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Immobilier: acheter son bien sans se marier, c’est possible !

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de l’investissement immobilier, type de placement préféré des investisseurs français. Avec une société française qui change énormément d’un point de vue social, on constate que de moins en moins de personnes se marient. L’évolution de la société et des mœurs, combinée à un taux de divorce assez important les 5 premières années font qu’il y a une baisse du taux de mariage sur le territoire français.
 
Il y a quelques années, il était quasiment obligatoire de se marier afin de pouvoir acheter un bien immobilier à 2. Mais avec les changements d’habitudes des Français, on constate que de plus en plus de personnes achètent sans se marier. Et oui, c’est possible. C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article. Il existe plusieurs types de solutions telles que l’indivision ou encore la SCI.
 
Ces différents montages permettent une acquisition à deux pour des personnes non mariées. Toutefois, il faut faire attention à ce que cela ne devienne pas toute une histoire en cas de mort d’un des cocontractants ou d’une séparation. Les personnes qui ont décidés de se marier et d’acheter une maison ensemble disposent de plusieurs protections en cas de décès ou de séparation, contrairement aux personnes « en couple ».
 
D’après le dernier sondage OpinionWay, sur 100 personnes qui empruntent, 35 achètent hors mariage (11 en PACS et 24 en couple), 32 sont mariés et 33 achètent seuls. Ainsi, voici quelques conseils pour pouvoir acheter votre bien en toute tranquillité, du moins juridiquement parlant.

Immobilier: acheter son bien sans se marier, c'est possible !

Les mystères de l’indivision

 
L’indivision est un régime juridique particulier qui prend forme dès que les deux personnes en couples (le terme juridique étant concubins) décident d’acheter à deux un bien sans inclure de disposition particulière. Chaque membre du couple est propriétaire d’une quote – part du logement en fonction de la somme d’argent investie dans le bien immobilier.
 
Et c’est au notaire de préciser la répartition des quotes – part sur l’acte d’achat du bien. L’indivision ne s’applique pas uniquement aux couples, cela peut être le cas pour des membres d’une même famille, des amis… Nous prenons simplement dans ce cas précis, celui d’un couple non marié.
 
Une indivision est censée être le reflet de la réalité économique pour une situation précise. Si ce n’est pas le cas, l’administration fiscale peut la requalifier en donation déguisée et dans ce cas, appliquer la fiscalité des donations qui sera bien plus importante (imposition à 60% de la somme donnée avec un abattement de 1594€). Cela doit être la même chose en ce qui concerne les grosses dépenses telles que le remboursement du crédit, les différents travaux, le paiement des impôts, la gestion des différentes charges… Chacun payera en fonction de sa quote – part.
 
Ex : si Mr X et Mme Z achètent un bien d’une valeur de 300.000€ en indivision avec une répartition (60 / 40), lorsque les impôts vont tomber, Mr payera 60% de la valeur de ceux-ci et Mme 40%.
Il est toutefois possible de formaliser la répartition dans une convention d’indivision. C’est au notaire de la rédiger. De cette manière, il est possible de créer vous-même vos conditions de vie au sein de l’indivision (qui paye quoi dans certaines situations).
 
Il faut toutefois savoir qu’un investissement entre deux personnes en couple est loin d’être une épreuve anodine et facile. Dans le cadre d’un décès, il faut avoir à l’esprit que le concubin survivant est considéré par la loi comme une personne tierce donc un étranger, contrairement aux personnes mariées qui ont le statut de conjoint survivant.
 
Et de ce fait, le concubin survivant n’a droit à absolument rien alors que dans les faits, il a passé une partie de sa vie avec le concubin défunt et a contribué au paiement du bien immobilier. S’il n’y a pas de dispositions prises de son vivant, le concubin survivant n’entre pas dans le cadre de la succession.
 
 
La quote – part du concubin défunt revient de facto à ses héritiers s’il en a, dans le cas contraire, le droit des successions s’applique (parents, frères et sœurs, cousins / cousines…).
 
Pour éviter de laisser son compagnon dans une situation particulièrement compliquée du fait du décès et d’une probable vente du bien en question, il faut penser à aller voir un notaire qui pourra mettre en place certaines clauses.
 
Notamment, une faculté d’achat qui permet au concubin survivant d’être prioritaire afin d’acheter la quote – part du concubin défunt. Ce type de clause peut être insérée dans l’achat dès le début ou plus tard. Il y a même la possibilité d’instaurer un étalement de la dette sur de nombreuses années.
 
Une des autres solutions envisageables est via la rédaction du testament que le concubin survivant disposera de l’usufruit ou d’un droit d’usage et d’occupation du bien immobilier en plus de la quote – part qu’il détient. En ce qui concerne l’usufruit, il est taxable différemment d’une donation entre tiers. L’usufruit présente l’avantage que le niveau de taxation dépend de l’âge de l’usufruitier (la personne qui reçoit l’usufruit).
 
 
De ce fait, arrivé après 70 ans (espérance de vie moyenne des Français de nos jours), il ne coûte quasiment rien. Il en est de même pour le droit d’occupation. Il devient même moins cher et donc plus intéressant que l’usufruit.
 
Toutefois, il ne faut surtout pas oublier que l’indivision est une situation juridique « fragile ». En effet, l’article 815 du Code Civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué ».
 
Ainsi, en cas de chamaillerie, de rupture ou toute autre raison, chacun peut demander la fin de l’indivision et donc récupérer son argent. Cela peut se faire à l’amiable par acte notarié, par rachat de la quote – part de l’autre concubin. Dans le pire des cas, cela peut se faire via une démarche judiciaire, qui peut amener à la vente du bien aux enchères.

Immobilier: acheter son bien sans se marier, c'est possible !

L’utilisation de la SCI

 
Lorsque l’on achète un bien en indivision, c’est pour obtenir une situation assez simple. On parle là des personnes en couple et sans enfants. Dès lors qu’un enfant entre en jeu, il faut penser à sortir de cette situation et à penser à d’autres solutions, car à ce moment-là, la question de la succession des héritiers se pose. La création d’une SCI (société civile immobilière) permet à chaque membre du couple de disposer du bien jusqu’à la fin de sa vie, et ce même après le décès du concubin.
 
Dans la pratique, la SCI achète le bien immobilier et chaque concubin est détenteur de « parts sociales ». Les deux concubins sont donc associés, en fonction de leur apport financier au sein de la SCI (un peu comme dans une indivision) mais surtout, ils sont locataires à titre gratuit. La mise en place d’une SCI se fait devant un notaire afin d’y inclure dans les statuts, les différents détails de la société.
 
Cela coute environ entre 2000€ et 3000€. Dans les statuts, il faut penser à organiser de manière très précise la vie de la future SCI. Précisez par exemple que chaque concubin mettra de l’argent sur le compte bancaire de la société en fonction de sa quote – part pour payer les différentes charges, impôts, frais, travaux…
 
Contrairement aux SCI à but patrimonial, la SCI qui ne sert qu’à l’habitation principale demande moins de rigueur. Une comptabilité simplifiée combinée à une assemblée générale seront amplement suffisant. De plus, la création d’une SCI permet d’évoquer dans les statuts les différents problèmes que peuvent poser le décès d’un des concubins, la séparation et même le mode d’estimation du bien en cas de vente.
 
Il est possible d’effectuer au sein de la SCI ce que l’on appelle un démembrement croisé. Chaque concubin dispose de 50% de nue-propriété et de 50% d’usufruit correspondant à une quote – part de 50%, dans le cas où deux personnes achètent ensemble et investissent la même somme d’argent.
 
Le démembrement croisé permet de pouvoir donner une part ou totalité de son usufruit à l’autre personne. De telle manière à ce qu’en cas de décès, la personne ait la quasi – totalité voire la totalité de l’usufruit et donc puisse vivre dans le bien. Cela permet de protéger le concubin survivant en cas de décès du défunt lors de la liquidation d’une succession, le concubin survivant peut toujours vivre dans le logement et donc ne peut être viré du bien par les différents héritiers.
 
Cela permet d’éviter les droits de donations entre personnes tierces (60% de taxe + 1594€ d’abattement) mais surtout, les héritiers qui eux obtiendront la nue-propriété n’auront aucun droit de décision sur le bien.
Les autres montages envisageables
 
 
 
La clause de tontine immobilière permet d’avoir une solution de transmission sans aucun frais le jour du décès d’un concubin. Avec l’insertion de la clause dans l’acte d’achat, rédigée par un notaire, le concubin survivant obtient un droit de propriété sur la totalité du bien, présence d’héritiers ou non. Le concubin survivant peut occuper le logement et en disposer comme bon lui semble. Les héritiers n’ont aucune possibilité pour faire opposition, et ce même si cela abaisse leur part réservataire, qui est en principe intouchable.
 
Le jour du décès, en utilisant cette astuce, le concubin survivant devra payer les droits de mutation à titre onéreux si le bien qui est sa résidence principale, dépasse la somme de 76.000€. On appliquera donc une taxation à 60% + 1594€ d’abattement. On comprend donc facilement que l’intérêt peut être moins intéressant en cas de résidence principale à forte valorisation.
 
De plus, ce type de clause insinue la bonne entente et l’accord des deux parties. En cas de décision de vente du bien, si les deux personnes ne sont pas d’accord, alors le bien ne sera pas vendu car il faut absolument l’accord des deux signataires. Comme toute clause, il est possible de convenir avec l’autre concubin que la clause aura une échéance, qu’elle sera reconductible ou abandonnée à une date précise…
 
Vous l’avez donc compris, acheter un bien immobilier sans se marier est plus que faisable. Il suffit seulement de prendre les bonnes précautions juridiques afin que cet investissement se fasse la plus grande des stabilités possibles.
 
 
 
Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU
 

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Retraite et optimisation fiscale, une combinaison gagnante

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Aujourd’hui, votre conseiller va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celui de la retraite. Sujet qui est souvent relayé par les élites politiques et qui intéressent de plus en plus de particuliers, tant on voit que la diminution progressive des pensions de retraite en France. Avec une retraite moyenne en France tournant autour de 1400€ / mois, il est normal que cela puisse intéresser de nombreuses personnes. Et avec un ressenti populaire qui dit « toujours plus d’impôt pour les classes populaires », certaines personnes cherchent aussi à réduire l’impact de leur fiscalité.
 
Mais ne vous inquiétez pas, le législateur a tout prévu et a mis en place des dispositifs pour vous permettre d’épargner pour votre retraite, tout en payant moins d’impôt. C’est ce que nous allons voir ensemble. Ainsi pour vous encourager à vous créer votre retraite complémentaire, l’Etat diminue considérablement votre imposition sur le revenu. Alors l’économie d’impôt dépend de la formule et du contrat d’épargne utilisé. Mais l’avantage est que cette même économie n’est pas prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10.000€ pour l’année 2018).

Le contrat retraite Madelin, un outil puissant pour les travailleurs non-salariés

 
Il faut savoir que les TNS (travailleurs non-salariés) de tout type (artisans, commerçants, professions libérales…) peuvent souscrire et alimenter un contrat retraite Madelin. L’atout numéro 1 de ce produit la déduction d’impôt.
 
Pour pouvoir déduire de ses revenus professionnels les cotisations du contrat Madelin, le TNS doit prouver qu’il est à jour quant au règlement de ses cotisations obligatoires d’assurance maladie et d’assurance vieillesse. Le plafond de déduction d’impôt pour un contrat retraite Madelin fonctionne de la manière suivante :
 
Un forfait correspondant à 10% du PASS (plafond annuel de la sécurité sociale), soit 3973.20€ en 2018 Ou si le forfait correspondant à 10% du PASS est dépassé, 10% des revenus professionnels dans la limite de 8 PASS (317.856€) + 15% du revenu pro compris entre 1 et 8 PASS
Voici un exemple pour mieux comprendre
 
Mr X est commerçant (TNS) et déclare un revenu professionnel annuel de 32.000€. Il souhaite épargner pour sa retraite.
32000 * 10% = 3200
3200 < 3973.20
Il pourra donc mettre au maximum 3973.20€ cette année sur son contrat épargne retraite Madelin.
Mme Y est dentiste en profession libérale (TNS) et déclare un revenu professionnel annuel de 70.000€.
 
Elle souhaite aussi épargner pour sa retraite.
 
70000 * 10% = 7000
15% * (70000 – 39732) = 4540.20
7000 + 4540.20 = 11540.20
 
Elle pourra donc mettre au maximum 11.540€ cette année sur son contrat épargne retraite Madelin. Il faut aussi savoir que plus vous êtes imposé (TMI), plus l’économie d’impôt sera forte.

Reprenons l’exemple de Mme Y.

 

Mme Y : célibataire, TMI à 30%
11540 (somme déductible de son revenu professionnel) * 30% = 3462
 
Mme Y aura donc pu, non seulement mettre 11540€ de coté pour sa retraite cette année, mais en plus elle obtiendra une économie sur son impôt sur le revenu de 3462€.Le dirigeant de société peut faire payer les cotisations pour son contrat retraite par son entreprise, uniquement si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les primes sont soumises aux charges sociales.
 
Normalement, l’épargne créée est indisponible jusqu’au jour de la retraite. Néanmoins, il existe des cas de retraits anticipés tels que l’invalidité, la fin des droits au chômage…. La sortie de ce capital retraite se fait de manière obligatoire en rente viagère. Elle sera donc taxée comme n’importe quelle pension de retraite, à laquelle il faudra enlever un abattement de 10%. Pour finir, dernièrement un amendement a été adopté par l’Assemblée Nationale (fin octobre 2017). Celui-ci prévoit la possibilité d’une sortie partielle de l’épargne retraite en capital, avec un maximum de 20%.

Le PERP, le produit universel pour allier retraite et fiscalité

 
Le plan épargne retraite populaire (PERP) est un produit universel car s’adresse à tous les travailleurs. On peut déduire au maximum 10% de ses revenus professionnels. Cela peut être un salaire ou traitement pour les fonctionnaires, les BIC / BNC / BA et autres. Le plafond de 10% s’applique sur les revenus professionnels de l’année N – 1, dans la limite de 8 PASS (317.856€), comme pour le contrat Madelin.
 
Pour l’année 2018, il faut donc utiliser le PASS 2017. Il était de 39.228€. Un travailleur ne pourrait donc mettre qu’au minimum 3922.80€, au maximum 31382.40€. Et comme pour le contrat Madelin, l’économie d’impôt fonctionne de mieux en mieux si vous êtes fortement taxé. C’est une des raisons pour laquelle on conseille très fortement ce type de placement aux personnes étant dans une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%).
 
Prenons un exemple : Mr X est salarié dans une grande banque, il est responsable de la stratégie marketing. Il gagne pour l’occasion un salaire net annuel 80.000€. Il a 35 ans et est célibataire. Il est donc dans une tranche à 41%.
 
 
 
 
80000 * 10% = 8000
8000 * 41% = 3280
 
 
 
 
Il pourra donc mettre au maximum cette année 8000€, ce qui lui permettrait de payer 3280€ de moins sur son impôt sur le revenu, à la fin de l’année. Mais le législateur étant malin, en contrepartie de l’avantage fiscal, le PERP ne peut être fermé avant l’âge de sa retraite. On est pas forcé de l’alimenter mais on ne peut le clôturer.
 
Mais il existe, comme pour le contrat Madelin, des cas de sortie anticipée tels que la fin des droits au chômage, le décès du conjoint, achat de sa résidence principale…Au jour de la retraite, l’assureur qui gère votre PERP vous donne votre argent sous forme d’une rente viagère, dont la fiscalité est la même que celle des pensions. Bien sûr, un abattement de 10% sera appliqué.
Vous l’aurez donc compris, avec des sujets aussi sérieux que la retraite et les impôts, il est possible de pouvoir jouer sur les deux tableaux, mais surtout important d’y songer.
 
 
Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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Immobilier: investir dans un parking est plus rentable que de le faire dans une chambre de bonne !

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment vous donner quelques conseils sur l’immobilier. Ces dernières années, de nombreux investisseurs se sont rués sur le marché de l’immobilier afin d’acheter leurs résidences principales ou encore des résidences locatives. De cette manière, de nombreux investisseurs sont devenus propriétaires de leurs logements et peuvent maintenant bénéficier de revenus complémentaires.
 
On a vu notamment un boom de l’achat de places de parking, étant un investissement assez accessible et qui rentre dans la catégorie des placements immobiliers. Ce phénomène se voit encore plus en région parisienne et dans les grandes villes françaises.
Nous allons voir ensemble l’intérêt de l’achat d’une place de parking par rapport à une chambre de bonne.

Immobilier: investir dans un parking est plus rentable que de le faire dans une chambre de bonne !

Autour de 6% de rendement brut
 
Selon une étude effectuée par le cabinet immobilier Guy Hoquet, les parkings et les chambres de bonne sont les investissements privilégiés par les investisseurs car étant les plus accessibles au grand public. Et le constat est sans appel, la place de parking obtient en moyenne un rendement brut supérieur à celui de la petite chambre.
 
La différence n’est pas énorme mais elle existe bel et bien. Alors il est vrai que le loyer capté via la location d’une place de parking n’est pas mirobolant (entre 75€ et 150€ en Ile de France), soit au maximum 1800€ / an. Contrairement aux chambres de bonnes qui chiffrent généralement autour de 6000€ – 7000€ / an. Mais au final, le rendement brut est souvent supérieur pour les box / places de parking.
 
L’élément le plus important est que la place de parking coûte bien moins cher qu’une chambre de bonne, et il y a beaucoup moins de frais. Avec un investissement de base moins important, peu ou pas de travaux à réaliser, la place de parking nécessite moins de ressources financières que l’achat d’une chambre de bonne.
 
Le box est donc plus facilement rentable que la petite chambre. Lorsque l’on fait le comparatif, il n’y a pas photos. Un box / place de parking coute environ 25.000€ quand une chambre de bonne coute environ 100.000€ – 125.000€, pour une surface équivalente d’environ 10 – 12m².

Vous voyez donc bien qu’à surface quasi égale, un parking est bien plus intéressant que d’investir dans une chambre de bonne. Il faudra par contre faire attention aux différentes politiques d’urbanisation de certaines villes, notamment celle de la ville de Paris. La maire de Paris, Anne Hidalgo, souhaite réduire au maximum l’utilisation des voitures dans la capitale et de nombreuses communes souhaitent imiter cette politique.
 
Les transports en communs sont de plus en plus plébiscités par les agglomérations, il est donc fort à parier que la tendance en ce qui concerne l’achat de parking change d’ici quelques années. Il faudra donc y faire attention.
Toutefois, un parking ou box peut servir de garde meubles pour des personnes qui souhaitent stocker des objets, et dont l’espace habitable leur fait défaut. C’est donc un investissement intéressant à plusieurs égards.
 
Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

 

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Immobilier: propriétaires, comment fixer le bon loyer?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et plus particulièrement, celle de l’immobilier. L’immobilier, pilier de la gestion de patrimoine, est un des investissements les plus recommandés et les plus utilisés par les clients particuliers lorsqu’ils bâtissent leur stratégie patrimoniale.
 
Avec environ moins d’une personne sur 2 qui est propriétaire de sa résidence principale, et plusieurs milliers de biens immobiliers loués, que ce soit en gestion directe ou déléguée type agence immobilière, ou via les résidences de service (étudiants, senior, de tourisme…), le secteur de l’immobilier locatif se porte très bien.
 
Et pourtant, chaque propriétaire a dû ou s’est déjà posé cette question : comment déterminer le loyer de mon bien locatif ?Nous allons donc vous montrer comment établir un loyer tout en restant dans le cadre de la loi.

Etablir un loyer en respectant la loi

 

Tout d’abord, voici une nouvelle qui devrait ravir les propriétaires d’ile de France. La mesure phare du quinquennat Hollande, à savoir, l’encadrement des loyers n’est plus. Le tribunal administratif de Paris a annulé le dispositif d’encadrement qui avait été expérimenté sur la région parisienne. Malgré ceci, les professionnels de l’immobilier via la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) pensent que les prix ne devraient pas exploser
 
Première chose, il faut savoir que dans le cas d’un bien qui n’a jamais été loué, le propriétaire peut décider de fixer le loyer qu’il souhaite, et ce partout en France sauf sur Paris. Il en est de même si le bien a connu des travaux importants (équivalent d’un an de loyer) et qu’il n’a pas été habité depuis plus de 18 mois.
 
Ce n’est quand même pas une raison pour faire tout et n’importe quoi. Il faut quand même que le loyer soit en accord avec la pratique du marché.

Ex : un studio sur Paris qui se loue au maximum 1.200€, il ne faut pas que le loyer soit de 2.000€ sinon personne ne souhaitera l’occuper. 

Pour être dans les prix du marché, il existe plusieurs techniques comme par exemple se référer aux observatoires des loyers des grandes villes, certains sites internet comme meilleursagents.com / seloger.com ou encore d’autres aident à avoir un aperçu des loyers fixés par ville, vous pouvez utiliser les services d’un agent immobilier ou encore d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans l’immobilier.

Immobilier: propriétaires, comment fixer le bon loyer?

Le complément de loyer, une brèche juridique à exploiter

 
Avis à nos propriétaires parisiens (intramuros), si votre bien a comme atout des conditions de confort au-dessus de la moyenne et qu’il est bien situé (généralement dans les plus beaux quartiers de la ville), vous avez la possibilité d’ajouter ce que l’on appelle « un complément de loyer ». 
 
Celui-ci ne connait pas de limite mais il faut quand même penser à être raisonnable pour ne pas faire fuir la demande. Par exemple, si votre bien possède une terrasse de grande envergure, un petit jardin privé, une vue incroyable sur Paris… alors vous pouvez ajouter ce « complément de loyer » au prix de votre loyer fixé.
 
Dans le sens contraire, le fait d’avoir une cave, un ascenseur ou encore l’année de construction ne vous rendent pas éligible à ce complément. Le souci étant qu’il y a un « flou juridique » concernant les atouts qu’un bien peut présenter. Cela se voit encore plus pour les biens loués sur Paris intramuros. Il faut tout de même penser à ne pas abuser, le locataire a aussi des droits.
 
Il dispose de 3 mois à partir du moment de la signature pour contester ce complément s’il le considère abusif en saisissant la commission départementale de conciliation. Il a aussi 3 ans pour tenter d’obtenir une baisse de son loyer s’il est supérieur à la moyenne des loyers majorés. Propriétaires, faites donc attention à ne pas abuser.
 
Surtout que si le litige finit devant le juge et que le juge donne raison au locataire, le propriétaire devra non seulement baisser son loyer mais surtout rembourser celui-ci de manière rétroactive sur tous les mois ou années de location à compter du jour où le locataire a commencé à vivre dans le bien. Réfléchissez donc bien afin de pas créer de trous dans votre trésorerie.

Des péripéties à venir pour les bailleurs qui ne le font pas dans les règles

 
Voici une autre occasion de réviser le loyer, lors du renouvellement du bail.La possibilité d’augmenter son loyer est limitée à Paris et dans les zones tendues (zones ou la demande de logement est largement supérieure à l’offre). On parle là de plus de 1000 communes situées dans les environs des grandes villes françaises telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice…
 
Si le loyer appliqué au locataire n’a pas été révisé chaque année pendant la période de location, alors le propriétaire bailleur peut l’augmenter au maximum en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers ou IRL. Mais en règle générale, le loyer augmente chaque année en cours de bail en fonction de cet indice.

Immobilier: propriétaires, comment fixer le bon loyer?

Toutefois, le nouveau loyer peut encore connaitre une autre augmentation, au-delà déjà celle en rapport avec l’IRL. Premier cas, si le loyer actuel est clairement en des sous des prix pratiqués. Le bailleur peut donc entreprendre une démarche longue et contraignante : 6 mois avant la fin du bail actuel, le bailleur doit proposer un nouveau loyer plus élevé et justifier le loyer réévalué en fonction des loyers similaires pour des biens identiques.

 
La nouvelle hausse ne peut pas dépasser 50% de la différence entre le loyer sous-évalué et le nouveau proposé. Le locataire a 2 mois pour accepter la nouvelle hausse. Si ce n’est pas le cas, alors le bailleur devra saisir la commission de conciliation, qui aura jusqu’à 60 jours pour donner une réponse. Si cela devait finir devant le tribunal d’instance, alors la réponse serait donnée avant la fin du bail. En somme, beaucoup d’administratif et de péripéties en perspective.
 
D’après Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI, cela ne vaut pas la peine d’entrer dans ce genre de péripéties si le loyer est sous-évalué au maximum de 20%. Alors, il est vrai que le parcours sera long et pavé d’embuches, mais 20% sur un loyer annuel, cela peut vite représenter des centaines voire quelques milliers d’€. Nous vous laissons donc le choix de voir si cela vaut le coup.

Les travaux, une bonne façon d’augmenter son loyer

 
Autre moyen d’augmenter son loyer, faire des travaux. Si votre bien loué a fait fat l’objet de travaux d’amélioration esthétiques / énergétiques ou autres depuis le départ de votre ancien locataire, alors vous pouvez faire augmenter votre loyer. Si la valeur de ces travaux représente au moins la valeur de 6 mois de loyer, alors vous pouvez augmenter votre loyer au maximum de 15% par rapport au prix des travaux.

Ex : Mr X a un T loué à 600€ par mois, la moyenne des T1 identiques est de 900€. Le loyer de Mr X est donc sous-évalué. Il décide de faire des travaux pour rendre son bien plus attractif, pour un montant de 10.000€

10.000 > 5.400 (6 * 900) -> Mr X pourra donc augmenter son loyer de 15% au maximum.

15% * 10.000 = 1.500 / 12 = 125

Il pourra donc augmenter son loyer mensuellement de 125€ au maximum

Pensez à garder des preuves des matériaux et de la main d’œuvre pour les travaux, au cas où l’augmentation du loyer fait la preuve d’une contestation. Dans tous les cas, pour les bailleurs parisiens, vous ne pourrez pas augmenter votre loyer de manière trop énorme. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer médian minoré dans le cas d’un renouvellement de bail et le loyer médian majoré dans le cas d’une relocation avec un nouveau locataire. 
 
On peut donc dire qu’il n’y a que dans les villages et les zones rurales que le bailleur peut fixer son loyer comme il le souhaite. Sachant que de nombreux bailleurs et investisseurs recherchent des lieux avec du dynamisme économique, synonyme de salaires stables, il est normal que l’on ne puisse pas faire n’importe quoi.

Pour finir, il faut aussi prendre en compte le type de gestion et la clientèle visée. En effet, un bien loué nu (sans mobilier, uniquement les murs) peut se louer à un prix généralement dans celui du marché. On attire généralement avec ce type de biens des familles, des couples avec une situation financière assez suffisamment avancée pour pouvoir louer sans trop de souci mais pas assez pour pouvoir acheter dans de nombreux cas.
 
La location meublée, attire différentes catégories de locataires allant de l’étudiant, au jeune travailleur, en passant par le vacancier / touriste qui recherche potentiellement une location saisonnière. Il est n’est pas rare de voir une différence de 100€ à plus pour des biens identiques loués nus et d’autres loués meublés. Vous avez maintenant des informations et des armes utiles afin de pouvoir générer du rendement et obtenir des revenus locatifs plus importants.

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

 

 

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Placements: vivre sans devoir travailler, et pourquoi pas?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va vous donner quelques conseils sur comment gérer au mieux votre argent et vos différents investissements. Avec la crise de 2008, de nombreuses personnes ont connus un phénomène qui n’était pas arriver depuis de nombreuses années : le chômage de masse.
 
Ce phénomène économique a comme conséquences sociales sur les populations touchées, un sentiment de défiance envers le système qui était censé les protéger mais surtout une envie irrépressible de devenir indépendant financièrement, de ne plus compter exclusivement sur les revenus du travail.
 
Ces dernières années, bon nombre de blogueurs et autres personnages du net ont surfés sur cette vague et ont écrit de nombreux ouvrages sur comment « devenir indépendant financièrement ». Lorsque l’on lit ces différents livres, on y voit une méthode plus ou moins détaillée, qui explique comment arriver à cette indépendance. Toutefois, on ne trouve pas un fait essentiel : le montant du capital pour arriver à cette indépendance.
 
Devenir rentier n’est plus un privilège destiné aux plus fortunés d’entre nous. A son niveau, chacun peut y arriver. Toutefois, comme tout objectif patrimonial, ça se prépare. Nous allons donc voir ensemble quelques astuces pour déterminer le capital dont vous avez besoin pour ne plus être forcé de travailler pour vivre.
 
Le constat général
 
Arrêter de travailler et vivre de ses revenus, voici un rêve que chacun a déjà fait. Il suffit d’en parler à son entourage pour observer l’engouement que cela crée. Mais trop de questions restent sans réponses :
 
  • De combien ai-je besoin ?
  • Quelle serait la meilleure stratégie à appliquer pour y arriver ?
  • De quel capital ai-je besoin afin d’avoir des revenus réguliers ?
 
Voici quelques éléments de réponses
Un rêve fou…
 
Il faut être réaliste, vivre de ses économies, ce n’est pas chose facile pour tout le monde. Il faudrait être fou (pensée générale) pour quitter son job, surtout lorsqu’on ne dispose pas d’un capital qui nous permet de conserver le même niveau de vie. Et pourtant, il n’y a aucun besoin d’être Warren Buffet ou Bill Gates pour avoir un niveau de vie décent grâce à son épargne. La première des choses à prendre en compte est votre âge. Généralement, une personne jeune a besoin d’un capital plus important qu’une personne âgée. C’est normal, le jeune a des projets que le senior a sans doute déjà réalisé (voyages, investissements dans l’immobilier, enfants…).
 
Le deuxième facteur est votre niveau de vie et vos revenus actuels. En effet, c’est triste mais un cadre supérieur ou un chef d’entreprise de société dynamique aura une plus grosse capacité d’épargne qu’un salarié ou qu’un chômeur. Et pourtant, tous aspirent au même rêve. Le dernier facteur est le niveau de risque. Si vous souhaitez construire un capital sur le long terme et qu’il vous apporte un rendement intéressant, il faut passer par la case « risque ». Vous pouvez toujours essayer de vous construire un gros capital avec des produits à risques très faibles type livrets / PEL / compte à terme / monétaire / assurance vie fonds euros.
 
Toutefois, cela vous prendra entre 2 à 4 fois plus de temps que la personne qui accepte de prendre une part de risque. De toute façon, il suffit de voir le rendement de l’épargne sans risque (livrets = moins de 1% nets, PEL = 0.70% net) et vous comprendrez par vous-même.
 
Voici un exemple concret : vous êtes un couple et pour vous, 2500€ par mois c’est tout ce dont vous avez besoin pour arrêter de travailler dans la minute. Vous avez 25 ans et souhaitez prendre votre retraite à 50 ans, soit 25 ans plus tard. Vous pensez que 500.000€ vous suffiront afin d’avoir une retraite paisible.
 
Pour obtenir vos 2500€ mensuels, il vous faudra épargner environ 240.000€ maintenant sur un produit qui vous rapportera chaque année 3% net de frais.
 
Autre exemple: vous souhaitez arrêter de travailler à 40 ans, soit dans 15 ans, il vous faut environ 321.000€ sur un produit proposant le même rendement.
Comme vous l’avez vu, nous vous proposons une solution avec un produit qui présente peu de risque, cela peut être une assurance vie multi-support avec très peu d’exposition aux marchés financiers. Cette solution s’adapte donc à la grande masse d’épargnants qui existe. Alors, vous pouvez toujours vendre votre résidence principale, mais vous allez redevenir locataire et vous aurez perdu, ce qui se trouve pour vous, être un bien pour lequel vous avez eu du mal à accéder. Ce n’est donc pas la bonne chose à faire.
 
Mais ne vous découragez pas, ce n’est pas parce que vous n’avez pas cette somme maintenant que l’on ne peut rien faire. Il va falloir s’y mettre et le plus tôt sera le mieux, mais surtout se préparer psychologiquement. Un projet de cet envergure et surtout à long terme, ça se prépare ! Nous vous conseillons donc d’épargner sur des produits à long terme dès que possible en recherchant du dynamisme dans les premières années, puis de réduire la voilure donc le risque, plus l’objectif est proche de vous.
 
Une des stratégies de base est de passer d’un investissement dynamique lorsque l’on est jeune en investissant sur les marchés financiers (actions / obligations / ETF / fonds communs de placement…) tout en vous créant des revenus passifs. On pense notamment à l’immobilier (achat de sa résidence principale, d’une résidence locative en directe ou via une résidence de services étudiantes / séniors, ou via les SCPI). N’ayez pas peur de prendre un crédit pour votre résidence immobilière, les taux étant actuellement encore à un niveau bas, vous pourrez d’ici 20 à 25 ans jouir de revenus sans mensualité de crédit.
 
Puis plus proches vous êtes du moment de quitter votre patron, moins vous allez exposer votre patrimoine aux risques des marchés financiers. Commencez à vendre vos lignes sur vos PEA ou compte titres et engrangez vos dividendes. Puis réinvestissez le nouveau capital sur un contrat d’assurance vie avec un risque bien moins élevé ou sur de l’épargne bancaire traditionnelle (livrets / PEL / compte à terme). De cette manière, vous aurez sécurisé votre placement et pourrez en jouir en toute tranquillité.

Mais plus que réalisable

 
Vous l’aurez donc compris, on peut vivre de ces placements et sans passer sa journée à prier pour gagner à Euromillions. Ce rêve n’est pas réservé uniquement aux chefs d’entreprises ou aux héritiers de très grosses familles. Un salarié, un médecin indépendant, un artisan ou un commerçant peut très bien décider d’arrêter de travailler bien plus tôt que prévu. Il suffit d’épargner et de suivre une bonne stratégie d’investissement.
 
Ainsi, prendre sa retraite par anticipation pour être « indépendant financièrement » correspond à un rêve fou mais bien réalisable. Le plus important est de s’y prendre tôt, de bien gérer votre capacité à épargner tout en sachant que cet argent ne sera pas pour maintenant mais bien pour dans des années, d’être fort psychologiquement pour ne pas l’utiliser et bien jouer la carte du risque au bon moment.
 
Dès que vous aurez déterminé vos besoins en termes de revenus futurs, de dépenses potentielles pour assurer un certain niveau de vie et surtout de la somme dont vous avez besoin actuellement pour combler le manque, vous pouvez lancer. Voici quelques exemples pouvant vous aider à mieux imaginer et appréhender votre capital de demain.

Placements: vivre sans devoir travailler, et pourquoi pas?

 
En suivant cet exemple, il vous faudra donc placer maintenant 180.907€ sur un produit avec un taux de 5% net de frais pendant 20 ans afin d’avoir à la fin de ces 20 ans, un revenu mensuel de 2.000€. Via ce tableau, vous allez voir quel montant de revenus votre patrimoine peut vous apporter et ce, sans y toucher.

Placements: vivre sans devoir travailler, et pourquoi pas?

Afin de pouvoir jouir d’un revenu de 1.000€ par mois de revenu complémentaire, ce qui se rapproche du SMIC, et ce sans toucher à votre capital, il faudrait placer 400.000€ sur un produit qui vous rapporte du 3% net de frais. Pour finir, via ce dernier tableau, vous verrez combien vous devez épargner chaque mois pour obtenir le capital symbolique de 100.000€.

Placements: vivre sans devoir travailler, et pourquoi pas?

Par exemple, si vous souhaitez obtenir 100.000€ d’ici 15 ans, il vous faudrait placer chaque mois 201€ sur un produit avec un rendement net de frais de 7%.

 

On peut dire en conclusion, que « l’indépendance financière », ce rêve cher à tant de personne est réalisable. En déterminant maintenant vos besoins futurs, en suivant la méthode expliquée et en épargnant, vous pouvez y arriver très facilement. Et ainsi, passer plus de temps à faire des choses qui vous passionnent vraiment (lecture, sport, voyages, bien être…).

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU
 
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Immobilier: les règles pour faire de votre investissement locatif un véritable succès

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle du secteur de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement des clients particuliers. Depuis 2014 et la décision de la BCE d’abaisser les taux directeurs sur lesquels sont calqués les taux long terme des banques commerciales, on constate un phénomène dont l’ampleur s’observe encore de nos jours : l’augmentation massive du nombre de propriétaires fonciers. Que ce soit via l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence locative, de nombreux Français ont décidé au vu de la conjoncture économique plus que favorable à leurs intérêts, d’investir dans la pierre.
 
Il suffit de regarder les statistiques 2016 (+3% de constructions nouvelles) et 2017 (+2.7% de constructions nouvelles) pour comprendre que le secteur du bâtiment et de la construction bénéficie l’émulation provoquée par la baisse des taux long terme. Il est donc plus facile mais plus fréquent de voir de nouveaux investisseurs, et notamment locatifs. Et pourtant, en fin 2017, le gouvernement Macron a fait passer la nouvelle loi de finance 2018. Cette nouvelle loi augmente en particulier la CSG, qui correspond à une des parties de l’imposition des revenus fonciers. Dans le même temps, la Flat Tax est passée et l’ancien ISF (imposition sur la fortune) est devenu l’IFI (imposition sur la fortune immobilière).

Immobilier: les règles pour faire de votre investissement locatif un véritable succès

 
Nombreuses de ces réformes sont considérés comme un frein à l’investissement immobiliers par les clients particuliers, mais aussi par les professionnels de l’immobilier et du secteur du bâtiment. Ces reformes ne doivent en aucun cas vous décourager : investir dans l’immobilier demeure une solution rentable sur le long terme. Le tout est de pouvoir optimiser le prix d’achat de votre bien, la fiscalité et le mode de financement. Nous allons vous donner quelques conseils afin de faire de votre bien locatif votre future poule aux œufs d’or.

Le constat général

 
Avec un durcissement important de la fiscalité des revenus locatifs (augmentation
de la CSG qui passe de 5.1% à 6.8% depuis le 01/01/2028) ou encore la création du nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière), nombreux sont les personnes qui commencent à douter de leurs intentions d’achat immobilier (résidence principale / secondaire / locative).
 
Comme pour les marchés financiers, investir dans l’immobilier actuellement c’est profiter d’une période insolite dans l’histoire moderne. Si vous avez le budget nécessaire et de la visibilité sur votre situation personnelle et professionnelle à moyen terme, alors c’est maintenant ou jamais. En plus, malgré une légère hausse des crédits sur 20 et 25 ans, ils demeurent très accessibles et très bas. Vous serez donc dans une situation où le financement de votre bien sera à un coût très faible. En cas de mise en location, il est très simple de faire louer le bien à un coût supérieur à la mensualité de votre futur crédit.
 
Toutefois, nous ne sommes pas là pour vous dire que l’immobilier correspond à l’investissement du siècle. Comme tout placement, il y a des inconvénients et des risques. On peut compter parmi les inconvénients le manque de liquidité du bien (ça ne se vend pas du jour au lendemain contrairement à un produit financier), les frais à l’achat sont assez importants (5 à parfois 15% de la valeur du bien), une fiscalité lourde et constamment en mouvement (imposition des revenus fonciers, des BIC, plus-value immobilière, donations…).
 
Et au vu de l’évolution des prix de l’immobilier mais aussi des crédits immobiliers, et avec une inflation proche de 0%, investir dans un bien locatif de nos jours vous permettra de jouir d’un bien vous rapportant des revenus importants à la fin de votre crédit. Mais il faut quand même respecter certaines règles, nous allons vous les expliquer.
 
 
Investir local, vous devez connaître le marché sur lequel vous comptez miser
 
Investir dans une ville proche de chez soi permet d’obtenir un grand nombre d’avantages. Tout d’abord, vous avez facilement une idée du prix que vaut un bien que vous pouvez convoiter. Vous pouvez facilement vous déplacer pour visiter le bien ou pour obtenir des informations relatives à votre recherche. Et pour la gestion de votre locataire, c’est encore plus simple.
 
S’il y a un problème, vous pouvez être sur les lieux en moins d’une heure. Vous pouvez toujours investir loin de chez vous, dans ce cas prenez les conseils d’un professionnel de l’immobilier qui lui connaîtra le marché, les prix pratiqués et s’occupera de la gestion de votre bien. Mais tout cela a un coût, entre 5 et 12% de vos loyers HT. Si vous souhaitez augmenter le rendement de votre bien, évitez de jeter l’argent par la fenêtre.
 
Toutefois, si vous souhaitez investir sur un marché loin de votre localisation pour certaines raisons (achat d’une résidence secondaire sur la plage, dans votre ville de naissance, acheter votre future bien pour la retraite…), dans ce cas, dérogez à cette règle mais n’oubliez pas de vous faire accompagner par un professionnel.
Opter pour les quartiers populaires et non les quartiers riches
 
Pour que l’équation soit bonne et que l’investissement soit intéressant, il faut vous enrichir. Mais surtout, vous enrichir via une dette. Contrairement aux dettes à court et moyen terme du type découvert ou crédit consommation, un crédit immobilier est une bonne dette. C’est une bonne dette car cela vous permet de vous acheter généralement un bien qui va prendre de la valeur. Cela peut être un bien immobilier mais aussi une entreprise. Dans le cas d’une résidence principale ou secondaire, cela vous permet simplement d’acheter un bien immobilier.
 
Mais dans le cas d’un bien locatif, cela vous permet non seulement d’acheter un bien immobilier mais en plus d’obtenir des revenus immédiats ou différés. Et ça, les banques adorent. Mais pour cela, il faut déjà choisir son terrain de chasse et surtout le lieu de votre future acquisition. Il vous faut donc vous poser la question suivante : est-ce que je recherche un bien avec un rendement important qui pourra dépasser ma mensualité de crédit et dans le même temps prendre une plus-value potentielle importante dans le futur ? Ou je recherche un bien qui peut m’apporter un rendement moyen, qui compensera de suite mon crédit et avec une plus-value potentielle minime ?

Immobilier: les règles pour faire de votre investissement locatif un véritable succès

En fonction de cette réponse, vous saurez où investir. Les quartiers populaires des grandes villes ont l’intérêt que la demande en logement est souvent très importante, vous n’aurez donc pas de mal pour louer votre bien. En plus, les différents plans d’urbanisme ont tendance à rénover les endroits les plus anciens de ces zones, cela entraîne souvent de facto une valorisation des biens mieux entretenus et plus récents. Il y a donc une plus-value potentiellement importante à aller chercher.
 
Dans le sens contraire, investir dans un quartier riche ou bourgeois, c’est l’assurance d’avoir un locataire avec des garanties plus sérieuses, mais dans le même temps, ce même locataire pourrait lui-même acheter sa résidence principale. Vous comprenez donc facilement que l’on ne s’adresse pas à la même demande de locataire. Il n’y a que très peu de changements urbains dans ce genre de quartier, la plus-value potentielle est donc bien moins importante que dans un quartier populaire.
Choisir le bon type de crédit et optimiser la fiscalité
 
Pour faire une opération rentable, il n’y a pas de secret, il vous faut un bon crédit immobilier. Si vous n’avez pas de gros capital à immobiliser, alors ne prenez pas de crédit in fine. Choisissez un crédit amortissable et sur la période la plus longue. Plus la période est longue, plus la mensualité sera faible et donc plus la différence entre le loyer et le coût du crédit sera faible. Les premières années, vous aurez un revenu net d’impôts assez faible, mais avec le temps le rendement sera croissant et vous pourrez jouir de revenus bien plus conséquents.
 
Petit conseil pour les personnes ayant de gros capitaux de coté (équivalent à la valeur du bien), prenez un crédit in fine. Ce type de crédit se souscrit généralement avec un contrat d’assurance vie qui va subir ce que l’on appelle un « nantissement ». Le contrat d’assurance vie nanti sera utilisé pour héberger le capital que vous avez avec un rendement assez faible (généralement moins de 3% net). L’intérêt de ce montage est que le taux d’intérêt du contrat est très souvent et dans la plupart des cas supérieur à celui du crédit in fine. En conclusion, les intérêts du contrat d’assurance vie payent ceux de votre crédit.
 
Ex : Mr X souscrit un crédit in fine pour acheter un bien immobilier d’une valeur de 300.000€. Le taux du crédit sur 25 ans est de 2.50% + 0.30% d’assurance emprunteur. Cela fait un coût du crédit de 2.80% au total. Il décide sur conseil de son CGP de placer la somme de 300.000€ sur un contrat d’assurance vie multisupport à 4%.
 
Coût du crédit in fine = 300000 * 2.8% = 8400€ / an ou 700€ / mois
 

Rendement du contrat d’assurance vie

 
300000 à 4% sur 25 ans = 799751€ (capital + intérêts)
799751 – 300000 (capital + intérêts) – capital de départ = 499751€ -> intérêts sur 25 ans
499751 / 25 = 19990€ d’intérêts / an ou 1665.84€ / mois
1665.84 > 700
 
Vous comprenez via cet exemple que non seulement les intérêts produits par le contrat d’assurance vie permettent de couvrir les intérêts du crédit in fine, mais par-dessus tout, permettent à Mr X de s’enrichir et même d’avoir des revenus complémentaires mensuels (966€ -> 1665.84 – 700).
 
Vous pouvez aussi demander un différé partiel lors de l’octroi de votre crédit immobilier. Un différé partiel signifie que pendant une période donnée qui peut aller jusqu’à un an, vous n’allez payer que les intérêts du crédit et non pas intérêts + remboursement du capital. Cela vous laisse le temps de pouvoir trouver un locataire, de faire des travaux ou encore d’avoir une petite somme à mettre de coté pour les imprévus ou pour un nouvel achat locatif.
 
Il est aussi important de bien comprendre la fiscalité ambiante. Si vous souhaitez investir dans un bien neuf, vous pouvez toujours opter pour un programme PINEL. Le PINEL vous permettra de faire une énorme réduction d’impôt sur le revenu, jusqu’à 6000€ / an pour un montant ne dépassant pas 300.000€ et pendant un minimum de 6 ans, pouvant aller jusqu’à 12 ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt sur les 12 années sera de 21% en métropole et de 32% sur les DOM TOM. 

A noter que le PINEL ne fonctionne que dans le cas d’une location dite « nue », il n’y a aucun meuble lorsque le locataire emménage. Mais dans le même temps, du fait du plafond de ressource et du loyer plafonné, vous n’aurez pas un rendement conséquent. Toutefois, ce rendement faible est compensé par une énorme réduction d’Impôt. Vous pouvez aussi profiter de ce bien pour faire de la location meublée. Dans ce cas, optez pour la fiscalité Censi-Bouvard, vous permettant d’obtenir des revenus défiscalisés (11% sur 9 ans). C’est moins important que le PINEL mais la location meublée est plus recherchée que la location nue. L’état ne peut donc pas se permettre de vous faire trop de cadeaux.
 
Si vous ne souhaitez pas bénéficier de ce système, vous pouvez toujours opter pour le régime réel de la location meublée (BIC) et faire l’amortissement de vos meubles. Demandez conseil auprès d’un comptable afin d’être en accord avec l’administration fiscale. Ainsi, en suivant ces règles que nous avons vus ensemble, votre investissement locatif deviendra le placement qui vous apportera rendement, revenus complémentaires et satisfaction. L’année 2018 étant encore une année avec des taux de crédits immobiliers relativement bas, il faut donc en profiter.

Pour bénéficier de l’expertise immobilière EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

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Placements: comment investir quand on a 1000€, 10.000€, 100.000€ ou plus à placer?

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Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, mais va surtout vous donner quelques conseils pour vous aider à gérer au mieux vos économies et votre patrimoine en général. De nombreux clients ou investisseurs se posent la question de comment investir leur argent quand ils reçoivent une certaine somme ou un certain capital (1000€, 10.000€, 100.000€ ou plus).
 
D’autres types de questions peuvent trotter dans le cerveau de nombreuses personnes (J’ai 30 ans, où placer mon argent ? Je viens de vendre mon appartement, que faire de l’argent issue de la revente ? Ou encore comment assurer ma retraite ?)
 
Nous allons tenter de voir quelques solutions d’ordre général afin de vous donner quelques idées. Naturellement, une solution plus personnalisée sera mise en place en fonction de votre situation / profil financier / âge… Nous allons voir ceci sous forme d’exemples concrets.

Investissement de 0 à 1000€

 
Samuel est un jeune de 21 ans et pour Noël, il a reçu 900€ de la part de ses grands-parents. Il se pose la question de savoir comment placer son argent. Dans le cas d’une personne assez jeune (21 ans), nous conseillons d’abord de remplir les différents livrets qu’il a à sa disposition. Il est très rare (mais pas impossible) de voir un jeune avec des contrats autres que de l’épargne bancaire type livrets / PEL. Ainsi, si tel est le cas, nous conseillerions à Samuel de placer son argent sur son livret Jeune dont le taux est généralement plus élevé que celui du Livret A, ou alors sur son PEL s’il en a un. Dans tous les cas, l’argent est disponible à tout moment et le risque est inexistant sur ce genre de contrats.

Placements: comment investir quand on a 1000€, 10.000€, 100.000€ ou plus à placer?
Astuce générale : pour les personnes qui possèdent d’autres dispositifs que les contrats d’épargne bancaire, pensez à investir sur vos autres contrats en fonction de votre besoin et de la disponibilité des fonds. En mettant votre argent sur de l’épargne bancaire / assurance vie ou marchés financiers, les fonds sont disponibles à tout moment car très liquides. Toutefois, vous payerez surement des frais d’entrée, de gestion et parfois de sortie, ce qui peut rendre l’investissement moins intéressant.
Pour ceux qui possèdent un dispositif retraite type PEE / PEI / PERCO ou encore PERP / contrat Madelin, investir de l’argent sur ce type de contrat peut vous faire bénéficier de nombreux avantages. Vous économisez pour votre retraite future, vous pouvez potentiellement bénéficier d’une déduction d’impôt sur la somme versée en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et dans le cas des contrats retraites collectifs (PEE / PEI / PERCO), votre employeur peut abonder c’est-à-dire mettre de l’argent en plus de ce que vous mettez initialement.
 
Il tient à vous de vous renseigner à ce sujet pour savoir quel est le pourcentage d’abondement de votre entreprise (le minimum étant 50% de la somme). Vous voyez donc qu’en fonction de votre objectif (créer un capital / préparer la retraite / payer moins d’impôts…), il est possible de faire de nombreuses choses.

Investissement de 10.000€ à 100.000€

 
Arnaud est marié à Natasia et ils ont 2 enfants, de 3 ans et quelques jours. Ils sont chacun salariés et Arnaud vient de recevoir 90.000€ de donation de ses parents. Il se demande comment utiliser son argent.
 
Tout d’abord, il faut savoir que vu qu’Arnaud a reçu son argent par donation, d’un point de vue juridique et légal, l’argent lui appartient en totalité. Mais dans les faits, il s’agit d’argent utile à sa famille.

Placements: comment investir quand on a 1000€, 10.000€, 100.000€ ou plus à placer?

Dans le cas d’Arnaud, plusieurs solutions sont envisageables. En fonction de ses différents projets (financement des études de ses enfants, préparation de la retraite, protection de sa famille, amélioration de son niveau de vie), de son âge (31 ans), de son profil de risque (prudent) et d’autres facteurs, nous pouvons lui conseiller ces solutions. L’achat de leur résidence principale en utilisant une partie du capital sous forme d’apport, le reste sera utilisé pour placer l’argent correspondant à d’autres projets. Le remboursement du prêt pour la RP se fera via leur capacité d’endettement et ainsi, permettra de préserver une grande partie du capital.
 
Il pourrait aussi décider de rester dans son logement actuel et d’investir dans une ou plusieurs résidences locatives, afin de pouvoir avoir des revenus complémentaires sous forme de loyers chaque mois. Le temps que ses enfants deviennent majeurs, une très grande partie des crédits contractés auront été remboursés. Et ainsi, les revenus du foyer auront augmenté de grande façon. Les revenus supplémentaires pourront aider à financer les études des enfants, préparer la retraite, améliorer le niveau de vie
 
Il pourrait aussi décider d’ouvrir des contrats d’assurance vie pour sa femme et ses 2 enfants (1 contrat par personne) ou encore mettre une bonne partie de son capital sur un seul contrat avec comme bénéficiaire sa femme + ses 2 enfants. De cette manière, une autre part du capital serait préservé et utilisé pour d’autres choses. En respectant son profil financier (prudent), il pourrait avoir un rendement autour de 3 à 5% net de frais, ce qui pour un capital de 40.000€ sur 20 ans et avec un rendement de 4% net de frais, donnerait un capital final d’environ 88.000€, soit le double du capital investi et surtout avec un taux de rendement loin d’être énorme.
 
Le problème de financement des études des enfants n’en serait plus un, et une partie pourrait être utiliser pour autre chose. Vous le comprenez donc, il est possible de créer de nombreux montages collant à vos besoins pour une somme entre 10.000€ et 100.000€.
Investissement de 100.000 à 1.000.000€
 
Sophie a 47 ans, cadre dans la banque, elle est divorcée. Elle gagne 50.000€ par an et a une TMI de 30%. Elle a un profil financier équilibré (50% actifs sécurisés / 50% actifs risqués). Après son divorce, elle a reçu 500.000€. Elle souhaite préparer sa retraite de telle manière à ne plus travailler pour ses 55 ans, tout en baissant son niveau d’imposition. Elle recherche donc des placements lui permettant de fructifier son capital sur 8 ans. Dans le cas de Sophie, nous pouvons envisager plusieurs solutions.
 
Tout d’abord, la souscription d’un PERP (plan épargne retraite populaire). Cela lui permettrait de pouvoir épargner jusqu’à 10% de ses revenus professionnels, soit 5.000€ par an. Une réduction d’impôt s’appliquerait en fonction de la TMI de Sophie sur le capital placé.

Placements: comment investir quand on a 1000€, 10.000€, 100.000€ ou plus à placer?

 

TMI = 30%
5000 * 30% = 1500€
Grace à l’investissement sur le PERP, elle pourrait déjà payer 1500€ d’impôt / an de moins, tout en préparant sa retraite. On voit donc le double effet de la solution. La retraite correspondant généralement à 50% des revenus professionnels, elle devrait donc bénéficier dans le meilleur des cas d’une rente de 25.000€ / an, soit environ 2000€ / mois. Afin d’avoir le même niveau de vie, il lui faut donc 25.000€ / an supplémentaires. Sophie pourrait placer ses 500.000€ sur un contrat d’assurance vie avec un rendement assez élevé, étant donné son profil financier équilibré. Et cet argent serait placé pendant les 8 prochaines années, jusqu’à ses 55 ans.
 
En plaçant son argent (500.000€) sur un contrat d’assurance vie avec un rendement de 8% net de frais sur une période de 8 ans, donnerait un capital d’environ 925.000€. Il y a donc une plus-value potentielle de 425.000€. Au bout de 8 ans, la fiscalité de l’assurance vie est au plus bas (pas d’imposition pour les personnes seules dont les intérêts ne dépassent pas les 25.000€). Ce n’est évidemment pas le cas pour Sophie, il faudra donc prendre en compte la fiscalité. Toutefois, elle pourra effectuer des rachats partiels chaque mois afin de bénéficier de son capital sous forme de rente mensuelle.
 
En prenant en compte l’espérance de vie moyenne d’une femme française (87 ans), il suffit de diviser le capital par 32 (87 – 55) pour avoir le montant maximal à retirer chaque année, soit environ 29.000€ par an ou 2400€ par mois. Cela lui ferait des revenus complémentaires conséquents et son niveau de vie ne serait pas affecté. Elle pourrait aussi utiliser une partie de son capital pour investir dans des SCPI (parts de société de gestion immobilière), ce qui lui apporterait un rendement trimestriel net de frais autour des 3 – 5% annuels. Elle pourrait encore plus diversifier ses avoirs et sécuriser une partie de son capital, l’immobilier étant réputé comme moins risqué que les marchés financiers.
Investissement pour 1.000.000€ ou plus
 
Faouzi est commerçant, il a 67 ans et vient de vendre la totalité de son parc immobilier locatif pour une valeur de 2.000.000€. Il est veuf et a 2 enfants de 30ans et 32 ans. Les deux sont célibataires sans enfants. Au vu de l’âge de Faouzi, il est important d’évoquer un sujet encore tabou aux yeux de nombreux clients et investisseurs : la transmission et succession de son patrimoine. Même s’il est vrai qu’un homme français vit de nos jours en moyenne jusqu’à 77 – 79 ans, c’est tout de même quelque chose à prendre en compte. Car dans le cas où la transmission n’est pas organisée, le seul vainqueur sera le FISC. Le travail de tout une vie pourrait finir dans les poches de l’administration fiscale via les différentes taxes en matière de succession.
 
Il serait donc important dans son cas de s’intéresser aux donations. En effet, l’abattement entre parents et enfants est de 100.000€ / enfant tous les 15 ans. Faouzi pourrait donc déjà donner 200.000€ maintenant à ses enfants et encore 200.000€ s’il est encore en vie à ses 82 ans. Il peut aussi effectuer ce que l’on appelle un don manuel pour une somme de 31.865€ par personne. Etant veuf, son patrimoine irait directement à ses deux enfants qui se le partageraient à hauteur de 50% chacun, soit un patrimoine taxable potentiel de 1.000.000€ par personne. C’est une aubaine pour le FISC.

Placements: comment investir quand on a 1000€, 10.000€, 100.000€ ou plus à placer?

Faouzi a actuellement 67 ans, il peut donc profiter de son âge relativement jeune pour ouvrir 2 contrats d’assurance vie et y mettre sur chacun des contrats le nom de chacun de ses enfants. Avant 70 ans, un bénéficiaire de contrat d’assurance vie bénéficie d’un abattement de 152.500€ pour lequel il n’est pas taxé. Ce qui veut dire que potentiellement, il peut déjà donner 568.730€ hors imposition (100.000*2 + 31.865 *2 + 152.500 * 2). Il ne resterait donc que 1.431.270€ taxable par le FISC.
 
Après 70 ans, l’assurance vie permet de donner jusqu’à 30.500€ à l’ensemble de ses bénéficiaires sans être taxé. Cela représente encore 15.250€ pour chacun de ses enfants hors imposition. Au final, avec quelques conseils et un montage assez bien ficelé, Faouzi aura donné 599.230€, soit quasiment 600.000€ hors imposition à ses enfants. Pour le reste, il peut toujours aller voir un notaire afin d’organiser sa succession via un testament pour prévoir quel bien ira à quel enfant…
 
Dans des cas hors succession, avec un capital aussi important (à partir de 1.000.000€), il est possible de faire de grands projets (investissements immobiliers, financiers, réduction d’impôt, préparation de la retraite…). On peut plus ou moins dire que tout est possible à ce niveau, même si c’est déjà le cas avec des capitaux moins importants. Le plus important est de mettre en place une stratégie patrimoniale en adéquation avec vos objectifs et projets, et surtout de respecter votre profil financier afin d’améliorer le rendement de votre capital, de réduire le risque et de pouvoir répondre à l’ensemble de besoins patrimoniaux.
 
 
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