible et vous devrez payer la différence par rapport à l’ancien impôt sur la PV immobilier.

Calcul de la PV nette

 
Maintenant que la PV brute a été déterminé, il est temps de prendre en compte les différents abattements, que ce soit pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou pour les prélèvements sociaux. En suivant ce tableau, il sera très simple de calculer la PV nette.

Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilièresFiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

Voici l’explication de ce tableau

 
  • Impôt sur le revenu : abattement pour durée de détention
  • 6% dès la 6e année et ce de la 6e à la 21e année
  • 4% à la 22e année (sur la PV).
  •  
Les prélèvements sociaux : abattement pour durée de détention avec une taxation à 17.2%
1.65% de la 6e à la 21e année
1.60% la 22e année
9% dès la 23e année à la 30e année
 
Une fois la PV nette trouvée, on fait un chèque de 19% de la valeur de la PV.
Cela correspond à l’impôt sur la PV immobilière.
 
Il existe des cas où une surtaxe est applicable. C’est le cas des lors que la PV nette imposable dépasse 50.000€. Dans ce cas, il faudra se référer au tableau suivant :
 

Fiscalité: augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières

Avec toutes ces règles, de nombreux lecteurs peuvent être perdus du fait de la complexité de la fiscalité. Nous allons donc prendre un exemple pour rendre tout ceci plus concret. Mr X achète un bien immobilier en 1995 pour une valeur équivalente à 200.000€. Un investisseur souhaite lui acheter son bien, estimé en 2017 à 800.000€. Mr X accepte la vente et se voit ajouté de 20K€ de frais.
 

Voici le calcul de son impôt sur la PV immobilière :

Calcul de la PV brute
800 000 – (200 000 + 7.5% de 200 000 + 15% de 200 000 car plus de 5 ans de détention)
800 000 – (200 000 + 15 000 + 30 000)
800 000 – 245 000 = 555 000 -> PV brute
 
Calcul de la PV nette
Impôt sur le revenu
2017 – 1995 = 22 ans
0 – 6 ans : 0% d’abattement
6 ans – 21 ans : 16 * 6% = 96%
22e année : 4% = 100% d’abattement
Mr X payera 0€ au titre de l’impôt sur le revenu
 
Prélèvements sociaux
2017 – 1995 = 22 ans
0 – 6 ans : 0% d’abattement
6 ans – 21 ans : 16 * 1.65% = 26.4%
22e année : 1.60%
= 28%
555 000 * 28% = 155 400€
555 000 – 155 400 = 399 600
Mr X sera imposé au titre des PS sur la somme de 399 600€
Taxation PS : 399 600 * 17.2% = 68731.20€
Imposition totale : 0 (impôt sur le revenu) + 0 (impôt sur la plus-value immobilière) + 0 (surtaxe immobilière) + 68731.20 (PS) = 68731.20€
800 000 – 68731.20 = 731 268.80€.
Voila le montant qui finira directement sur le compte de Mr X suite à la vente de son bien.
 
Vous l’aurez donc compris, la hausse de la CSG change totalement la donne en matière de revente et de plus-value immobilière. Cela correspond, d’autant plus à une mauvaise nouvelle pour tous les investisseurs qui ne vivent que pour l’immobilier, et ils sont de plus en plus nombreux à ne vouloir investir que via ce type de placement. Il va donc falloir prendre en compte cette nouvelle donne lors de l’élaboration de votre stratégie patrimoniale et songer à effectuer une plus grande diversification de vos investissements, afin de contrer cet effet fiscal.
 
 
Pour bénéficier de l’expertise fiscale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU
 

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Placements: quelle stratégie adopter selon son profil d’investisseur ?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer l’actualité de la gestion de patrimoine, mais surtout va vous donner quelques conseils sur comment gérer au mieux votre argent et vos différents investissements. Dans un article précédent nommé « Placements : quelle stratégie mettre en place selon son âge ? », nous avons vu qu’en fonction de l’âge de chacun (moins de 50 ans ou plus de 50 ans), il y a une manière d’articuler son patrimoine et ses placements. A travers ce post, nous allons encore aller plus profondément dans l’analyse et la construction de votre patrimoine privé.
 
Comme nous le disions précédemment, pour construire son patrimoine privé, il faut prendre en compte de nombreux éléments tels que l’âge, les goûts de chacun en termes de placements, le rapport face aux différents risques liés aux investissements, le niveau de connaissance et de compréhension du produit…. Et un des éléments les plus importants à prendre en compte parmi la liste ci-dessus est votre rapport face aux risques.
Les premières étapes
 
Avant tout investissement, un spécialiste des investissements (immobilier, finance, banques, assurances) fait passer à son client ce que l’on appelle un « profil financier ». C’est un questionnaire qui permet de déterminer en fonction des réponses les différents types de profil d’investisseurs. Et en fonction de votre profil, un certain type d’investissement vous est possible de contracter.
 
Il existe 4 types de profil :
 
  • Sécuritaire = 100% de vos actifs sur des placements totalement sécurisés

  • Prudent = 70% maximum en sécurisé / 30% maximum d’actifs risqués

  • Equilibré = 50 / 50

  • Dynamique = 30% maximum en sécurisé / 70% en actifs risqués, pouvant aller jusqu’à 100% en actifs risqués

 
Lorsque l’on parle d’actifs risqués, on parle de placements dont les risques sont élevés. Mais dans le même temps, le rendement potentiel de ces placements est très important. On peut prendre comme exemple les marchés financiers, certains investissements tels que le Private Equity (investissement dans les start-up), l’investissement dans certaines PME, dans le cinéma car le risque que le film soit un succès est incertain, l’or…
Les investissements rassurants
 
En ce qui concerne les actifs sécurisés, on peut évoquer l’immobilier (même s’il existe de nombreux risques sur ce type de placement), l’assurance vie qui possède tout de même certains risques pour l’investisseur, les livrets dont le rendement faible est en corrélation avec l’absence totale de risque.
 
Une fois que vous connaissez votre profil d’investisseur, votre interlocuteur sera plus à même de vous proposer la meilleure solution pour effectuer vos placements. Pour reprendre les informations à prendre en compte pour créer sa stratégie d’investissement en fonction de l’âge, nous avions mis en lumière qu’une personne de moins de 50 ans devrait investir de la manière suivante :
 
  • 20% sur du court terme

  • 30% sur du moyen terme

  • 50% sur du long terme

 
En ajoutant le profil financier d’une personne par exemple prudente (ce qui est le cas 7 personnes sur 10), l’allocation type de son patrimoine ressemblerait à ceci :
 
  • 20% sur des livrets (court terme)

  • 30% sur un PEL ou un compte à terme (moyen terme)

  • 50 sur du long terme

 

Court / moyen et long terme

 
Nous savons que cette personne a un profil d’investisseur de type prudent, la répartition de son patrimoine devrait être donc comme ceci : 30% d’actifs risqués au maximum et 70% d’actifs sécurisés.
 
En ce qui concerne le long terme, elle pourrait donc par exemple acheter sa résidence principale si elle est locataire, acheter une résidence locative (en gestion directe ou dans une résidence de service type étudiants / sénior…), ouvrir un compte titre / PEA pour investir sur les marchés tout en respectant le ratio 70% de l’épargne à long terme sur du non-risqué et 30% sur les actions / marchés financiers, ouvrir un contrat d’assurance vie avec une répartition des sommes allouées respectant le ratio 70% en fonds euros / 30% en actifs risqués (actions, fonds commun de placement…).
 

Il existe une multitude de montages à effectuer pouvant coller avec vos projets. Le tout étant d’essayer de respecter à quelques % près la répartition en fonction de votre profil d’investisseur. De cette manière, vous pourrez augmenter le rendement global de votre patrimoine, tout en réduisant le risque au maximum et surtout répondre à tous vos différents besoins patrimoniaux.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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Placements: quelle stratégie mettre en place selon son âge ?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va vous donner quelques conseils sur comment gérer au mieux votre argent et vos différents investissements, tout en prenant en compte un point très important: votre âge. Mais avant de vous donner quelques indices sur les différentes stratégies à mettre en place, il est important que vous calculiez en amont votre capacité d’épargne.
Créer une stratégie : adapter votre capacité d’épargne
 
C’est-à-dire la somme que vous pouvez mettre de côté une fois que toutes vos charges sont réglées (loyer ou crédit, sorties, transports…). On dit en général que cette capacité représente 20% de vos revenus mensuels.
Ex : une personne gagne 2000€ par mois, elle peut généralement mettre jusqu’à 400€ de côté tout en conservant un rythme de vie correct.
Il faut aussi prendre en compte votre âge et votre profil de risque. C’est votre âge et votre aversion au risque (vos réactions face aux risques induits par les placements) qui indiqueront la stratégie la plus adaptée à votre situation. Ainsi, pour une personne de moins de 50 ans, nous recommandons une répartition de la sorte : 20% sur du court terme, 30% sur du moyen terme, 50% sur du long terme.
 
Cette allocation permet à la personne de pouvoir bénéficier de son argent de manière assez immédiate avec 50% placé sur du court – moyen terme et de pouvoir préparer des projets à plus long terme avec 50% qui sont alloués pour cet effet.
 

Gérer la temporalité

 
Pour une personne de 50 ans ou plus, on partirait plutôt sur du 10-20% sur du court terme, 30-40% sur du moyen terme et plus de 50% sur du long terme. Cela permet de pouvoir anticiper les effets de la fin de vie professionnelle et personnelle tels que la préparation de la retraite, la préparation de la transmission de son patrimoine…
 
Ainsi, pour une personne de moins de 50 ans, l’allocation ressemblerait à ceci pour environ 500€ d’épargne :
 
  • 100€ sur du court terme

  • 150€ sur du moyen terme

  • 250€ sur du long terme

 
Pour une personne de plus de 50 ans, cela ressemblerait plus à cela :
 
  • 50 à 100€ sur du court terme

  • 150 à 200€ sur du moyen terme

  • 250€ ou plus sur du long terme

A) LE COURT TERME

 
Lorsque l’on parle de court terme, on parle des livrets principalement (Livret A, LDD, LEP…). Ce sont les placements avec les rendements les plus faibles mais vu qu’ils sont disponibles, cela vous permet d’avoir de l’argent à tout moment sans avoir à puiser sur vos autres comptes. Il est donc important de les alimenter régulièrement afin de les utiliser pour vos projets à court terme (vacances, achats imprévus…).
 
Pour ce qui est du moyen terme, le PEL et les comptes à termes sont un excellent moyen de placer vos économies lorsque le but du placement se situe entre 1 an et 8 ans. Les nouveaux PEL qui sont ouverts dès le 01/01/2018 ont un taux de rendement net d’impôts de 0.70%. Les comptes à terme des banques peuvent vous fournir un rendement brut plus important que les 1% bruts du PEL. Le rendement brut dépendra donc du terme (la date de la fin du contrat) que vous décidez de fixer avec la banque.
 
Pour finir, lorsque l’on parle de long terme, on évoque les placements dont le rendement et la maturité nécessitent au moins 8 ans. On peut donc mettre dans cette catégorie l’immobilier, l’art, les bijoux, les voitures de luxe / collection, les bois et forêts, généralement les produits financiers…

B) LE LONG TERME

 
Le but du long terme est de créer des revenus dont vous aurez besoin soit immédiatement, c’est le cas pour l’immobilier. Soit de manière différée, par exemple pour combler une perte de revenus quasi certaine. C’est notamment le cas de l’épargne retraite, des investissements financiers entre autres. Maintenant, il faut surtout prendre et c’est prioritaire, votre tempérament et vos objectifs patrimoniaux. On a tendance à voir que les personnes les plus jeunes sont à même à prendre des risques car au début de leur vie. Ils auront donc plus tendance à s’intéresser aux marchés financiers, mais aussi à l’immobilier via les SCPI.
 
Il sera compliqué de partir sur un investissement en direct (achat de la résidence principale ou locative) avec parfois une situation assez « précaire » (étudiant, petits boulots…). Toutefois, les personnes ayant une situation « stable » peuvent penser à investir dans de l’immobilier physique. Dans le sens contraire, les personnes plus âgées préfèrent ne prendre que peu de risque et auront tendance à investir dans des placements tangibles (que l’on peut toucher). Par exemple, une entreprise, de l’immobilier, une œuvre d’art, une voiture…
 
Votre caractère / tempérament aussi influe beaucoup sur la manière dont vous investissez. Des personnes d’une vingtaine d’années ne souhaiteront jamais prendre le moindre risque alors qu’on peut dire que c’est le moment d’en prendre. Tout comme des personnes bien plus âgées, à qui on conseille de n’en prendre aucun, vont se lancer dans une aventure particulière ou un placement particulier (une entreprise, une start-up…) Ainsi, prenant en compte cette allocation d’actifs, vous verrez que vous pourrez financer toutes vos activités et tous vos projets sans avoir à trop piocher dans vos économies en cas d’imprévus. Cela aura pour objectif d’augmenter aussi le rendement de votre patrimoine de manière générale.
Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU
 

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Les Jeux Olympiques à Paris, une nouvelle opportunité d’investissement?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle de l’immobilier, investissement favori des clients particuliers français. Comme vous avez pu le voir fin 2017, la France et la ville de Paris vont accueillir les jeux olympiques 2024. Pour beaucoup de personnes, 2024 c’est lointain et pourtant, 6 ans ça passe très vite. Tellement que cette annonce représente une chance d’investissement importante. C’est ce que nous allons voir dans ce post. Quand une ville accueille les jeux olympiques, c’est toute l’économie qui en profite. Non seulement, la ville et sa banlieue mais aussi le pays qui est hôte.
En 2012, la ville de Londres avait accueilli les Jeux Olympiques. Pour cela, elle avait investi avec le gouvernement britannique environ 10Mds de livres. En ce qui concerne les recettes, on parle d’environ 11 à 15Mds de livres. Les JO ont donc été un succès économique, et ce malgré la crise économique dans laquelle le monde était empêtré. Que ce soit au niveau des infrastructures (village olympique, transports, stades ou piscines…) mais aussi de l’immobilier, les jeux ont eu un impact énorme sur la ville et son développement.

Profiter de cet évènement

Concernant les futurs jeux parisiens, nous savons déjà une chose : le village olympique sera créé et installé en Seine-Saint-Denis (93), sur les communes de Saint Denis, l’Île Saint Denis et Saint-Ouen, soit à 5min en transport du stade de France.

Le village olympique se verra doté de nombreux commerces, de nouveaux accès aux transports, que ce soit métro / train / bus mais aussi des pistes cyclables… A première vue, on peut dire que l’opération pour la ville de Paris et pour la région Ile-de-France en général sera probablement très bonne. Mais encore plus pour le département du 93 qui verra 3 de ses grandes villes grandement améliorées. C’est ici que l’opportunité d’investissement se précise.
Ces 3 villes comme de nombreuses dans le département et en Ile de France sont considérées comme des zones tendues. Une zone tendue est une zone où la demande locative est plus importante que l’offre. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les propriétaires de biens locatifs ont tendance à gonfler leur prix car ils savent qu’il y a un grand nombre de locataires. Et de ce fait, de pouvoir avoir le luxe de choisir son locataire.
Et comme souvent dans ces villes, on constate de nombreux programmes immobiliers PINEL car le PINEL permet de faire louer son bien immobilier avec un loyer plafonné, tout en bénéficiant d’une réduction de son impôt sur le revenu. Vous comprenez donc bien qu’investir dans une de ces villes actuellement, c’est la possibilité d’avoir un bien locatif avec une forte demande en locataire et dans des villes d’avenir. De plus, avec l’arrivée imminente des JO, la création de nouvelles installations et donc d’un nouveau cadre de vie permettra à votre bien de prendre de la valeur, comme c’est souvent le cas dans l’immobilier.
Pour finir, lors des JO, avec l’afflux massif de touristes, la location saisonnière vous permettra de booster le rendement de votre bien locatif en augmentant pendant quelques semaines le prix de votre loyer journalier.

Un marché favorable à l’investissement ?

En ce qui concerne les marchés financiers, il serait intéressant d’observer le comportement de certaines sociétés. Notamment, celles dans la construction, la sécurité et l’armement, les médias, la distribution… En effet, un événement planétaire comme celui-ci demande énormément de logistique et de préparation afin que la fête soit parfaite.
Nous vous conseillons donc de vous renseigner sur les actions suivantes :

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Placements: les meilleurs investissements de l’année 2017

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En cette fin d’année, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment, les placements les plus rentables de l’année 2017.
 
Nous sommes tous à la recherche de rendement et d’un investissement qui nous apporte beaucoup plus que le 0.75% net d’impôts, correspondant au taux du Livret A. Nous allons donc décortiquer avec vous tous les types d’actifs : des produits financiers à l’immobilier, en passant par les forêts, le vin, les bijoux… Nous allons tout analyser ensemble et essayerons de prendre à chaque fois les 5 premiers de chaque catégorie.
 
 

Les produits financiers

 
Dans cette catégorie, nous allons voir ensemble les différents produits financiers mais aussi les enveloppes qui les contiennent. Car en fonction du contrat dans lequel vous logez vos produits financiers, le rendement peut être différent.
 
Assurance vie : l’assurance vie est l’enveloppe fiscale favorite des Français. Permettant de préparer sa retraite, se créer un capital, transmettre son capital, préparer ses projets à long terme… Ce contrat est un des plus souples qui existe en France.
 
En 2016, on comptait environ 54 millions de contrats, soit quasiment 1 par Français. Avec une fiscalité dégressive dans le temps et l’apparition de la Flat Tax, l’assurance vie a encore de beaux jours devant elle. Et malgré la baisse des rendements des fonds euros, il est possible de trouver du rendement avec ce type de contrats. Voici donc les meilleurs contrats par types :
 
 
Les meilleurs fonds euros : Evolution Vie (Aviva Vie), Epargne retraite multigestion (Generali Vie), Altiscore Multisupports (GPM Assurances)
 
Les meilleurs contrats multisupports adressés au grand public : Assurance vie multisupport Afer (Aviva Vie), Livret Jeun’Avenir et Actepargne 2 (La France Mutualiste)
 
Les meilleurs contrats multi-supports diversifiés (possibilité d’inclure de l’immobilier via les SCPI ou OPCI) : Epargne retraite 2 (Allianz), Assurance vie Oney (Suravenir), Valvie 3 (Bred Banque populaire)
 
OPC : les OPC (organisme de placement collectif) sont des fonds proposant au grand public de pouvoir investir sur les marchés à coût réduit sur certaines zones géographiques, selon certaines thématiques…
 
C’est typiquement le genre de produit que votre banquier vous propose généralement lorsqu’il vous dit « j’ai un nouveau placement à vous proposer ». Ce type de placement est très important car il permet d’investir sur les marchés à coût réduit et d’avoir accès à toute sorte d’actifs financiers (actions, obligations, monétaire…) et ce, tout en bénéficiant de l’expertise d’un gestionnaire de portefeuille averti. Nous allons donc vous montrer les meilleurs fonds par thématiques :
 
Actions Smallcap USA et Europe (entreprises cotées en bourse de petites tailles) : USA -> les fonds JP Morgan avec en moyenne + 20% de rendement sur l’année 2017, Europe -> Oddo Active Smaller Companies (environ +25%), Lazard Investissement PEA-PME (environ +29%), Amilton Premium Europe R (environ +30%)
 
Actions USA : Zone n°1 en termes d’investissements boursiers en 2017 et en général, les USA ont profité de l’annonce du Président Trump par rapport à l’allègement de la fiscalité pour capter encore plus de flux financiers.

De ce fait, les actions et les fonds américains ont généralement pris de la valeur -> Morgan Stanley Investment funds US advantages (environ +30%)
 

Actions zone Europe : avec l’augmentation des prix des actions et des fonds américains, de nombreux investisseurs se sont tournés vers la zone Europe qui propose un potentiel de croissance important et des prix inférieurs à ceux des USA -> BlackRock Global Funds European Special Situation A2 (environ +17%), JP Morgan Funds Europe Strategic Fund C (+17.5%), Metzler European Concentrated Growth B (environ +29%)
 
Actions internationales : avec une économie mondiale qui reprend doucement suite au choc financier de 2018, il est intéressant d’investir sur plusieurs zones géographiques afin de pouvoir allier sécurité (USA et Europe) et performance (Chine et pays émergeants) -> Comgest Growth World Eur R (environ +20%), Allianz Global Equity IT (environ +25%), MainFirst Global Equities Fund C (environ +40%)
 
A savoir que vous pouvez souscrire ces fonds et décider de les intégrer à l’enveloppe fiscale de votre choix (assurance vie / PEA / compte titres).
 
  • Actions : beaucoup d’investisseurs s’intéressent au « Trading » et souhaitent investir directement dans les actions qu’ils décident de choisir pour plusieurs raisons (affectives, conseils d’un proche…). Nous allons donc vous donner les actions qui ont le plus performés sur l’année 2017 par zone géographique et dans l’ordre depuis le 1er janvier 2017
  •  
  • France : Air France KLM (environ +162%), SOITEC (environ +106%), Ubisoft (environ +92%), Kering (environ +86%), Faurecia (environ +81%)
  •  
  • Europe : Italcementi (Italie : environ +142%), Altri (Portugal : environ +124%), Anima – – Holding (Italie : +118%), Gamesa (Espagne : environ +106%), Peugeot (France : environ +77%)
  •  
  • USA : Align Technology (environ +143%), NRG Energy (environ +120%), Micron Technology (environ +109%), Vertex Pharmaceutic (environ +97%), Wynn Resorts (environ +95%)
 
* Une mention toute spéciale aux cryptomonnaies et notamment au Bitcoin, qui ont explosé cette année. Avec un BTC qui avait à un moment atteint la somme de 16.000$ pour une unité. Vous pouvez retrouver l’analyse de ce phénomène sur « le dossier spécial cryptomonnaies »
 
Vous voyez donc bien que les marchés financiers peuvent vous apporter un sérieux coup de boost à vos placements, à conditions que l’investissement soit maîtrisé et en cohérence avec votre stratégie patrimoniale d’investissement.
 

L’immobilier

 
L’immobilier est un des piliers de la gestion de patrimoine. Comme beaucoup d’investisseurs, vous vous intéressez surement à l’immobilier, que ce soit pour y vivre à titre de résidence principale, comme pour de la location.
 
La location nue consiste à faire louer un bien immobilier sans aucun meuble. La plupart des dispositifs de défiscalisation s’effectuent via de la location nue, le plus connu étant la loi Pinel qui permet une réduction d’impôt des lors qu’un bien nu et neuf est loué à un particulier pendant une période minimum de 6 ans. On a tendance à proposer de la location nue pour des couples ou des familles.
 
La location meublée, au contraire de la location nue, permet de pouvoir faire louer un bien entièrement meublé, afin que le locataire n’ait qu’à ramener ses affaires personnelles pour vivre dans le logement. Il existe une liste des biens à posséder au sein de son logement afin qu’il soit considéré comme meublé (décret n° 2015-981). L’avantage premier de la location meublée est que le locataire peut emménager rapidement avoir l’impression qu’il est déjà chez lui. Ce type de location s’adresse donc à des personnes seules ou en déplacement (étudiants, voyageurs) mais aussi via la location saisonnière pour des familles en vacances (type Air BnB).
 
Nous allons donc vous donner les rendements bruts moyens par région (logements neufs et anciens combinés, location nue et meublée incluses) :
 
Sud-Est : Marseille, Nice et Aix en Provence avec en moyenne 12% de rendement brut par an
 
Paris Île de France : entre 2 et 17% de rendement brut par an, le meilleur rendement se trouvant dans le 18e et à proximité (avec un rendement max de 18%), Neuilly et Levallois s’en sortent avec des rendements entre 4 et 12% bruts. Dans le 93 (Saint Denis), on trouve un rendement entre 4 et 8%
 
Ouest de la France : Nantes, Bordeaux, Rennes avec un rendement maximal de 8%.
Grand-Est et Région Rhône-Alpes : Lyon avec un rendement moyen de 6%, Strasbourg de 5.5% et Dijon de 6%. Grenoble a aussi un rendement moyen de 6%
Les SCPI : ce sont des parts de sociétés de location immobilière. Au lieu d’acheter un bien en direct, l’investisseur va via l’achat des parts, donner de l’argent à un gestionnaire, qui va acheter des biens immobiliers et les faire louer.
 
Généralement, les locataires sont des professionnels. Ce même gestionnaire va collecter les loyers, s’occuper des différents frais à payer (nettoyage, réparation, gestion locative…). Une fois que les frais seront déduits, restera le loyer net qui sera redistribué aux détenteurs de parts en fonction du capital investi dans la société.
 
Les SCPI permettent donc d’avoir accès et d’investir dans de l’immobilier professionnel (en général) et de pouvoir toucher des loyers, comme n’importe quel propriétaire, et sans l’inconvénient de devoir gérer soi-même le bien.
 
Les SCPI se sont démocratisés ces dernières années auprès de clients souhaitant obtenir des revenus fonciers, tout en ne souhaitant pas gérer de biens locatifs par eux-mêmes. Nous allons donc voir ensemble les meilleurs SCPI de l’année 2017 :
SCPI Corum (environ 6.5% nets)SCPI Epargne Pierre (environ 6.03% nets)SCPI Primovie (environ 5% nets).

Les placements « plaisirs »

 
Pour ceux qui souhaitent investir leurs économies dans autre chose que l’immobilier et le financier, il existe d’autres types de placement que l’on nomme « placements plaisirs ». Comme le nom l’indique, ils donnent une connotation joyeuse à l’investissement. Nous allons vous donner quelques exemples :
 
– Le vin : alcool faisant partie du patrimoine français et surement le spiritueux français le plus commercialisé dans le monde avec environ 37 millions d’hectolitres produits, le vin fait aussi office d’investissement pour de nombreux clients qui souhaitent soutenir l’économie nationale mais aussi mettre du plaisir dans leurs investissements.
 
Avec un rendement entre 1.5 et 3% nets, l’achat de parts de vignobles n’est pas l’investissement le plus lucratif qui soit. Et pourtant, il apporte de nombreux avantages tels que le versement de loyers comme pour n’importe quel bien loué, le paiement en bouteille, le droit de rencontrer le vigneron locataire du terrain utilisé, l’envoi de bouteilles millésimes aux porteurs de parts et surtout une fiscalité avantageuse.
 
– Les voitures de collection : les voitures de luxe et de collection plaisent aux acheteurs non seulement pour leurs moteurs mais aussi pour leurs carrosseries attirantes. Il faut aussi savoir que ce genre de voiture sont considérées comme un investissement.

 

En effet, ces dernières années, le marché des voitures de collections a explosé avec un rendement sur 10 ans d’environ +470%. De plus, avec la création de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ancien ISF), les voitures de luxe et de collection sont sorties du champ d’imposition du FISC. Ce qui aura pour conséquence une plus grande flexibilité de ce marché avec de nouveaux investisseurs à la recherche du modèle de leurs rêves. Cela aura tendance à impacter le prix des biens existants.
 

Il est aussi possible d’investir dans l’art, les bijoux, les bois et forêts, les châteaux … Vous l’aurez donc compris, l’année 2017 aura été une année intéressante en termes d’investissements et de rendement. Le tout est de bien calibrer votre stratégie d’investissement et de choisir avec votre conseiller les bons placements. N’hésitez pas à venir vous renseigner afin d’avoir des informations sur les placements les plus performants et pour créer votre stratégie d’investissement.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

 

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Immobilier: il est possible d’acheter son bien avec jusqu’à 30% de réduction

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Aujourd’hui votre conseiller EasyGP va évoquer l’actualité de la gestion de patrimoine, plus précisément sur l’immobilier, pilier de l’investissement en France pour de nombreux particuliers. Nous allons vous dire comment effectuer une réduction d’un maximum de 30% du prix d’achat d’un bien immobilier, et ce sans tour de magie.

La méthode

 
Il suffit d’acheter un bien immobilier contenant déjà un locataire dans les murs. Un bien avec un locataire, c’est l’assurance d’une décote automatique. En fonction de la durée du bail et de la qualité de votre locataire, il est possible d’obtenir une réduction allant jusqu’à 30% de la valeur du bien. Ce qui correspond à une opportunité exceptionnelle pour certains investisseurs. Avec des prix de l’immobilier en hausse constante depuis quelques années dans la plupart des grandes villes, nombreux sont les futurs acquéreurs à la recherche de réduction de leur investissement immobilier. C’est donc une solution à prendre en compte.
 
En achetant un bien déjà occupé, vous ne pouvez pas faire ce que vous souhaitez de votre appartement, ni le louer, n’y même y vivre. C’est la raison pour laquelle on applique une réduction au prix d’achat. La réduction dépend concrètement de la durée du bail de location. Plus la fin du contrat est lointaine, plus la réduction sera importante. On observe en général une réduction d’environ 10% maximum quand le bien se vide d’ici 12 mois.
 
Dans le même sens, un bien dont le bail est récent peut voir son prix d’achat baisser jusqu’à 20%. Ainsi, selon la chambre nationale des notaires d’ile de France, une réduction de 10 à 20% peut correspondre sur Paris, à une réduction d’environ 9.000€. Ce qui est une somme considérable.

Une réduction financièrement intéressante

 
La réduction peut être encore plus grande si le locataire est dit « protégé » (personnes âgées, handicapées, tutelle ou curatelle…) et dont le contrat de location est régi par la loi de 1948 et de 1989. Le locataire a un droit d’occupation quasiment « éternel » sur le bien, ce qui impact fortement le prix du bien. On peut voir que les établissements financiers n’hésitent pas à financer ce genre d’investissement car ils sont rassurés de savoir que le bien permet la perception de revenus récurrents, et ce, depuis une longue période.
 
Par contre, les taux appliqués sont généralement plus élevés qu’un crédit immobilier classique. Il faudra donc faire attention à voir si le loyer couvre au minimum le remboursement de la mensualité. Sinon, en ajoutant les charges de copropriété et la fiscalité, l’investissement n’est pas du tout rentable. Ainsi, ce type d’achat a des avantages mais aussi des inconvénients. L’avantage principal du fait d’avoir déjà un locataire, c’est que l’on peut se renseigner sur son « passé de locataire ». Il suffit de demander à l’ancien bailleur s’il payait en temps et en heure, s’il y a eu des dégradations, des soucis avec le voisinage…
 
L’inconvénient principal est que vu que le locataire a signé un bail et qu’il court actuellement (qu’il est en cours), le nouveau propriétaire ne peut pas modifier le prix du loyer et encore moins chasser le locataire pour occuper le logement. Ce qui est un inconvénient pour le propriétaire est une chance et un avantage pour le locataire. Il faut tout de même faire très attention car la reprise du logement est encadrée par la Loi Alur. Le propriétaire peut décider de mettre fin au bail et de ne pas reconduire son locataire dans le bien, afin de pouvoir y vivre au titre de sa résidence principale, le faire louer à un autre ou encore le vendre.

Logement acheté et occupé

 
Dans le cas d’un logement acheté mais déjà occupé, le propriétaire doit faire attention à respecter un certain timing sinon le bail peut repartir sur une nouvelle durée de location. Si l’acquéreur souhaite reprendre son bien pour y vivre, il a un délai qui dépend de la durée de bail restant. Si l’échéance du bail arrive moins de 2 ans après l’achat du bien, le nouveau propriétaire peut décider de dire à son locataire que le bail ne sera pas renouvelé 6 mois avant la fin du bail, afin de lui laisser le temps de retrouver un nouveau bien à louer.
 
Si l’échéance du bail arrive plus de 2 ans après l’achat du bien, alors le propriétaire peut annoncer à son locataire la fin du bail 6 mois avant la fin du bail, comme dans n’importe quel bail locatif. Si le propriétaire souhaite vendre le bien, soit l’échéance du bail arrive plus de 3 ans après la date de l’acquisition et dans ce cas, le locataire est prévenu 6 mois avant la fin du bail de location. Soit l’acquéreur devient propriétaire depuis moins de 3 ans et dans ce cas, il faut attendre la fin du 1er bail pour prévenir le locataire de votre décision de vente du bien.
 

En conclusion, on peut dire qu’acheter un bien qui est déjà occupé est une solution intéressante à insérer au sein de votre stratégie patrimoniale. Toutefois, il ne faut pas négliger le prix d’achat, le fait que ce genre de bien est particulièrement convoité, vos droits et surtout ceux du locataire.

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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LES RÉSIDENCES DE SERVICE, POURQUOI Y INVESTIR_-easygp

Immobilier : les résidences de service, pourquoi y investir?

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Parmi les investissements immobiliers à la mode actuellement, on ne peut passer à coté des résidences de services. Nombreux intervenants, notamment les sociétés immobilières, proposent à des clients particuliers, très souvent clients de banques, d’investir dans ces résidences sur-mesure permettant d’obtenir un revenu locatif sans avoir à s’occuper de la gestion. 
Il est vrai que ce type de placement vaut le coup que l’on s’attarde dessus. Ainsi, nous allons voir aujourd’hui les avantages et inconvénients de ce genre d’investissement si prisé. 
Définition d’une résidence de services 
Une résidence de services est une résidence proposant des logements entièrement meublés et qui dispose d’au moins un des ces quatre services (accueil, blanchisserie, entretien, petit-déjeuner). On compte donc parmi celles-ci les résidences étudiantes, de tourisme type appart’hotel, les résidences seniors et les EHPAD. 
Les raisons d’investir dans une résidence de services
Avec des prix de l’immobilier qui flambent, parfois des loyers qui sont bloqués par la loi et surtout le dilemme de tout propriétaire, à savoir trouver le bon locataire, peu d’investisseurs osent placer leur argent dans l’achat d’un bien locatif. 
Ainsi, dans cette ambiance assez pessimiste, les résidences de services s’avèrent être un excellent compromis car elles répondent à des besoins concrets et pressants. On peut le constater chaque jour avec l’augmentation non proportionnelle entre les nouveaux étudiants et les logements qui leurs sont attribués ou encore l’allongement de la durée de vie et le manque de places pour les séniors. 
Les résidences de services représentent donc une vraie solution, solution qui s’avere d’autant plus rentable car elles affichent parfois des rendements bruts très souvent supérieurs à 4%. 
De plus, on peut y retrouver un aspect fiscal « intéressant », surtout si l’on compare ce type de placement avec des investissements bien plus encadrés tels que le PINEL. 
Si vous louez un bien meublé dans une résidence de services et si ce loyer représente moins de 50 % de vos revenus globaux, vous devenez un LMNP, c’est-à-dire un loueur de meublé non-professionnel.
Vous récupérez donc la TVA déboursée lors de l’achat de votre bien. Vous déclarerez vos loyers en micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pourrez ainsi déduire 50 % de charges de ce montant.
Ex: vous investissez dans une résidence étudiante neuve en Ile-de-France pour un montant de 150.000€, vous pouvez récupérer la TVA (20% soit 30.000€).
De plus, grâce à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez déduire jusqu’à 11% de vos impôts et ce, pendant 9ans sur le montant restant. 
-> (11% / 9) * 120.000 = 1467€
Voila le montant que vous pourrez enlever de vos impôts. 
Comment choisir le type de résidences? 
Pour bien choisir sa résidence, il est important de vérifier certains points. premièrement, il faut faire attention à l’emplacement de la résidence. Pour une résidence étudiante, il faut qu’elle soit proches des transports en commun mais surtout d’une université ou école, que des loisirs soient à proximité et d’autres lieux que les étudiants prisent. 
Il faut aussi être très vigilant sur les services proposés. Ils doivent correspondre à la demande et ainsi, cela sera une bonne raison de justifier des loyers plus élevés.
Par exemple un parking, le wi-fi, une laverie…
Pour finir, il faut prendre en considération le gestionnaire locatif, dont la bonne gestion sera synonyme pour vous de loyers assurés. 
 
Les inconvénients des résidences de services

Tout d’abord, le bail commercial qui engage l’investisseur court sur une durée minimum de 9 ans, et ne peut pas être interrompu avant la durée contractée. On parle donc là d’un investissement sur le long terme. 

Le changement régulier de locataire peut engendrer des dégâts au bien, pour lesquels le gestionnaire demandera à l’investisseur participer afin d’organiser la remise en état du bien. Ces réparations représentant des sommes d’argent influent donc sur le rendement final de l’investissement. Autre inconvénient et non des moindres, la réévaluation du loyer de votre bien.

Le gestionnaire immobilier doit effectuer cette réévaluation au bout des 9 ans du bail commercial. Si la résidence est moins remplie que prévue, il est possible qu’il décide de baisser les revenus qu’il vous verse chaque mois. Dans le sens contraire, si la résidence est pleine, il augmentera ses marges sans être obligé d’augmenter le loyer qu’il vous verse chaque mois. 

 

Attention aussi à la revente qui n’est pas forcément chose facile. Il s’agit d’un marché particulier qui n’est en aucun cas similaire à celui de la résidence principale, qui lui trouve un grand nombre d’acheteurs. 

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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