Les secteurs économiques les plus impactés par le Coronavirus

BEHEJOHN Wilfried

Conseiller en gestion patrimoniale

La plupart des secteurs d’activités sont actuellement exposés et dépendant au marché chinois, du fait de la globalisation de l’économie et libéralisme économique.  On peut prendre pour exemple le tourisme, les hôtels, les restaurants, le luxe… Sur la seule ville de Paris, le tourisme chinois est d’une importance considérable et son impact peut être rapidement quantifié (sur la restauration, les hôtels, les magasins de luxe…).

Le secteur du luxe va être impacté au niveau mondial. Avec des vols réduits dans la plupart des pays touristiques, notamment les USA dont les frontières seront fermées aux ressortissants européens, il y aura moins d’achat dans les magasins. Les sites de e-commerce vont aussi en pâtir avec la réduction des échanges par avion ou train. Les Chinois sont parmi les plus friands de produits de luxe, notamment la nouvelle classe moyenne et bourgeoise chinoise. Des entreprises comme LVMH risquent donc d’en souffrir.

Le secteur de la distribution et des centres commerciaux (retail) sera impacté. Cela parait normal, avec moins de touristes étrangers, il y aura moins de fréquentation dans les centres commerciaux. La consommation de biens risque de chuter de manière importante. Le géant américain Walmart commence notamment à montrer des signes de fatigue.

Le secteur de l’aérien est forcément impacté du fait de la pandémie mondiale. De nombreux pays commencent à fermer leurs frontières nationales et à réduire fortement les mouvements de personnes. Depuis le 30/01/2020, Air France a annoncé la fin de ses vols vers la Chine. Le manque à gagner de ce secteur va donc se compter en dizaines de milliards de $.

L’automobile est un des secteurs qui va le plus souffrir de cet épisode qu’est le Coronavirus. En effet, le gros de l’industrie automobile fait fabriquer ses modèles en Chine. La Chine que l’on surnommait autrefois l’atelier du monde, a donc une position monopolistique en termes de fabrication d’automobile, mais aussi des pièces liées aux voitures. Ainsi, si la Chine est touchée, c’est le marché mondial de l’auto qui l’est aussi.

 

Comment protéger des placements financiers ? 

La première des solutions serait de vendre vos titres dits « à risque ». Avec les turbulences actuelles sur les marchés financiers, certains actifs, notamment les actions sont à proscrire. Alors il est vrai que l’adage « pas vendu pas perdu » est plus que vrai. Toutefois, il faut savoir sauver les meubles ! Il vaut mieux perdre la main qu’un bras. Ainsi, il est important de prendre le temps de regarder vos actions et obligations dont la volatilité risque d’aller à la baisse pendant cette période de crise.

La deuxième serait d’utiliser des « stop loss ». C’est un outil de gestion utilisé sur les contrats d’assurance vie et les comptes titres / PEA. Le but est donc d’activer cette option afin d’activer la vente d’un actif au moment où celui-ci perd un certain pourcentage de valeur. Ainsi, cela vous permet de pouvoir limiter la casse sur vos investissements.

Le troisième moyen serait de pouvoir utiliser des techniques de « couverture » avec des actifs financiers. Par exemple en achetant des ETF (trackers) Bear qui vous permettront de profiter de la baisse actuelle des marchés, des produits futures, des options… L’achat d’or et de pétrole qui sont des valeurs refuges par principe, peut vous permettre de protéger votre portefeuille financier, notamment pour l’or. En mettant des options sur le Brent (pétrole), vous pourrez vous protéger tout en profitant de la remontée de son cours dans les semaines à venir.

Naturellement, il est important de faire cela avec un professionnel car ce sont des décisions importantes à prendre et dont la mise en œuvre aura un impact important sur votre patrimoine financier.

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 Comment gagner de l’argent en période de Coronavirus ? 

 

En cette période d’épidémie, il existe plusieurs secteurs sur lesquels investir. En toute logique, le secteur de la santé et les équipements de protection sont les secteurs à surveiller. Cela parait logique en période de pandémie. Des sociétés comme Delta Plus Group représente une excellente opportunité.

Acheter de l’or est une valeur refuge en cas de période économique trouble. Il représente un actif excellent dans des contextes de haute volatilité et d’incertitudes sur les marchés financiers. Vous pouvez en acheter en format physique (pièces) ou en dématérialisé via des ETF. En achetant des pièces d’or, n’oubliez pas les frais de garde, il faudra les prendre en compte ! L’achat d’actions dans des sociétés minières peut être une solution pour combiner métal jaune et produits financiers.

Pour finir, l’immobilier. Le secteur immobilier fait partie des actifs tangibles qui ne sont pas affectés par les marchés financiers. Les personnes qui font par exemple de la location courté durée risquent d’être affectés du fait qu’il y aura moins de déplacement et de tourisme en France. Mais pour ceux qui font de la location classique, il ne devrait pas y avoir de problème. Ainsi, ce genre de crise va amener les investisseurs à se ruer encore plus sur l’immobilier, malgré des conditions d’accès aux crédits immobiliers plus serrées qu’il y a quelques temps.

                                <p><em>Vous l’aurez donc compris, cette période de trouble nécessite un suivi important de votre épargne et de vos placements financiers. Nos experts se mettent à votre service pour une analyse complet de votre portefeuille boursier mais surtout un conseil et un suivi sur mesure pour vos placements. N’hésitez pas à télécharger notre dossier spécial « placements » </em>
                <strong>WILL BEHEJOHN</strong>
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Patrimoine et marchés financiers : dossier spécial Coronavirus

BEHEJOHN Wilfried

Conseiller en gestion patrimoniale

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité des marchés financiers et de la vie économique mondiale. Depuis quelques jours voire semaines, le monde entier n’a qu’un seul mot à la bouche Coronavirus ou Cofid-19. Ce virus qui touche une grosse partie des états occidentaux, du Japon à l’Europe en passant par les USA, n’affecte pas seulement les organismes mais aussi les marchés financiers.

Depuis quelques jours, on constate une chute forte et régulière des différents marchés financiers (S&P500 et CAC40 en majorité). Avec cette détérioration de la situation sur les marchés, de nombreux clients de notre cabinet mais pas seulement, se posent la question de la gestion de leur patrimoine en cette période trouble.

Nous allons donc vous donner quelques clés pour passer cette période des plus délicates, mais aussi pour gagner de l’argent car vous pouvez le faire.

 

La situation sur les marchés financiers mondiaux

Source : Bloomberg

Comme nous pouvons le voir au-dessus, la plupart des indices nationaux ont chuté sur le dernier mois. Allant de -22% pour le Nikkei225 à -32% pour le CAC40 sur la même période. Le phénomène « Coronavirus » a bien contaminé les marchés financiers mondiaux.

Source : Bloomberg

Ici, vous pouvez voir plus précisément le graphique correspondant au CAC40. On constate bien que l’indice boursier français a baissé plus que fortement en quelques jours. A la fin de l’année 2019, le CAC40 était à plus de 6000 points. Actuellement, il est de 4159 points. Soit une chute vertigineuse en à peine un mois. Beaucoup d’investisseurs se tirent les cheveux car ils voient leurs investissements financiers chutent de manière importante.

Comment expliquer la situation dégradée sur les marchés financiers ?

Les marchés financiers sont actuellement sur une tendance plus que baissière. En finance, on appelle cela un « Bear market ». Cette baisse des différents indices mondiaux n’est pas liée à un risque purement financier comme une contraction de l’économie mondiale, ce qui était le cas pour la dernière crise financière dite des « Subprimes ». La financiarisation globale de l’économie associée à un risque de défaut sans précédent de défaut de paiement des contractants de crédits immobiliers sont la cause de la dernière grande crise. Il s’agit donc d’une crise « objective » car les raisons de celles-ci sont réellement financières.

Le Coronavirus ne correspond pas à un risque quantifiable pour les marchés. En effet, il s’agit réellement de pure psychologie de masse. De ce fait, on constate que les valeurs refuges (obligations américaines, le Franc Suisse ou encore l’or) qui profitent de cette crise. Tandis que dans le sens contraire, les marchés actions en pâtissent fortement.

Voici ce qu’il se passe : les marchés financiers réagissent à un choc de l’offre (les entreprises ne produisent plus assez) et de la demande (les consommateurs sont empêchés d’acheter les produits et services suite à l’épidémie). Cela affecte donc les perspectives de croissance à la baisse. Et contrairement à la crise de 2008 qui est une vraie crise économique, on voit que certaines valeurs dont nous avons parlés plus haut, prennent de la valeur. Dans le cas d’un krach financier, tous les actifs sont orientés à la baisse (actions, obligations, or, matières premières, monétaire…).

Il est donc assez difficile de pouvoir prévoir la casse actuelle et future due à cette pandémie mondiale. Malgré un taux de décès autour de 2-3% des personnes contaminées, il est assez compliqué de ne pas imaginer un scénario bien pire que cela. La plupart des pays touchés sont des pays très développés (Europe, Chine, USA, Japon…). Ainsi, certaines analyses prévoient une contraction importante de la croissance de certains états (-1.4% en 2020 pour les USA, -3.3% pour les pays européens, +1.5% en Chine).

Il en va donc de la santé économique des états de pouvoir résoudre la problématique du Coronavirus. Autrement, la menace d’une contraction de l’économie sur la durée risque de devenir vraiment importante. Toutefois, au vu des mesures de confinement actuelles et si la maladie disparait, la croissance post crise du Corona devrait atteindre +1.5% pour les USA, +0.3% pour les pays européens et +5.1% pour la Chine.

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L’impact du Coronavirus sur l’économie mondiale 

Du fait du risque d’approvisionnement dans certains secteurs de l’économie, on risque une « régionalisation » de l’économie. Chaque zone géographique se retrouvera isolée des autres acteurs mondiaux. La libre circulation des personnes et des biens ne permettra pas d’échanges commerciaux suffisants. On se retrouvera pendant quelques mois dans un phénomène « d’autarcie » où les pays ne pourront compter que sur eux-mêmes. Et cela sera d’autant pire que la guerre commerciale entre Donald Trump (président des USA) et Xi Jinping (président de la Chine) n’est toujours pas terminée.

Pour les entreprises, l’addition risque d’être assez salée. Les résultats des entreprises, petites comme grandes, dépend fortement de la croissance qu’elles peuvent créer. Avec une économie globalisée de nos jours, le Coronavirus peut avoir un impact très important sur le résultat des entreprises. La détérioration des marchés financiers peut impliquer une réduction importante des dépenses d’investissement. Voilà pourquoi Bruno le Maire (ministre français de l’économie) commence à parler de report des charges et de l’impôt pour les sociétés, et que Murielle Penicaud (ministre français de l’emploi) commence à évoquer la possibilité de chômage partiel pour les entreprises en difficulté.

Les banques centrales, notamment la FED (USA) et la BCE (Union Européenne), permettent de pouvoir compenser la panique actuelle des marchés financiers. Toutefois, l’impact négatif dû au virus ne pourra être évité. En Asie, plusieurs états ont annoncé des mesures budgétaires pour pouvoir assumer la crise du Coronavirus.

Source : Bloomberg

Avec la baisse du prix des matières premières, et notamment de celui du baril de pétrole, on peut facilement anticiper une baisse de l’inflation. En effet, avec un baril de pétrole autour de 34$, les dépenses d’énergie risquent de pouvoir augmenter, tout en réduisant l’inflation. On le voit notamment avec les prix à la pompe actuels.

Les banques centrales pourront donc baisser à nouveau leurs taux. Ainsi, l’épargne et les taux des crédits immobiliers risquent de rester au plus bas, comme c’est actuellement le cas.

Maintenant que nous avons effectué une analyse globale des marchés financiers et de l’économie mondiale, il est temps de vous donner quelques conseils afin de protéger au mieux votre patrimoine mais surtout pour investir dans cette période délicate.

Gestion de patrimoine / coronavirus

Malgré environ 70% du patrimoine des Français investi sur des supports immobiliers, une partie de plus en plus importante est placée sur les marchés financiers. Avec une épargne bancaire au plus bas et une baisse continuelle du fonds € de l’assurance vie, de plus en plus de Français commencent à investir sur les marchés financiers.

Il est donc important, après avoir analysé l’état des marchés financiers, de déceler les bons coups à effectuer afin de gagner en cette période délicate.

                                <p><em>Vous l’aurez compris, le Coronavirus représente une inquiétude énorme pour l’économie mondiale et pour les marchés financiers. Et pourtant, malgré cette période de « crise financière », il y a des opportunités pour gagner de l’argent sur les marchés boursiers et dans l’immobilier. Pour des conseils personnalisés, n’hésitez pas à prendre rdv avec un de nos conseillers.

Pour le pack finance, rdv sur la page nos pack exclusifs.
WILL BEHEJOHN
Conseiller en gestion patrimoniale


PRENDRE CONTACT AVEC UN CONSEILLER EASYGP

Immobilier : comment réussir son investissement dans une résidence senior

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment celle du marché de l’immobilier.

Comme vous le savez, la période actuelle et ce depuis quelques années, est propice à l’investissement immobilier. De nombreux investisseurs français ont profité de cette occasion pour devenir propriétaire de leur résidence principale ou encore placer leur argent dans des biens locatifs afin d’obtenir de nouvelles sources de revenus.

Avec ce que l’on nomme depuis quelques années comme étant le fameux « Papy-Boom », les investisseurs particuliers et les professionnels de la construction essayent de surfer sur cette vague afin d’allier besoin de logements équipés pour les personnes âgées, rendement et diversification des placements.

Nous allons vous donner quelques conseils pour réussir votre investissement dans un EHPAD.

L’EHPAD, l’investissement immobilier par excellence de la « Silver Economy »

On dit que la France comptera d’ici 2050 / 2060, entre 2 et 3 millions de personnes âgées (plus de 80 ans). Soit le double par rapport à ce jour. Ainsi, investir dans une résidence médicalisée ou un EHPAD peut s’avérer être une excellente idée, tant que vous investissez de manière intelligente et rigoureuse.

Investir dans un EHPAD correspond à placer son argent dans un logement meublé dont la gestion appartient à la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble du lotissement. Cela peut vous permettre donc d’obtenir un rendement intéressant sans avoir à gérer le bien, de profiter d’avantages fiscaux et d’effectuer une « action sociale » en permettant à nos anciens de pouvoir obtenir une résidence adaptée à leur vie et parfois problèmes de santé.

Le marché des résidences médicalisées ou EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) repose sur une tendance inévitable au vu de la conjoncture démographique actuelle : la population française vieillit.

On évoque même le chiffre important d’environ 2 – 3 millions de personnes de plus de 80 ans en 2060, soit environ 10% de la population française. Selon l’INSEE, il est actuellement de 4.5%. Le nombre de personnes âgées dépendantes devrait aussi être autour de 2 – 3 millions de personnes. On peut donc dire que le « Baby – Boom » qui caractérisait les 30 Glorieuses se transforme peu à peu en « Papy – Boom » grâce aux progrès de la médecine.

Toutefois, malgré un nombre important d’avantages fiscaux pour l’acquéreur de la résidence médicalisée (récupération de la TVA, baisse de l’impôt sur le revenu via la loi Censi – Bouvard ou l’amortissement, possibilité d’obtenir le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel), il faut toujours faire attention au prix qui peut parfois être assez important.

Bien étudier le projet avant de se lancer

Investir dans un EHPAD n’est pas un placement immobilier lambda. Vous achetez une chambre et une salle de bain qui ont été équipées d’un mobilier particulier et utilisables par des personnes âgées et dépendantes. La résidence comporte aussi des lieux de convivialité afin que les résidents puissent bénéficier d’un suivi de santé mais aussi administratif.

Il est donc important de demander des renseignements sur le personnel encadrant les séniors de la résidence (nombre de personnel de santé, leur qualifications professionnels, le rythme d’une journée…) car malheureusement certains exploitants font des économies sur les couts de personnel. Si vous souhaitez obtenir un rendement important et de qualité, il faut que la résidence soit de qualité afin que le taux de remplissage soit le plus grand possible.

Bien vérifier la solidité financière de l’exploitant de l’EHPAD

Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD, le promoteur du projet confie la gestion de cette résidence à un exploitant. De ce fait, vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui lui, s’engage à vous verser des loyers.

Pour ouvrir et exploiter un EHPAD, il faut qu’une convention soit signée pour 5 ans entre l’exploitant, le conseil général et l’agence régionale de santé.

Il vaut donc mieux travailler avec un exploitant dont c’est la spécialité, qui a l’habitude de travailler sur ce genre de marché et qui gère déjà plusieurs résidences avec des tailles raisonnables (90 chambres minimum).

La gestion des plus petits établissements (entre 40 et 50 chambres) coute plus cher en termes de charges fixes. Ce qui pourrait diminuer votre rendement locatif à terme.

Faire attention à bien lire le bail commercial.

Comme nous vous le disions, pour bien réussir votre investissement sur un EHPAD, il faut un exploitant solide avec un bail commercial allant de 9 à 12 ans, que vous allez signer.

Les nouveaux baux commerciaux sont régis par la loi Alur, qui dispose que vous êtes propriétaire de la chambre médicalisée + quelques m² de parties communes, ce qui correspond à une nouveauté.

Faites attention à savoir qui est propriétaire du mobilier car en principe, l’exploitant prend à sa charge l’entretien mais pas le remplacement. Cela pourrait donc impacter votre rendement à un certain moment.

Pour ce qui est de la rémunération, pensez à privilégier un versement de loyer mensuel ou trimestriel. Et surtout, faire attention au mode de revalorisation des loyers (indice de référence). Il faut donc bien prendre le temps de lire votre futur bail qui vous lie à l’exploitant pour une longue durée car on peut parfois trouver des surprises telles que par exemple, la période de franchise avant de verser les premiers loyers.

Payer la chambre au juste prix

En moyenne, une chambre en EHPAD d’environ 20m² coute en 100.000€ et 200.000€, soit un prix au m² bien supérieur au marché immobilier traditionnel.

Alors, il est vrai que vous investissez votre argent dans un appartement comprenant des services qui doivent répondre à des normes de sécurité particulières et des équipements spéciaux. Mais tout de même, il ne faut pas que le prix soit trop élevé, malgré ce soit une construction neuve.

Les EHPAD demande une mise en conformité régulière de la résidence et de ses équipements, il est donc fréquent de voir des couts supplémentaires se greffer et donc diminuer le rendement des copropriétaires. On parle d’une reconstruction – rénovation toutes les 25 ou 30 ans.

Des avantages fiscaux à obtenir

L’investissement en EHPAD permet de bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé, le régime fiscal locatif le plus avantageux, si on le compare avec celui des revenus fonciers (50% d’abattement pour le micro – BIC contre 30% pour le micro – foncier). Si vous avez déjà investi dans un bien meublé et que vos recettes dépassent les 70.000€, alors vous devrez recourir au régime réel du BIC.

Vous pourrez déduire vos déficits, s’il y en a, pendant 10 ans sur les revenus de même nature (autres revenus BIC). Dans ce genre de cas, l’amortissement peut être une excellente idée.

Vous pouvez aussi bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Censi – Bouvard qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans, dans la limite de 300.000€ / an. A savoir, il n’est pas possible de cumuler l’avantage de l’amortissement du bien et la réduction d’impôt via Censi – Bouvard.

Comme vous avez pu le voir, investir dans un EHPAD peut être une bonne solution pour diversifier votre patrimoine et bénéficier d’un investissement rentable sur le long terme, au vu du vieillissement de la population.

EasyGP vous propose des programmes d’investissement dans des résidences médicalisées triées sur le volet, pouvant être combinées parfaitement à votre stratégie d’investissement. N’hésitez pas à prendre rdv avec un de nos conseillers EasyGP et à télécharger notre dossier spécial « immobilier »

Will Behejohn

                                                                                                          Président du cabinet EasyGP

droit succession,100 succession frais,89 droit de succession,82 la succession,79 notaire,78 succession notaire,77 droits succession,73 frais de succession,68 droits de succession,64 assurance vie,52 succession assurance vie,52 donation,34 succession maison,28 heritage,26 heritage succession,23 frais notaire succession,22 frais succession notaire,22 frais de notaire succession,20 frais de notaire,19 succession abattement,18 succession conjoint,17 déclaration de succession,16 abattement,16 renonciation succession,16 renonciation,16 RISING droits de succession 2019,Record droit de succession 2019,Record droit de succession maison principale,Record bareme succession 2019,Record succession season 2,Record succession saison 3,Record impot succession france,Record donation universelle et droits de succession,+2 750 % succession anomale,+2 700 % honoraires notaire succession,+450 % acte de notoriete,+350 % communauté universelle et succession,+350 % droit de succession entre frere et soeur,+350 % frais succession assurance vie,+250 % succession saison 2,+250 % assurance vie et droits de succession,+170 % frais de succession neveu,+170 % droit de succession neveu,+130 % impot succession,+60 % _ FINANCER SON BIEN LOCATIF DE LA MEILLEURE DES FAÇONS - EASYGP

Immobilier : financer son bien locatif de la meilleure des façons

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier, véritable pilier de l’investissement pour de nombreux Français.

Comme vous le savez, depuis quelques années, les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas. En conséquence, de nombreuses personnes se sont empressées de devenir propriétaires de leur résidence principale. Et beaucoup d’autres ont investi dans des biens immobiliers à vocation locative.

Il est donc intéressant d’en profiter comme de nombreux autres propriétaires bailleurs afin de vous créer un patrimoine immobilier, et de surcroit à crédit. Nous allons donc vous donner quelques informations et conseils à ce sujet.

L’investissement immobilier locatif, pierre angulaire de la gestion de patrimoine.

Parmi les fondamentaux de la gestion de patrimoine, on dit souvent qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale. Mais après ? Comment faire pour gérer au mieux le reste des liquidités à dispositions. Certains se dirigeront vers l’assurance vie et les marchés financiers pour valoriser leur patrimoine ou encore créer un capital sur le long terme.

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Mais pour ceux d’entre vous qui souhaitent allier création de capital et de revenus, alors l’immobilier locatif est une des solutions qui pourraient vous convenir. On pourrait très bien évoquer la solution d’investir votre argent sur des produits financiers de distribution, c’est-à-dire qui versent des revenus à la fin de l’année (dividendes ou coupons). Mais contrairement à l’immobilier, vous devez allouer de l’argent de votre poche et à terme, vous aurez le capital que vous désirez. Alors qu’avec l’immobilier, vous faites un crédit, vous avez le capital nécessaire et ensuite vous remboursez.

Donc à moins d’avoir les moyens de payer cash votre bien immobilier pour diverses raisons, ce qui d’ailleurs n’est pas forcément une bonne idée au vu des taux actuels, vous allez contracter un crédit immobilier. Et pour réussir votre investissement, il faudra penser à optimiser le financement mais aussi penser à la fiscalité.

Prêt amortissable ou in fine ?

Si vous effectuez votre premier investissement locatif, il y a de fortes chances que vous preniez un crédit amortissable. Le but étant de pouvoir rembourser la mensualité de votre crédit grâce aux loyers que vous allez percevoir. Ainsi, vous allez rembourser les intérêts ainsi que le capital qui a été emprunté, et ce mois après mois.

Toutefois, vous pouvez tout de même souscrire un crédit in fine si vous disposez d’autres sources de revenus ou un capital correspondant à la valeur du bien, et donc du crédit. De cette manière, vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt, ce qui vous permettra de réduire l’imposition sur votre bien et donc de booster son rendement.

Information importante : en ce qui concerne l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), contrairement à ce qui se pratiquait pour l’ISF (impôt sur la fortune), le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant du par rapport à la valeur du bien. Il va falloir maintenant effectuer un amortissement linéaire théorique correspondant à la durée de l’emprunt immobilier pour déduire de son IFI.

Mais peu importe le type de crédit immobilier et surtout la nature du bien financé (neuf ou ancien, maison / appartement ou immeuble, défiscalisant ou non), vous pouvez toujours déduire de vos revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et de garantie, ainsi que l’assurance.

Les crédits immobiliers à vocation locative coûtent plus cher que les prêts classiques !

On constate de manière générale que les taux des prêts immobiliers amortissables pour les investissements locatifs sont à un niveau aussi bas que pour ceux dont la vocation est l’habitation à titre de résidence principale. Pourtant, on remarque un écart allant de 0.10 point à 0.20 point. La différence ne se fait plus sur les bons voire excellents dossiers.

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Attention, si vous demandez un différé partiel ou total, c’est-à-dire que vous ne payez que les intérêts d’emprunt et non le capital sur une période donnée, cela peut vous créer des frais supplémentaires.

L’assurance emprunteur, indispensable afin de bien cerner votre projet locatif

Pour un investissement locatif, la couverture de l’assurance s’arrête souvent au décès et à la PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie). Alors que pour l’achat de la résidence principale, la banque exige souvent d’ajouter la garantie IPT (invalidité permanente totale) ou IPP (invalidité permanente partielle), afin de compenser vos revenus du travail si un sinistre devait vous arriver.

Dans ce cas, jouer la concurrence est une excellente solution en ce qui concerne l’assurance emprunteur. Les banques étant obligées d’accepter un contrat autre que celui qu’elles proposent, vous pouvez donc économiser de l’argent.

D’autant plus que depuis le 01/01/2018, vous pouvez résilier l’assurance emprunteur de vos crédits en cours auprès de votre banque prêteuse dès lors que la nouvelle assurance vous couvre pour des garanties équivalentes.

Endettement, on ne prend en compte généralement que 70% des loyers

Lorsqu’une banque calcule votre endettement, elle ne prend généralement pas plus de 33% de vos revenus. Ces 33% correspondent au maximum que vous pouvez payer sous forme de mensualités. Mais en fonction de la situation, la banque peut décider de vous laisser emprunter plus de 33% correspondant à vos revenus. Si votre situation financière est bonne, si vos revenus sont plus importants que le nombre de personnes au sein de votre foyer, si vous êtes célibataire…

En ce qui concerne les loyers espérés, ils sont pris en compte à hauteur de 70% de manière courante. Cela permet d’anticiper certains imprévus comme des travaux, des impayés… Il n’y a que le crédit foncier qui aille jusqu’à 85% des loyers attendus.

Si vos revenus ne sont pas assez élevés par rapport à votre projet et aux mensualités futures, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence devant différentes banques ou agences d’un même établissement financier. Cela sera plus long que prévu mais à force de détermination, vous augmenterez les chances de finaliser votre projet d’investissement locatif.

Vous l’aurez donc compris, investir dans l’immobilier locatif n’est pas de tout repos. Mais en suivant au mieux ces conseils, vous pourrez réussir vos futurs investissements.

Pour bénéficier de l’expertise patrimoniale EasyGP, contactez un conseiller ici: https://easygestiondepatrimoine.com/contact/#.XAERGej0nIU

Votre conseiller EasyGP

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Immobilier : l’Allemagne, le nouvel eldorado européen pour l’investissement locatif ?

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine et notamment celle du marché de l’immobilier européen.

Il est vrai que nous avons plutôt l’habitude de discuter du marché national mais pour cette fois, nous allons nous intéresser à nos voisins allemands. On se rend compte que le marché allemand attire de plus en plus de personnes soucieuses d’investir dans l’immobilier locatif. Et malgré une certaine hausse des prix, de nombreuses grandes villes allemandes combinent rendements locatifs très intéressants et bonnes perspectives de plus – values à la revente.

L’Allemagne, une destination prisée par les investisseurs ?

 

Lorsque l’on y pense au premier abord, le pays d’Angela Merkel n’est pas forcément la destination la plus en vue, surtout lorsque l’on pense à effectuer un investissement locatif intéressant en dehors de France, on a plus tendance à penser à l’Espagne ou au Portugal qu’à l’Allemagne.

Mais la tendance commence à changer. Un nombre de plus en plus important d’investisseurs particuliers n’hésitent pas à placer leur argent dans l’immobilier locatif allemand. Certaines grandes villes allemandes, avec Berlin en tête de file, possèdent des atouts intéressants pour les investisseurs français.

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Tout d’abord, investir dans l’immobilier est considéré comme un investissement sécuritaire, rassurant. Le patrimoine personnel des Français en 2017 d’environ 12.000Mds€, composé de 60 à 70% en produits immobiliers. Alors pour un Français, investir dans la première économie de l’Union Européenne a un sens particulier. On pourrait même parler de double sécurité pour l’investissement.

Une qualité de vie supérieure

 

L’Allemagne possède l’avantage de sécuriser financièrement le potentiel investisseur. Mais il n’y a pas que cela. Vivre en Allemagne et en Suisse, cela signifie de vivre dans des pays avec une qualité de vie premium. C’est d’ailleurs une des observations d’une étude menée par le cabinet international Mercer. On parle notamment de Munich, Francfort, Berlin, Leipzig…

On constate donc que le marché allemand est le marché européen qui attire le plus les investisseurs particuliers, mais aussi les institutionnels. La demande locative est très importante et les locataires sont de qualité. De plus, malgré une hausse des prix ces dernières années, les grandes villes allemandes ont un niveau de prix au M² équivalent à des métropoles régionales telles que Lyon ou encore Bordeaux.

Autour de 4000€ le m² à Berlin

 

Parmi les différentes grandes villes allemandes, Berlin reste la n°1. La métropole allemande propose d’excellentes opportunités d’investissement sur le marché locatif. En effet, Berlin compte une démographie qui lui est favorable, d’un point de vue économique, Berlin est une ville en plein boom. La diversité culturelle fait de cette ville une des plus ouvertes sur le monde et les prix de l’immobilier restent encore très abordables.

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Et malgré une hausse du prix du m² depuis 2010, les prix restent en général deux fois moins cher que pour la ville de Paris, par exemple. On est autour de 4000€ / m² à Berlin alors qu’on est plus proche des 10.000€ / m² à Paris.

Vers une hausse des prix de l’immobilier ?

 

Ce n’est plus un secret de dire que les prix de l’immobilier à Paris intra–muros ont explosés ces dernières années. La tendance commence à se faire sur la ville de Berlin. Depuis environ 4 ans, on observe une hausse des prix allant de 8 à 10% par an. Le modèle économique et démographique de la ville devrait accélérer cette tendance.

Munich, ville la plus chère d’Allemagne, voit ses prix moyens être aux alentours de 7200€ / m². Tandis qu’à Francfort ou Hambourg, on est autour de 4000€ / m². La ville de Leipzig voit son m² être en moyenne autour de 2000€, tout en sachant qu’elle est considérée comme une ville avec un potentiel énorme.

Une fiscalité des plus avantageuses

 

Le marché locatif de Berlin est vraiment de très bonne qualité : un pourcentage de locataire très important (autour de 80%), un très faible taux d’impayés et de vacances locatives, le parc est très bien entretenu… Tout cela a tendance à tranquilliser le futur investisseur.

Et pourtant, les loyers sont très bas par rapport à Paris et surtout très encadrés. On est autour de 9 – 10€ m² alors que la ville de Paris, on est plutôt autour de 25€ / m². Mais du fait d’un entretien de très bonne qualité, les charges sont faibles et la fiscalité est très favorable pour les investisseurs français du fait d’une convention fiscale qui exclut le double impact fiscal. Et surtout, la fiscalité immobilière allemande est plus avantageuse que la française.

 

Ce qui fait que même si le rendement brut moyen allemand pour un investissement locatif est loin d’être transcendant (autour de 3% bruts pour un bien nu et 2.5% pour un meublé à Berlin ou encore 3.5% pour un nu et 4% pour un meublé à Leipzig), la fiscalité aidant, la différence entre le rendement net d’impôts français et allemand est quasiment similaire.

D’autant plus que si vous prenez la décision de revendre votre bien, la plus – value immobilière est exonérée de fiscalité au bout de 10 ans. Alors qu’en France, il faut attendre 30 ans (23 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les PS).

 

Vous l’aurez donc compris, le marché locatif allemand présente de nombreux avantages qui n’attendent que vous, chers investisseurs français. EasyGP vous propose des SCPI de rendement investies sur le marché allemand, dont le rendement varie de 4.50% à presque 9% nets de frais de gestion.

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Votre conseiller EasyGP

 

 

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Impôts : maîtriser au mieux la fiscalité de son bien meublé

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et notamment celle de la fiscalité immobilière.

Comme vous le savez, avec cette période de faibles taux d’intérêt sur les prêts immobiliers, de nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale. D’autres, ont fait le choix d’investir dans une résidence secondaire et beaucoup dans une résidence locative. Le but étant de pouvoir se créer un patrimoine immobilier important, de créer des revenus complémentaires et de profiter de l’effet bénéfique que représente l’effet de levier.

Location nue ou meublée, tel est le casse-tête de nombreux propriétaires bailleurs lorsqu’il faut choisir le type de location qui sera appliquée à leur bien immobilier. Et au-delà de ce choix important, il y a surtout la question de la fiscalité applicable et du rendement. Nous allons voir ensemble comment vous aider à maitriser au mieux l’imposition de votre bien lorsque vous le louez en meublé.

La location meublée

Contrairement à la location nue dont les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers, la location meublée permet au propriétaire bailleur de pouvoir obtenir des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, aux yeux du FISC, la location meublée relève d’une activité commerciale d’où le besoin par exemple, d’un comptable pour déclarer ses revenus.

Sous réserve que votre bien soit meublé comme indiqué sur le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (décret d’application à propos de la location meublée), vous pouvez effectuer une location meublée en bonne due et forme. En fonction de certains critères, vous serez qualifié de LMNP (loueur meublé non professionnel) ou de LMP (loueur meublé professionnel).

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Cette différence de statut influe sur certains éléments, notamment :

  • – La méthode de calcul de l’impôt pour vos revenus locatifs
  • L’assujettissement ou non à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • – L’imposition pour votre future plus-value de cession immobilière

Le LMP (loueur meublé professionnel) et le LMNP (loueur meublé non professionnel)

En février 2018, le conseil constitutionnel a pris une décision importante en ce qui concerne les conditions permettant de bénéficier du statut LMP. Ce statut s’applique en matière d’impôt sur le revenu, et il dépend fortement du montant des revenus locatifs que vous percevez.

Avant, pour prétendre à ce statut, il fallait que vous soyez inscrits comme loueur professionnel auprès du RCS de votre département, que vous perceviez plus de 23.000€ de BIC par an, et que vos recettes soient supérieures à 50% de l’ensemble de vos revenus.

Il a décidé de prendre en une décision importante en déclarant que la condition d’immatriculation au RCS était non conforme à la constitution. Désormais, il suffit d’avoir des revenus locatifs supérieurs à 23.000€ / an et que les recettes soient supérieures à 50% de l’ensemble des revenus du foyer. Il a donc facilité l’accès à ce statut pour de nombreux propriétaires bailleurs.

La fiscalité des revenus locatifs pour une location meublée

Le propriétaire bailleur qui loue un bien meublé est tenu de remplir la déclaration n°2042-C-PRO, qui est complémentaire à sa déclaration de revenus. Une fois que l’administration a déclaré le propriétaire comme étant LMP ou LMNP, celui – ci doit choisir entre le régime micro – BIC ou régime de faveur et le régime de droit commun ou régime réel.

Le micro – BIC ne peut être applicable que lorsque le montant des recettes locatives de l’année N-1 ou N-2 ne dépasse pas 70.000€ pour les locations meublées. A noter que les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés font l’objet d’un abattement exceptionnel de 71%, tandis que pour les meublés standards, l’abattement est de 50%.

Une fois que le propriétaire a indiqué le total des sommes encaissées pour ses biens loués (loyers, charges payées par le locataire), un abattement forfaitaire de 50% s’applique automatiquement, avec un plancher de 305€. C’est-à-dire que peu importe votre montant de recettes perçues, tant qu’elles sont inférieures à 70.000€, vous aurez au moins 305€ d’abattement alloués avant imposition à la TMI (tranche marginale d’imposition).

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas être au micro – BIC si vos recettes sont supérieures à 70.000€. Vous serez donc au régime réel, vous pouvez aussi de passer au régime réel alors que vos recettes sont inférieures à 70.000€. Cela peut être le cas pour des personnes qui ont des charges importantes (ex : des travaux de rénovation). A noter que si vous êtes au régime réel, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos résultats via la déclaration n°2031 et ce chaque année. De plus, il faudra adhérer à une association de gestion agrée afin d’éviter la majoration de 25% supplémentaire sur le résultat imposable.

En ce qui concerne les déficits de BIC, lorsqu’ils sont dans le cadre d’une location type LMNP, ils sont imputables aux bénéfices des activités semblables, donc BIC, sur une période de 10 ans. Cela signifie, que si vous avez des charges plus importantes que vos recettes, par exemple des travaux, vous pouvez faire passer ce « déficit » sur vos recettes (loyers) des 10 prochaines années. En clair, vous payerez moins d’impôt car vos loyers BIC seront moins importants

L’avantage est encore plus grand, car en cas de LMP, les déficits sont imputables à votre RBG, c’est-à-dire l’ensemble de vos revenus taxables. A noter que les locations courtes durée type AirBNB sont imposées de la même manière qu’une location meublée classique.

L’impôt sur la fortune immobilière

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière, qui est applicable depuis le 01/01/2018 easygp-ifi-statss’applique sur les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du propriétaire. Vous êtes chef d’entreprise / artisan / commerçant / LMP, si un de vos biens immobilier est affecté à votre activité professionnel alors il ne sera pas assujetti à l’IFI. Il faut savoir que la gestion de son patrimoine immobilier n’est pas considérée par le FISC comme une activité professionnelle, même si pour certains bailleurs, cela peut prendre autant de temps qu’un véritable emploi.

Dans le cas de LMP, le bailleur contribuable peut prétendre à être exonéré de l’IFI sur ses biens. Il doit tout de même faire attention car les critères d’éligibilité de la LMP sont différents, dans le cas où on évoque l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière.

Selon les textes, afin d’être exonéré de l’IFI, le propriétaire bailleur devra réaliser plus de 23.000€ de recettes par an provenant de son activité de location meublée, et que cette activité soit supérieure en termes de revenus à 50% de l’ensemble des revenus de son foyer fiscal. Foyer fiscal étant soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, bénéfices agricoles, BA, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés.

En d’autres termes, si vos revenus ne dépassent pas 23.000€/ an, qu’ils ne représentent pas 50% de vos revenus et qu’ils sont inférieurs à votre salaire, votre BA ou BNC ou de votre rémunération entant que chef d’entreprise, vous ne pouvez être considéré comme LMP aux yeux du champ d’application de l’IFI.

L’imposition sur la plus-value de cession immobilière

Les plus-values qui ont été réalisées par les loueurs en LMNP sont soumises à la fiscalité des plus-values des fiscalités. Il y a donc une déduction d’un abattement pour durée de détention du bien, qui diffère selon que cela soit pour l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

En revanche, pour les loueurs LMP, la plus-value de cession immobilière dépend du régime des plus-values professionnelles.

Vous l’aurez donc compris, afin de pouvoir maitriser au mieux la fiscalité de votre bien immobilier, il est important de maitriser toutes ces notions.

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Votre conseiller EasyGP

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Immobilier : optimisez votre bien immobilier avec des travaux

Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément celle du marché de l’immobilier. Comme vous le savez, l’année 2017 a été une année exceptionnelle en termes de transactions immobilières. On compte environ 952.000 transactions (sous couverts des derniers chiffres), dont les ¾ se sont effectuées dans l’ancien et ¼ dans le neuf. De nombreux Français sont devenus propriétaires de leur résidence principale, mais aussi de leur résidence secondaire, et de nombreux investisseurs ont acquis une ou plusieurs résidences locatives.

Que ce soit en location en nue ou en meublé, le nombre de résidences locatives a augmenté significativement sur ces dernières années. Et l’intérêt de la location nue, hormis de pouvoir proposer à ses locataires un bien qu’ils peuvent aménager selon leur convenance, est surtout qu’en cas de travaux, le propriétaire bailleur peut faire ce que l’on appelle du déficit foncier.

Si le total des charges de votre bien loué nu est supérieur à vos recettes donc vos loyers, alors vous pouvez créer ce que l’on appelle du déficit foncier. Nous allons vous expliquer comment bien utiliser la fiscalité pour déduire au mieux vos travaux lors de l’achat d’une résidence locative louée en nu.

Le déficit foncier, l’atout séduction de la location nue

Comme nous vous l’expliquions plus tôt, il faut pouvoir avoir des charges supérieures à ses recettes pour créer un déficit foncier. Les deux principaux leviers afin de créer un déficit sont les travaux et les intérêts d’emprunt. Lorsque vous utilisez le régime de plein droit ou régime réel, les charges foncières et les travaux sont déductibles de vos revenus dans la limite de 10.700€ pour l’année de réalisation. Le surplus éventuel peut être déduits de vos revenus fonciers sur une durée de 10 ans.

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Concernant les intérêts d’emprunt, ils ne peuvent être déduits que de vos revenus fonciers. Toutefois, quand le déficit est composé d’autres charges que les intérêts d’emprunt, alors le déficit s’applique sur l’ensemble des revenus du contribuable. L’ensemble de ces revenus s’appelle le RBG (revenu brut global). Si le déficit s’applique au RBG, alors on dit qu’il est décloisonné.

Les dépenses que vous pouvez déduire correspondent aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du confort du locataire, qu’ils soient effectués au sein du bien immobilier comme des parties communes.

Le microfoncier, pour les propriétaires qui touchent des petits revenus

La location nue impose deux types de régimes fiscaux : le micro régime ou de faveur et le régime réel ou de plein droit. La location nue crée des revenus fonciers, le régime de faveur sera donc le micro foncier. Pour en bénéficier, il faut percevoir moins de 15K€ de revenus fonciers par an. Pour les déclarer, il faut le faire sur l’imprimé fiscal 2042. Dans ce cas, le FISC appliquera automatiquement un abattement de 30% correspondant à vos charges et à vos travaux.

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Le régime réel, pour les gros travaux mais aussi les gros revenus

Comme vous l’avez compris, le micro foncier correspond aux personnes qui touchent moins de 15K€ de loyers par an. Mais si comme beaucoup de personnes vous percevez plus que 15.000€, alors vous basculez automatiquement dans le régime réel. L’option est notamment plus avantageuse pour les personnes qui effectuent de lourds travaux dans leur biens loués nus et qui souhaitent bénéficier du déficit foncier, qui n’existe pas via le micro foncier. Mais cette option vous engage pour une durée minimale de 3 ans.

Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes vos charges (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, frais de gestion d’une éventuelle agence immobilière, les dépenses d’entretien…). Parmi les travaux déductibles, on compte les travaux d’entretien et de réparation du bien, mais aussi d’amélioration. Vous pouvez par exemple déduire la réfection de votre toit, le ravalement d’une façade de l’immeuble…

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Les travaux qui ne sont pas déductibles sont les travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Ex : vous ne pourrez rien déduire sur l’aménagement de vos combles, la construction d’une véranda... Pensez aussi à faire effectuer vos travaux par des professionnels afin de pouvoir déduire le prix des matériaux mais aussi de la main d’œuvre. Car si vous faites vous-même vos travaux, le FISC ne prendra en compte que le prix du matériel.

Quelques éléments à ne pas négliger.

  • 1) Si vous effectuer des travaux qui entraînent un déficit foncier, vous devez louer votre bien à l’origine du déficit pendant une période de 3 ans à compter de la déduction sur vos impôts.
  • 2) Dans le cas d’une revente, les travaux qui ont fait l’objet d’une déduction fiscale ne seront pas intégrés dans le calcul du prix de revient de la plus value. Et oui, on ne peut gagner partout.
  • 3) Attention, le FISC fait très attention aux sommes déduites. Donc faites attention à déduire le montant TTC des fournitures et des matériaux si vous faites les travaux par vous-même. Si c’est une entreprise, dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de la facture.
  • 4) Pour finir, avec le prélèvement à la source qui va commencer en 01/2019, la déductibilité de vos travaux effectué en 2018 sera de 50% pour l’année 2018 et 50% pour l’année 2019.

Vous l’aurez donc compris, l’investissement locatif dans un bien loué nu peut apporter de nombreux avantages en termes de rendement grâce notamment au déficit foncier.

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