Aujourd’hui, votre conseiller EasyGP va évoquer avec vous l’actualité de la gestion de patrimoine, et plus précisément va vous aider à via cet article à calculer le rendement de vos investissements. Immobilier, produits financiers, assurance vie… La plupart de ces investissements et pour ainsi dire, tous les investissements, connaissent ce que l’on appelle un rendement. Le rendement est la faculté à un investissement à vous rapporter du cash (des revenus). Nous allons voir ensemble comment calculer le rendement brut, net de frais d’un actif et son TRI (taux de rendement interne).
Un actif ou stock est bien qui vous rapporte des revenus. En finance, on parle de cash-flow ou de flux. Le principe pour tout investisseur est de trouver un placement qui peut générer un maximum de cash-flow. Cette notion s’applique à n’importe quel investissement. Ex : pour un Livret A, les cash-flows correspondent aux intérêts versés. Pour une entreprise, ce serait le bénéfice après imposition. Pour un bien loué, cela correspondrait aux loyers… Les exemples sont multiples et variés.
Le rendement brut
Pour pouvoir juger d’un investissement, il est donc primordial de pouvoir calculer son rendement. Vous pourrez le faire grâce à la formule suivante :
Rendement brut = cash-flow ou revenus / capital investi
Dans un premier temps, afin d’avoir une idée du rendement d’un actif, il faut tout d’abord calculer son rendement brut. La formule précédente permet de calculer ce taux.
Nous allons prendre un exemple concret.
Exemple : Mr X a décidé d’acheter un joli T3 sur Ivry sur Seine pour 300.000€. Il décide de le meubler et de le louer à des étudiants. Le loyer mensuel est de 1.400€.Loyer sur 12 mois = 1400 * 12 = 16.800Capital investi = 300.000Rendement brut = 16.800 / 300.000 = 5.6%Le rendement brut de ce bien est donc de 5.60%
Le rendement net de frais
Dans un deuxième temps, il faudra enlever toutes les charges inhérentes au bien (charges de copropriété, nettoyage, publicité immobilière, assurance…) dans le cadre d’un bien immobilier. Mais pour une entreprise, ce seront les charges d’exploitation, les salaires. Pour des investissements financiers, on peut déduire le cout du conseil, les frais du contrat (assurance vie, PEA, compte titres). Cette somme déduite de toutes les charges possibles correspondra au rendement net de frais.
Rendement net de frais = cash-flow / revenus – les différentes charges / capital investi
Reprenons l’exemple de Mr X
Ex : Mr X a décidé d’acheter un joli T3 sur Ivry sur Seine pour 300.000€. Il décide de le meubler et de le louer à des étudiants. Le loyer mensuel est de 1.400€. Les charges de copropriété cette année sont de 3.000€. L’ensemble de ces charges valent environ 1.500€ (PNO -> assurance propriétaire non occupant) + l’assurance loyers impayés + les autres charges)
Loyers bruts sur 12 mois = 14 * 12 = 16.800Différentes charges = 3000 + 1500 = 4500Loyers nets = loyers bruts – charges = 16800 – 4500 = 12.300Rendement net = loyers nets de frais / capital investi = 12.300 / 300.000 = 4.10%
Le rendement net de ce bien est de 4.10%.
Le taux de rendement interne
Pour terminer, il faudra déduire la fiscalité. Et oui, chaque fois qu’un contribuable obtient un revenu, le FISC vient capter sa part. Une fois que la fiscalité sera déduite, on aura ce que l’on appelle le TRI (taux de rendement interne). C’est ce taux qui vous indiquera véritablement ce qui est à vous et que vous pouvez dépenser sans problèmes. En fonction du placement, la fiscalité sera différente (fiscalité des revenus fonciers, des BIC, des plus-values mobilières, des dividendes…)
Exemple : dans notre cas, Mr X fait louer un bien meublé, il s’agit donc de la fiscalité de la location meublée (fiscalité des BIC). Notre personnage gagne un loyer brut de 16.800€, c’est inférieur à 32.800€. Il a donc droit à un abattement de 50% de ses revenus, correspondant aux charges et à l’imposition.Ainsi : 16.800 * 50% = 8.4008.400 / 300.000 = 2.80%
Il a un donc un taux de rendement interne de 2.80% sur ce bien. Tous les calculs au-dessus ce seraient appliqué les revenus étaient supérieurs à 32.800€. Il aurait donc dû prendre la « fiscalité en régime réelle ». Ce type de régime permet de déduire toutes les charges et l’imposition réelle du client en fonction de sa TMI (tranche marginale d’imposition)
Une fois que l’on a le TRI, il faut pouvoir le comparer à quelque chose. Sans quoi, ces calculs n’ont aucun intérêt. Nous vous conseillons donc de comparer votre rendement net à celui du contrat d’assurance vie en fonds euros, c’est à dire le fond totalement sécurisé ou du Livret A (0.75% net d’impôts).
De cette manière, vous saurez s’il est utile d’immobiliser, c’est à dire d’utiliser une telle somme d’argent pour un rendement particulier. S’il est supérieur ou égal à celui du fond euro (actuellement les bons fonds euros proposent des rendements supérieurs à 2%), alors vous pouvez garder votre bien ou votre investissement.
Par contre, s’il est inférieur, cela signifie qu’il y a des charges qui vous incombe qui sont trop importantes (imposition importante, diverses taxes, frais de gestion liés à votre placement…). Il est donc important de se poser la question de l’utilité de garder le bien et pourquoi pas le vendre pour investir dans quelque chose dont le rendement sera supérieur.
Pour juger du rendement d’un bien, il faut effectuer plusieurs étapes :
1) Pour le rendement brut, on voit quel est celui du bien et on le compare avec le rendement brut du marché de la même catégorie de bien (immobilier avec immobilier, actions avec actions, T3 parisien avec T3 parisien…)
Ex de Mr X -> Rendement brut = 16.800 / 300.000 = 5.60%
2) Pour le rendement net de frais, on doit procéder en 2 temps. Tout d’abord, on effectue une analyse « en valeur absolue ». Cette « valeur absolue » vous permet d’apprécier le rendement net de votre bien (acceptable selon vous ou non,). Puis nous faisons, une analyse en « valeur relative ». Dans ce cas, on compare le rendement brut et le rendement net. Si le rendement net est inférieur à 50% du rendement brut, alors ce n’est pas acceptable.
Il ne faut pas oublier que le TRI correspond aux cash-flows qui rentrent dans votre trésorerie (dans vos poches). Il est donc important de se rendre compte que parfois certains investissements et malgré l’attachement que l’on peut avoir pour eux, ne sont pas rentables. Limite, cela vous coûte de l’argent car ce même montant peut être investi sur un support avec un meilleur rendement.
Cette manière de faire peut vous permettre de faire un arbitrage et de prendre les meilleures décisions.
Ex de Mr X -> rendement brut = 5.60%, TRI = 2.80%.On voit que le TRI (2.80%) est égal à 50% du brut (5.60 / 2 = 2.80), c’est donc un bon rendement.
Nous vous donnons ici les rendements moyens des différentes classes d’actifs que les clients particuliers possèdent en général :
Rendement brut moyen du marché immobilier = 4%
Rendement brut moyen du marché des actions = 3.50%
Rendement brut moyen du marché des obligations = 0.60%
Ainsi dans notre exemple, le rendement brut du bien de Mr X est supérieur au marché (5.6% contre 4%) et son TRI est de 2.80% (égal à 50% du brut). C’est donc un TRI. De plus, il est dans la moyenne des contrats d’assurance vie en fonds euros. Il peut donc garder ce bien, c’est un bien rentable.
Maintenant vous avez toutes les armes pour mieux apprécier le rendement de vos différents investissements.
